2026年，有一部分房子會(huì)重新上漲

2026年，有一部分房子會(huì)重新上漲，但還有一部分房子，現(xiàn)在每一天都是它最好的賣點(diǎn)。給你兩個(gè)指標(biāo)，幫你判斷你的房子什么時(shí)候能止跌。

先來(lái)看一組參考數(shù)據(jù)：日本、美國(guó)、西班牙、中國(guó)香港的房?jī)r(jià)到頂之后，除了日本是真的跌了二三十年，其他地區(qū)基本上在第5到第6年就觸底反彈了，而我們目前的樓市調(diào)整已經(jīng)走到第4年。再看跌幅，不算金融危機(jī)的極端情況，全世界其他地區(qū)的房?jī)r(jià)回撤幅度基本在30%~35%左右。2025年百城二手房全年累計(jì)下跌了8.26%，我們的房?jī)r(jià)高點(diǎn)在2021年，當(dāng)時(shí)百城二手房均價(jià)是16000元，目前是13855元，較最高點(diǎn)已經(jīng)回撤了近20%。

所以如果有人說(shuō)我們的房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)跌下去，其實(shí)是不現(xiàn)實(shí)的。從時(shí)間和價(jià)格兩個(gè)維度來(lái)看，當(dāng)前樓市的調(diào)整幅度已經(jīng)差不多了。其實(shí)早在2025年初就能得出結(jié)論：這一年的樓市是全面分化的一年，核心城市新房?jī)r(jià)格走高，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)探底。數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)，2025年百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲2.58%，一線城市更是上漲了6.67%。

想要更精確判斷房?jī)r(jià)何時(shí)止跌，核心是搞懂當(dāng)前房地產(chǎn)的供需關(guān)系。2025年3月，住建部首次把“好房子”三個(gè)字寫進(jìn)政府工作報(bào)告，直接導(dǎo)致2025年新開盤小區(qū)和2023年前的小區(qū)形成明顯代差。去看看你所在城市的新樓盤就會(huì)發(fā)現(xiàn)，住房新規(guī)對(duì)小區(qū)的層高、總高、公攤、會(huì)所、外立面都做了明確要求。2025年越往后，各地二手房跌得越厲害，正是因?yàn)榉闲乱?guī)的新房批量入市，對(duì)老舊二手房形成了降維打擊。

所以第一個(gè)判斷指標(biāo)來(lái)了：看你家小區(qū)附近的地塊規(guī)劃。如果周邊有大量待開發(fā)住宅用地，你的房子大概率還會(huì)跌——新房的室內(nèi)空間更大、層高更高、容積率更低，老的高層筒子樓只會(huì)越來(lái)越不值錢，現(xiàn)在就是最好的置換時(shí)機(jī)。如果想買新房，盡量選符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的戶型，未來(lái)能站穩(wěn)價(jià)格的，只有核心城市的改善型房源。如果預(yù)算有限只考慮剛需，租房其實(shí)更劃算，遠(yuǎn)比強(qiáng)行入手一套會(huì)持續(xù)下跌的剛需老破小要明智。

反之，如果你的房子附近沒(méi)有新房供應(yīng)，而且所在城市是省會(huì)或區(qū)域中心城市，那么止跌就不遠(yuǎn)了。

再來(lái)看第二個(gè)指標(biāo)：需求端的結(jié)構(gòu)和租售比。現(xiàn)在到底是誰(shuí)在買房？答案是改善型購(gòu)房者和少部分投資者，剛需人群看著房?jī)r(jià)跌幅，大多還在持幣觀望。可能有人會(huì)質(zhì)疑，這年頭還有人投資買房？看二手房成交面積數(shù)據(jù)就知道，大面積改善房型的成交量在明顯增多，一線城市300萬(wàn)以下二手房的成交占比也在2025年大幅提升，上海的老破小一度成了搶手貨。

原因很簡(jiǎn)單：經(jīng)過(guò)幾年下跌，部分房子的租售比已經(jīng)跌出了性價(jià)比。比如上海虹橋蓬普板塊，300萬(wàn)的房子一年租金能到7萬(wàn)多，租售比達(dá)到2.5%，而當(dāng)前10年期國(guó)債收益率只有1.8%——300萬(wàn)存銀行，怎么都拿不到7萬(wàn)的利息，買房出租的套利空間就出現(xiàn)了，資金都是趨利的，有套利空間就會(huì)有買盤。

但有人會(huì)問(wèn)，我的城市租售比也在2%左右，房?jī)r(jià)怎么還在跌？關(guān)鍵在于房租也在跌。2025年整體租金下跌了3.6%，不出意外的話，2026年房租和居民平均收入還會(huì)承壓。而上海作為經(jīng)濟(jì)中心，率先穩(wěn)住了租金，這就是核心城市的優(yōu)勢(shì)。

說(shuō)到底，房?jī)r(jià)何時(shí)止跌，本質(zhì)上要看我們何時(shí)能走出通縮、居民收入重新上漲。2026年是“十五五”規(guī)劃開年第一年，央行和財(cái)政部多次定調(diào)要繼續(xù)實(shí)施貨幣寬松政策，走出通縮指日可待。與其糾結(jié)具體的時(shí)間點(diǎn)，不如關(guān)注通脹指數(shù)CPI和工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)PPI的走勢(shì)。

最后總結(jié)一下當(dāng)下房?jī)r(jià)的核心邏輯：只要通脹回暖、居民收入增加、房租止跌，租售比在2%以上的城市會(huì)率先止跌。同時(shí)，符合住房新規(guī)的優(yōu)質(zhì)新房大概率會(huì)進(jìn)一步走高，畢竟當(dāng)前市場(chǎng)的主力需求是改善型置業(yè)。而那些遠(yuǎn)郊高層、沒(méi)有租金優(yōu)勢(shì)、沒(méi)有居住優(yōu)勢(shì)、沒(méi)有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的房子，大概率還會(huì)繼續(xù)走低。

房?jī)r(jià)的分化會(huì)越來(lái)越大，未來(lái)很可能像股市一樣，一墻之隔，一邊上漲、一邊下跌。全國(guó)房產(chǎn)總市值高達(dá)400多萬(wàn)億，是GDP的4倍，也是老百姓最大的財(cái)富載體，這筆錢不會(huì)憑空消失，但財(cái)富會(huì)轉(zhuǎn)移——從沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，轉(zhuǎn)移到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上。