老舊小區改造后漏雨點增多，改造之責還是房屋缺陷？30戶業主維權3年未解決

老舊小區改造本是改善居民居住環境的惠民工程，然而陜西洋縣錦鵬大廈的業主們卻因此陷入兩難困境。

2022年小區完成改造后，原本僅個別住戶存在的輕微漏雨問題，卻演變為30戶業主家中普遍漏雨的情況，頂層的住戶從原先2處漏雨點增至11處，3年多來，業主們通過多種渠道反復反映訴求，雖得到相關部門的積極回應，維修人員也多次上門，但漏水問題始終未能根治。

究竟是是房屋本身的缺陷，還是改造工程質量問題？

改造變“糟心”：漏雨點增多還殃及低層？

“改造前就兩處輕微漏水，沒想到改造后漏得更嚴重了！”71歲的劉女士是錦鵬大廈小區的業主，小區總高6層，她的房子在A棟三單元的頂層。

劉女士向華商報大風新聞記者介紹，2007年，她從洋縣萬家房地產開發有限公司購買了這套三室兩廳住房，共129平方米，此前房子沒大的問題，房頂有兩處漏雨點，都不太嚴重，屬于滲水的程度。后來聽說小區被納入老舊小區改造范圍了，大家都很期待。

大約2022年3月，小區啟動老舊小區改造，“我們小區改造前房頂為斜坡式瓦頂，施工方揭瓦后重新做了防水并更換瓦片，承諾不改變原有設計?！眲⑴空f，2022年8月份漏得最嚴重，主臥室、書房得用臉盆、塑料桶接水?，F在客廳北側、次臥北側、餐廳頂部、廚房頂部滲水。

為了改善居住環境，2022年8月房子漏雨后，劉女士家自費對室內進行了裝修，可剛裝修完，當年10月就再次漏水?！耙婚_始漏得小，2023、2024年也一直漏，但都不嚴重，2025年雨多，漏得特別厲害。”如今，劉女士家的北側外墻、東側外墻以及客廳、臥室、書房等四個房間的房頂都存在漏水情況，改造前房頂兩個地方漏雨，現在房頂加墻面總共有11處在漏，書房北側外墻漏水面積最大，房屋潮濕得無法居住，她只能搬到其他房間暫住。

趙先生家同樣在6樓，他與劉女士家分屬不同的單元，他告訴華商報大風新聞記者，小區沒改造前，家里房頂有一點漏雨，不算嚴重，改造后，房頂依舊漏雨，但2025年墻面漏得嚴重。

孫先生家住該小區A棟一單元5樓，這套是兒子的婚房，2024年冬季才裝修過，沒想到2025年就被雨水滲漏了，因為樓上有住戶，他家雨水滲漏都在側墻上，客廳、臥室，整面墻整面墻地漏，找了很多部門也沒人管，沒辦法，最近他又找人正在重新裝修。

住在二樓的張先生家里也漏，但沒有高樓層住戶家漏得嚴重，他說他家在老舊小區改造后出現了兩處漏雨點，面積不大，但滲漏的地方墻皮也脫落了。

三年多次維權，漏水問題仍未根治

記者了解到，錦鵬大廈始建于2006年，2008年9月交付使用，共有A、B、C三棟地上六層磚混結構樓房，47戶住戶。原本未出現漏水的2、3、4、5層住戶家中也因外墻滲漏出現了墻皮起泡、脫落、發霉的情況。

據業主們統計，目前小區共有30戶業主存在房屋漏水問題。記者從一位業主提供的小區住戶反映材料上看到，室內滲漏業主代表簽名者共有30人（戶）。

業主劉先生說，小區于2022年6月份改造進行到尾期，趕上雨季，頂樓住戶家中就出現了漏雨情況，大家反映的次數很多，渠道也很多，“我們多次找過房管局、住建局，也撥打了漢中市12345便民熱線，每次都能得到積極回應，維修人員也一撥一撥來，但只要下雨，房子還會漏?！?/p>

據業主們介紹，2025年漏雨情況加劇后，洋縣房管局曾安排施工單位于10月份對房頂部分區域進行了地面刷油、干鋪防水卷材處理，對部分住戶家中墻體損毀的部位進行了基礎刮白。“做得特別粗糙，我家房頂上漏，可我家樓頂上就沒處理過。”

住戶劉女士說，施工人員上門往往，她都不清楚到底有沒有進行實質性維修，“他們總是在拍照，拍完照證明來過了”。

對記者問到的“小區改造了哪些地方？以及改造后小區都發生了哪些變化”的問題，住戶們說，施工人員對樓道及公共區域刷白、老舊電線更換、小區地面水泥硬化，以及房頂重鋪了瓦片。但業主們反映，除了漏雨的問題外，重新硬化的地面水泥層很薄，目前已出現沉陷情況，還有電線雖然更換了，但零亂的電線還懸掛在樓道里，并未歸整。

責任認定存爭議：

是改造遺留的隱患還是房屋建筑缺陷？

針對業主反映的漏雨問題，1月14日上午，記者聯系了參與小區改造的施工方陜西樂誠建筑有限公司。該公司周姓負責人回應，房頂漏水已多次維修，最近剛處理完畢，若再漏可直接聯系他，他會安排人員上門查看并處理。他同時表示，房頂漏雨問題他們會管，但北墻瓷磚縫、窗邊滲水不在其工程范圍，需小區召開業主大會啟用大修基金處理。

記者聯系了洋縣房管局舊改辦工作人員，對方表示，外墻漏雨的原因，是樓棟屋檐沒有延伸，水從上方滲下所致，這屬于房屋結構本身的缺陷，不在此次舊改范圍。該工作人員還稱，上周領導已帶領住建局、舊改辦、洋州街道和南街社區的工作人員到現場向住戶說明情況，建議住戶們啟用大修基金來維修（墻體漏水問題）。

一位業主認為，小區改造前雖然也漏，但漏得面積不大，改造后，兩棟樓的屋頂出現嚴重漏水，并出現新的多點位不同程度的漏雨位置，他認為施工方破壞了房屋原有的防護。

業內人士：

樓頂天溝改造工程防水施工不規范或是漏水主因

針對洋縣錦鵬大廈改造后漏雨加劇的問題，記者采訪了陜西一家建筑集團公司建筑工程師趙先生。他結合現場情況及建筑施工規范給出分析：從改造環節看，屋面天溝防水方面，若防水卷材鋪設不規范（如未規范設置防水層；聚氨酯涂料防水層涂抹不均勻、厚度不夠；上翻高度不夠）、防水保護層缺失，當下雨屋面天溝排水或有積水時，就會埋下滲漏的隱患。

對于外墻漏雨爭議，趙先生說，房管局所稱“檐口未延伸”的說法不成立，這并非漏雨主要成因。檐口僅能阻擋屋面徑流直接沖刷墻體根部，無法覆蓋大面積裸露墻面。2006年建成的房屋按當時外墻做法，不論是外墻涂料、真石漆、外墻磚等做法應有一定防水功能。如外墻沒有發生材料老化或者脫落現象，不應該出現大面積的滲漏。

從現場的房頂圖片來看，老舊小區改造中若未對屋面與墻體交接處、女兒墻根部等關鍵節點強化防水處理，極易出現“屋面水沿墻體滲透”現象，這也能解釋低層住戶外墻滲漏問題。他認為，從現場拍攝的照片來看，改造方案可能未正確設置防水層，現行規范要求屋面防水應為一級防水，現場只做了一道聚氨酯防水涂料，且基層處理不到位，涂刷不均勻，厚度不夠，有漏刷現象，上返高度不夠（應≥250㎜），未做保護層，天溝底部找坡層未按要求設置分隔縫，造成不規則裂縫。這些都可能造成雨水順天溝內側滲漏至外墻面層的內部，造成外墻滲漏水。

他指建議全面排查屋面、外墻關鍵節點，針對性開展系統性修復。

華商報大風新聞記者 苗巧穎 編輯 劉夢雨

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