北京買房：理清思路，購房建議1772

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想咨詢一下我們家現在的換房策略。目前有的是15年購入的一套芍藥居80平的兩居，貸款還有190萬。孩子今年入小學，就在小區內，按理說學區的質量在朝陽還行，孩子媽媽工作地離小區開車15分鐘，通勤距離也很好。但是小區居住體驗不佳，房子戶型一般，孩子大了也不夠住。工作原因副中心兩居公租房一套，居住環境好且能上那邊的北京學校。

現在想咨詢是否是比較好的換房時機，綜合學區通勤和居住環境，是否應當購置二套，還是置換一套，具體應該買在哪里比較合適，太陽宮是好選擇嗎？目前能再拿400萬出來。

A：

1、換到通州，通勤只能看自己的感受，居住環境如果換到通州則肯定提高啊。但學區那就至少沒提高了，從學校排名和房子溢價來說是降低的。

換到太陽宮則是學區沒什么本質的變化，通勤看自己。居住環境看預算了。如果總價高，居住體驗就能提高，增加的不多就未必改善了。

2、貸款還有190萬，能拿400萬出來，那如果換房的話是增加210萬的總價，還是增加210萬的首付？也就是如果置換的總預算是多少？

或者這么說吧，芍藥居80平兩居的總價大概在500來萬吧，賣房的話減去貸款能套現300來萬。即便是不貸款，加上400萬也是700來萬了。

這總價在通州肯定能買到非常宜居的，但一般來說有些總價偏高，流動性大多弱于市區。所以確定是長期自住再置換吧，過幾年還想換房的話那就得選好小區和房子了。

3、是否購置二套？那現在這套怎么安排？既然是學區房，那房價中就包含溢價，我估計現在怎么也得還有20%左右吧。

也就是說，如果出租，那租金收益率低于朝陽平均值20%。如果自住，那居住的性價比方面也有20%的閑置。另外還得承擔這部分溢價的保值風險。

如果買在通州則看地段兒+小區，從居住的性價比來說，郊區一般都略低于市區。但離市區近的地鐵沿線則等同于市區，比如物資學院一帶，性價比和朝陽一樣。其他板塊則看具體情況，單獨算賬吧。

如果買在太陽宮那就是單純算賬了，或者是看預算。預算較高的大戶型或豪宅一般都溢價低，典型的太陽公元一類的，預算不太高的則是和芍藥居差不多，改變的只是居住環境。

4、簡單就這情況吧，我沒有明確建議，只是列出這些情況供參考，具體問題具體分析。另外從房價走勢來說，太陽宮普宅性質的是肯定整體占優的（溢價另算）。

僅供參考。

二

Q:

我家有倆娃，現住在豐臺角門東69平米頂層兩居，月供9000。我在蘇州橋附近上班，想兼顧上班和孩子上學，老大27.9上小學，老二31.9上小學。

目前考慮，方案一是在蘇州橋附近買一套上車房，首付預算100萬，貸款200萬左右的房子，一居室，然后以租養租。目前搜了小南莊，車道溝南里，廠洼小區周邊這些，對學區沒有特別高的要求。

方案二是考慮把角門房賣了，估計也就賣260萬到手130萬，賠了100多萬，在蘇州橋附近首付200萬，貸款300萬，換一個大兩居。未來等老二上完學，這幾個小區的上車房會不會不好出手，砸在手里？有何建議？

A：

1、對學區沒有特別高的要求，300萬買海淀學區房中的占坑兒房，然后以租養租？意義不太大，主要是算不過賬來。相當于說用3%的利率貸款，然后去做年化收益2%的生意，不劃算吧？

或者說為了孩子買學區房是正常的，買占坑兒房也是常規選擇。但您家是倆寶，導致不能大寶上學后就賣房，所以多持有幾年是無奈的選擇。但這就甭太追求以租養租了，這是沒辦法的辦法，但談不上好辦法。

2、賣了角門的買500萬的，這跟300萬的在本質上區別不大，因為溢價比例降不下太多，頂多10%左右吧。畢竟海淀的平均房價高，一般都得至少超過大幾百萬的，才相對容易買到溢價低的。

另外如果500萬就能買到大兩居，那這小區大概率是老公寓的性質。自住角度有可能挺舒服的，但價格走勢一般偏弱，否則也不可能這價格。甚至說500萬能買到的大兩居，大概率都有硬傷，那就更影響價格走勢+流動性了，肯定不好出手。

而且大兩居也得單獨計算租售比，否則居住角度的性價比有可能不太高，一般不如小兩居。出租的話租金收益也有可能偏低，但溢價比例一般是和普宅同等的，至少差不多。

3、砸手里不至于，海淀的房子只要要價不太高就都不難出手。但畢竟今年就是入學大趨勢的拐點了，低谷期至少持續到2031年，如果到時候沒有鼓勵政策，溢價部分有可能受影響。

4、我沒明確建議，常規建議是既然對學區沒有明確要求，那就多看房，同時一房一議的計算每套房的溢價率，盡量買相對低的。這種時期是有可能的，那就能做到性價比高+各項兼顧了。

僅供參考。

三

Q:

孩子集體戶，在西城月壇租房上學，小學四年級，在京無房。看房價下行，考慮買房。購房需求：自住或出租抗通脹，落戶。自住品質要求不高，安全、生活便利即可。預算：總價不超500W，兩居，300存款+200組合貸。

考慮大致三種方案：

1、買西城老破小自住。不過學區溢價仍高，也拿不準買了之后初中、高中是否離家近。

2、豐臺大興或其他非學區買房，保值抗通脹，房子出租，繼續租房上學。

3、持現金不買房。等孩子上完中學后，看家庭通勤或居住需求買房。

請您幫分析下，我應該采用哪種方案，以及26年是否是買房好時機？

A：

1、初中應該都在學區內，不會太遠，高中則看成績唄，分數高的話隨便挑學校。溢價的話降了一些了，不過500萬很難買到相對低的，畢竟這基本就是占坑兒房的價格區間，溢價還大多偏高呢。

這看看是否能撿漏兒吧，這種時期有可能，但常規來講得1500萬起步才相對好買到溢價低的。

或者說這方案看自己的喜好吧，房子是用來住的，真喜歡西城這環境就買。但考慮好，居住的性價比是肯定偏低的，出租的話租金也低，還得承擔溢價部分的保值風險。

2、豐臺或大興，那就看具體的板塊和小區唄。不過如果是為了出租，或者說是換租，那朝陽才是首選，租金收益在北京最高。另外大興的話得具體算賬，因為郊區大多數的租金收益是略低的，畢竟人們到郊區租房多數都是圖價格低。

3、持幣不買房，那就看是否有穩妥+高息的理財渠道了。現在北京平均租金收益是1.8%，小戶型非學區房能到2%以上，最高2.5%。五大行存款利息一般是1.5%，國債1.7%。自己計算持幣vs持房哪個劃算吧？

不過目標如果是西城學區房，那從靜態收益來說肯定是持幣合適。因為西城的平均租金收益也就1.3-1.4%，老破小不過是1.5%左右，也就是大多數低于銀行存款利息。

4、哪種方案看自己的考慮了，我分析不了什么，只能是列出這些情況供參考而已。我認為現在算買房合適的時候，就因為平均租金收益超過同期利率了。這種情況在北京樓市歷史上就出現過三次，每次都是經濟危機+房價相對低的時候。

僅供參考。

四

Q:

本來是想換房到西紅門的，但后來覺得既然和亦莊的差不多那何必不換個學校好的。但聽說亦莊的竟然有學區溢價就猶豫了，感覺不太值了，所以上次跟您說沒換，您還有什么建議嗎？

還是400萬左右的總價預算，我們用不上學區，但也希望學校好，這樣算優質配套，只是如果有溢價就感覺不合適了。

A：

1、“還”有什么建議？我上次是不是就沒什么建議吧？一般來說我只是會列出各種情況供您參考，不會提什么明確的建議。

2、既然是用不上學位就甭買帶溢價的學區房唄。可您又希望學校好，這有點兒不是太好辦。畢竟一分錢一分貨，尤其現在入學高峰也還沒完全過去，只能說有撿漏兒的可能吧，但都是靠運氣。

打個比方這就跟買衣服似的，想買大牌兒，但不想支付品牌價值，那就只能是等促銷機會了，要不然不好買到。

3、要不看看朝陽的吧，有那種只有中學對口頭部初中的房子，沒有學區溢價，用不上學位也不吃虧，相對來說算性價比高的。

或者看看豐臺的東高地學區，學校很不錯，也沒有學區溢價。不過這里老房居多，看是否覺得合適吧。

4、其他的沒建議了。要不就多看看學區房，這種行情不好的時期有可能淘到沒溢價的學區房，看運氣了。

僅供參考。

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