房企“白名單項(xiàng)目”展期松綁在即，抵押物價(jià)值重估是關(guān)鍵

近日，有消息稱，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下發(fā)最新的政策指導(dǎo)。核心是對(duì)已經(jīng)進(jìn)入融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的項(xiàng)目，符合一定條件和標(biāo)準(zhǔn)的，可在原貸款銀行進(jìn)行展期。

第一財(cái)經(jīng)記者從多方消息源核實(shí)，該政策屬實(shí)。

業(yè)內(nèi)受訪人士認(rèn)為，監(jiān)管層此番政策調(diào)整，意在通過“以時(shí)間換空間”，為資質(zhì)合規(guī)但受困于市場(chǎng)低迷的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目爭(zhēng)取恢復(fù)期，以求在“保交付”與“防風(fēng)險(xiǎn)”之間達(dá)成平衡。然而，寬松的政策信號(hào)之下，足額抵押物仍是項(xiàng)目獲得展期或進(jìn)入“白名單”的核心前提。第三方統(tǒng)計(jì)顯示，近六成機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“提供足值抵押物”是當(dāng)前融資落地的主要難點(diǎn)，未來抵押物價(jià)值重估等細(xì)則將影響政策實(shí)效。

該政策對(duì)市場(chǎng)有何影響？機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，央企、國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企憑借其信用優(yōu)勢(shì)，預(yù)期將獲得更直接的流動(dòng)性支持；而對(duì)于困境房企，政策惠及有限。對(duì)銀行而言，展期雖能暫時(shí)平滑不良貸款數(shù)據(jù)，但風(fēng)險(xiǎn)并未消除，市場(chǎng)銷售回款的根本好轉(zhuǎn)才是化解風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

展期放寬

以往，貸款展期期限受原貸款期限限制。根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局《流動(dòng)資金貸款管理辦法》，借款人申請(qǐng)貸款展期的，期限一年以內(nèi)的貸款展期期限累計(jì)不得超過原貸款期限；期限超過一年的貸款展期期限累計(jì)不得超過原貸款期限的一半。因此原貸款最長(zhǎng)期限為五年時(shí)，展期上限為兩年半。若上述政策落地，相關(guān)貸款展期期限或可延長(zhǎng)至五年，這將為房企提供更長(zhǎng)的資金周轉(zhuǎn)緩沖期。

第一財(cái)經(jīng)從多家銀行及頭部房企求證。多家銀行人士證實(shí)，近期確有上述政策指導(dǎo)。一位頭部房企投資負(fù)責(zé)人亦表示已獲悉相關(guān)展期信息，并預(yù)計(jì)具體的執(zhí)行細(xì)則將逐漸明確并出臺(tái)。

進(jìn)入融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的項(xiàng)目范圍有多大？“白名單”政策主要通過存量貸款展期與新增貸款兩種方式支持項(xiàng)目，其覆蓋范圍正持續(xù)擴(kuò)大。第一財(cái)經(jīng)據(jù)披露信息梳理，2024年3月末，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額超過5200億元，在同年10月增加至2.23萬億元。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部去年10月11日披露的數(shù)據(jù)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已超7萬億元。

（圖片來源：中指數(shù)據(jù)）

然而，盡管政策環(huán)境趨向?qū)捤桑瑑?yōu)質(zhì)抵押物在貸款展期及“白名單”融資中仍扮演重要角色。

“在當(dāng)前實(shí)際操作中，貸款展期仍高度依賴抵押物價(jià)值及增信安排。”上述房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人透露，目前銀行對(duì)展期的審核仍以項(xiàng)目抵押物是否足值為核心考量，優(yōu)質(zhì)抵押物依舊是展期談判中最關(guān)鍵的議價(jià)籌碼。因此，目前行業(yè)也在關(guān)注展期限制放寬后的具體落地細(xì)則。核心關(guān)注點(diǎn)在于，長(zhǎng)期展期是否需要對(duì)現(xiàn)有抵押物進(jìn)行價(jià)值重估，以及將采用何種評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

一名銀行業(yè)分析人士也表示，目前“符合條件”的具體指標(biāo)、抵押物是否需要重估、利率如何確定，以及風(fēng)險(xiǎn)分類規(guī)則都還在等待具體細(xì)則。

據(jù)中指研究院2025年底的調(diào)查，約60%的受訪機(jī)構(gòu)反映，“提供足值抵押物”是項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”過程中最難滿足的條件。此外，近六成受訪者認(rèn)為放貸額度與項(xiàng)目銷售回款密切相關(guān)，近五成則表示融資審批流程復(fù)雜、資金到位緩慢。

以時(shí)間換空間

多名受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，監(jiān)管部門近期對(duì)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制優(yōu)化政策指導(dǎo)，主要基于政策延續(xù)與行業(yè)現(xiàn)實(shí)兩方面考量。

一方面，這符合“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的政策基調(diào)。

去年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2026年的房地產(chǎn)工作作出明確部署，要求“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”；去年12月12日，國(guó)家金融監(jiān)管總局黨委召開會(huì)議，支持穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

中指研究院在研報(bào)中表示，貸款展期5年，也表明“白名單”支持房企融資政策從短期紓困向長(zhǎng)效保障轉(zhuǎn)型，“白名單”融資支持政策正成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要融資制度。

另一方面，這可能也是匹配行業(yè)債務(wù)周期的現(xiàn)實(shí)需要。

一名房地產(chǎn)資深分析人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前房企存量債務(wù)中，2024至2026年到期的中長(zhǎng)期貸款占比超過四成。若按原有展期政策，大部分貸款只能延期至2026年底，與行業(yè)調(diào)整周期存在明顯錯(cuò)配。延長(zhǎng)展期期限，有助于將償債壓力平滑至2028年以后。

近期，多家頭部房企的債務(wù)問題迎來關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，萬科中票及債務(wù)延期也將在本月到期。在此背景下，政策引導(dǎo)提供更靈活的展期安排，也具有現(xiàn)實(shí)緊迫性。（詳見《萬科貸款超2600億，機(jī)構(gòu)稱債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行體系影響有限》）

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)承壓、部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍面臨短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的背景下，監(jiān)管選擇適時(shí)打開展期限制，核心意圖在于“以時(shí)間換空間”，意在為進(jìn)入“白名單”、資產(chǎn)價(jià)值足以覆蓋債務(wù)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供緩沖期，避免其因資金鏈臨時(shí)斷裂而淪為爛尾樓，是保障交付、穩(wěn)定市場(chǎng)信心的關(guān)鍵一步，也體現(xiàn)了對(duì)“白名單”機(jī)制精準(zhǔn)施策的深化。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，能夠進(jìn)入房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的項(xiàng)目，意味著項(xiàng)目是合規(guī)的，四證齊全，不存在司法或債務(wù)糾紛，資產(chǎn)負(fù)債平衡，資金監(jiān)管到位。因此，若此類項(xiàng)目仍出現(xiàn)還款困難，根源在于市場(chǎng)問題，如銷售下滑或區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致回款緩慢等。

他認(rèn)為，對(duì)此類項(xiàng)目進(jìn)行貸款展期是當(dāng)前形勢(shì)下的“智慧解法”。“協(xié)調(diào)機(jī)制下的展期，核心不是要求銀行讓步，而是在市場(chǎng)承壓時(shí)保護(hù)雙方權(quán)益、實(shí)現(xiàn)共贏的最優(yōu)路徑。”李宇嘉分析，若強(qiáng)行要求還款，可能迫使項(xiàng)目降價(jià)拋售，沖擊區(qū)域房?jī)r(jià)穩(wěn)定，對(duì)銀行債權(quán)保障更不利；而合理展期則能為項(xiàng)目贏得喘息時(shí)間，實(shí)質(zhì)上是“放水養(yǎng)魚”。這既能幫助項(xiàng)目方維持經(jīng)營(yíng)，也最大化了銀行未來收回本息的可能性，是銀企雙方共渡行業(yè)低谷、尋求未來機(jī)會(huì)的務(wù)實(shí)選擇。

為市場(chǎng)最終復(fù)蘇創(chuàng)造條件

多位行業(yè)分析師及受訪人士指出，該政策對(duì)房企、銀行及整個(gè)行業(yè)具有分化性，最終效果在很大程度上取決于后續(xù)執(zhí)行細(xì)則與市場(chǎng)銷售的實(shí)際恢復(fù)情況。

政策可為房企帶來直接的流動(dòng)性支持，但效果因企業(yè)類型而異。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，對(duì)房企而言，政策直接緩解符合條件的項(xiàng)目短期償債壓力，為完成建設(shè)和銷售回款爭(zhēng)取了寶貴時(shí)間，有助于穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)基本盤。

上述房地產(chǎn)資深分析人士表示，銀行貸款依存度超過60%的房企將獲得更多的流動(dòng)性支持，這表明，對(duì)銀行融資依賴度高的頭部房企可能成為主要受益者。以部分頭部房企為例，截至2025年上半年末，萬科有息負(fù)債合計(jì)3642.6億元，銀行貸款的融資余額為2641.85億元，占比超過72%。碧桂園的有息負(fù)債為2545.83億元，其中銀行及其他借款占比超60%。同期，保利的銀行貸款占比為74%。

中指研究院認(rèn)為，央企、國(guó)企將最為受益。其憑借信用優(yōu)勢(shì)與資源稟賦，項(xiàng)目更易獲得銀行認(rèn)可，在“白名單”項(xiàng)目中占比更高，且融資結(jié)構(gòu)中貸款比例較大、成本更低，因此從貸款展期中獲益更明顯。該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企也將明顯受益，而進(jìn)入“白名單”項(xiàng)目較少的困境房企則受益有限。

從銀行端看，政策亦提供了一定緩沖。中指研究院指出，對(duì)商業(yè)銀行來說，通過“白名單”項(xiàng)目貸款展期，銀行避免了不良貸款的產(chǎn)生，貸款不良率上升趨勢(shì)得到遏制，銀行資產(chǎn)質(zhì)量將得到改善。

這也有利于進(jìn)一步收斂房地產(chǎn)對(duì)公貸款風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)盛證券研報(bào)顯示，對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率2020年~2023年間大幅攀升（由2019年底的1%沖高至2023年底的3.78%），在2024年~2025年總體企穩(wěn)在3.5%~3.6%的平臺(tái)附近。

太平洋證券研報(bào)顯示，截至2025上半年末，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較年初增加1.57%至8.97萬億元。多家銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率較高。財(cái)報(bào)顯示，中國(guó)銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率達(dá)到5.38%；工商銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率達(dá)5.37%，較2024年末上升0.38個(gè)百分點(diǎn)。上半年末，房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率較高的還有鄭州銀行（9.75%）、重慶銀行（7.19%）、杭州銀行（6.44%）、農(nóng)業(yè)銀行（5.35%）、招商銀行（4.74%）等。

（圖片來源：國(guó)盛證券）

然而，多位分析人士警示風(fēng)險(xiǎn)并未消失，只是被延后。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，對(duì)銀行來說，影響較為復(fù)雜：一方面，允許展期能避免立即的壞賬確認(rèn)，暫時(shí)平滑報(bào)表，降低短期風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，它延遲了風(fēng)險(xiǎn)暴露，將信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為未來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)銀行的長(zhǎng)期資產(chǎn)質(zhì)量管理和風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力提出了更高要求。總體而言，政策是在保交付與防風(fēng)險(xiǎn)之間尋求平衡，為市場(chǎng)最終復(fù)蘇創(chuàng)造條件。

“政策效果可能最終還是要取決于地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際的銷售回款。如果市場(chǎng)持續(xù)低迷，風(fēng)險(xiǎn)可能僅僅在銀行體系內(nèi)被推遲。”一名銀行業(yè)分析人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

國(guó)盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊園指出，銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能已不再局限于個(gè)別項(xiàng)目或個(gè)別主體，而是需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體信用狀況進(jìn)行更為審慎的系統(tǒng)性再評(píng)估。在這一背景下，開發(fā)貸不良率雖階段性企穩(wěn)，但潛在風(fēng)險(xiǎn)并未消失，更多體現(xiàn)為通過展期、重組、借新還舊等方式被時(shí)間平滑，對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的中長(zhǎng)期約束仍然存在。