7.6億！鼎暉收購 base服務公寓，或將解鎖保租房REIT通道？

全球盤點:全球長租公寓市場在高利率和經濟不確定性的背景下，呈現出資本謹慎但優質資產受青睞的特點，大宗交易保持活躍且不同地區表現各異。整體來看，投資者更聚焦具備穩定現金流、高入住率及可提升潛力的資產組合，尤其偏好核心城市與抗風險能力強的成熟地段，增值型與核心增強型投資策略日益盛行，“運營-改造-退出”閉環日趨成熟，政策平臺和REITs基金也持續加碼租賃住房市場。

亞洲市場呈現多元化態勢，中國多城市出現收購存量房轉保障性住房及大宗交易熱潮，如福州國企安住發展5.6億收購建發、金茂旗下232套存量住宅用作保租房；自如攜手景順成立資管平臺“星耀如景”，首發投資12億保租房項目將落地北京；國壽資本6.29億拿下領盛上海兩項目；日本市場中凱德投資旗下基金6月11日以超過300億日元收購東京新宿綜合體并將其改為179個單元的服務式公寓，新加坡豪華公寓租賃市場也在升溫，...

快訊背景：2025年12月30日鼎暉投資正式完成對靜安區base佰舍蘇河服務式公寓項目的整體收購，為上海商辦新政落地后首個“功能融合”實踐案例寫下注腳。項目滿足核心地段與成熟運營的雙重表現，也是鼎暉踐行“新產業資產”戰略、深耕城市更新領域的關鍵布局。據悉，base佰舍蘇河項目由老舊星級酒店改造而成，2018年開業，地處內環內黃金區位。

URI認為，此次收購凸顯私募資本對城市核心區存量資產的戰略傾斜，通過把握商辦新政紅利，鎖定核心區位優質資產的長期穩定收益。項目作為上海商辦轉租賃住房的典型案例，既契合國家“租購并舉”政策導向，又憑借成熟運營基礎具備明確的REITs發行潛力，為存量市場盤活提供了“政策賦能+資本介入+專業運營”的可復制模式。值得注意的是，收購后鼎暉或依托其產業整合能力，探索“高端居住+商務配套”的增值服務模式，進一步提升資產價值。

大宗交易詳情

項目名稱：base佰舍蘇河服務式公寓

成交價：7.6億

項目地址：上海靜安區新疆路518號，距地鐵8號線/12號線曲阜路站僅500米，1.5km可達人民廣場，2km直達南京西路，多軌交匯的交通與密集的商業配套優勢顯著

地塊性質：商業金融用地，已完成《商務樓宇更新提升實施意見》合規調整，兼容R4租賃住房功能

建筑面積：逾1.2萬㎡（含配套商務服務空間）

房源構成：現194套，涵蓋49-165㎡多種戶型（一居室至三居室）

租客畫像：高端商務人士及家庭型租客

原租金標準：49-58㎡單間月租約1-1.2萬元，87㎡一居室月租約1.4-1.6萬元，97㎡一居室月租約1.7-2萬元，127㎡兩居室月租約2.3-2.6萬元

現運營數據：入住率始終穩定在93%以上，毛利潤率（GOP）超80%

項目特色：上海商辦新政“功能融合”首個實踐案例；核心區老舊建筑更新典范；搭建“高端居住+商務服務+社群運營”的成熟模式；收購后，項目將升級改造，改造成本預計8000萬元，改造范圍包括原有服務式公寓及辦公裙樓，改造后房間數增至約345套，總面積約24000㎡，將轉型為保租房，由base團隊主導改造工作。

項目室內實景圖

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收購方式與交易結構

鼎暉此次收購采用結構化交易方式，依托其核心的夾層與信用投資板塊完成布局。交易未采用直接資產收購模式，而是通過鼎暉旗下聚焦城市更新領域的專項基金推進，充分發揮其在不動產重整領域的結構化工具優勢。

作為出讓方，URI研究發現，錦和集團已確立“輕重并舉”框架，錦和資管負責重資產投資與退出，上市公司錦和商管專注輕資產運營，此次交易實現了“資產高位變現與戰略轉型”的雙重目標。目前交易細節尚未完全披露，據URI推測，鼎暉或通過股權收購結合債務承接的方式完成交割，未來不排除引入合作方共同推進資產增值與REITs孵化。

交易前期溝通：錦和資管在與鼎暉達成交易前，曾與建信租住溝通合作可能性，建信租住傾向于在現有基礎上做小幅調整，未達成一致后選擇鼎暉作為交易方。

URI深度解讀

鼎暉接盤base佰舍蘇河項目，在上海租賃市場分化調整的背景下引發廣泛關注。URI觀察到，當前上海租賃市場呈現顯著結構化特征，這一特征也成為理解此次交易的核心背景：外圍區域受保租房集中入市沖擊，租金同比跌幅超5%；而內環內核心區高端租賃公寓需求穩定，租金抗跌性強勁，2025年租金坪效達251.9元/㎡/月，同比下跌2.0%，入住率保持高位。在此背景下，base佰舍蘇河項目93%的穩定入住率與超80%的毛利潤率，成為核心區優質資產的鮮明標簽。

一、項目核心數據透視：

（一）現坪效表現

該項目運營階段差異顯著：作為服務式公寓運營時，平均坪效達185元/㎡/月；如轉型保租房后，按同片區保租房市場價9折估算，平均坪效約167元/㎡/月。值得注意的是，URI調研顯示，同片區蘇河美欣公寓作為保租房的租金達236元/㎡/月，這意味著項目轉型后仍具備較強市場競爭力。

（二）未來收益估算

項目收購成本與改造成本合計約8.3億元，改造后年營收預計可達約5000萬元，粗略測算投資回報率約4.5%-5%，具備了合格的收益基礎。

二、交易雙方的戰略邏輯

（一）收購方鼎暉：政策紅利與核心資產的雙重鎖定

鼎暉的接盤決策精準契合其“三新一特”核心策略——聚焦新產業資產中的城市更新領域，通過政策紅利鎖定確定性收益。具體來看，雙重優勢構成決策支撐：一方面，上海商辦新政提供了合規保障與成本優勢，商業金融用地兼容租賃住房的調整，既解決了核心區租賃住房供給不足的痛點，也為資產后續通過REITs退出預留了通道；另一方面，核心區位資產具備天然抗周期屬性，在市場波動中可依托穩定租客群體實現現金流保障。

同時，URI認為項目仍面臨運營挑戰：核心區人力、物業維護成本較高，且高端租客對服務品質要求嚴苛，需在成本控制與體驗升級間找到平衡，否則可能影響收益穩定性；此外，政策支持的具體構成與期限尚不明確，未來若政策調整或REITs退出機制變化，將直接影響資產增值預期。

（二）出讓方錦和資管：主動轉型下的高位退出

此次交易并非錦和資管的被動變現，而是主動的戰略選擇。通過僅約7年的運營培育，錦和資管借助商辦新政窗口期完成高位退出，既有效緩解了資金壓力，也實現了向輕資產運營模式的轉型聚焦。但退出也伴隨著代價：一是可能錯失核心區資產長期發展的增值紅利；二是對base佰舍品牌的重資產聯動效應產生一定影響，削弱品牌在核心區域的資產錨點價值。

三、政策支撐：商改租的合規化路徑突破

此次交易的落地，核心依托于2025年7月上海發布的《商務樓宇更新提升實施意見》。政策明確允許商業、金融用地調整為兼容租賃住房性質（即base蘇河項目未來用地屬性可調整為R4），同時對戶型提出硬性要求——調整后70平方米以下戶型占比需提升至70%以上，這也是項目此次必須進行大幅戶型改造的核心原因。

完成上述調整后，項目可申請保障性租賃住房認定，進而享受水電氣民用水價、稅收優惠等政策紅利。這一政策突破從根本上解決了過去商改租項目的三大核心痛點：

其一，產權穩定性與項目合規性大幅提升，通過土地性質變更與產品結構調整，項目達到保租房認定標準后，合規風險顯著降低；

其二，運營成本顯著下降，民用水電與稅收減免直接拉升運營凈收益，放大資產價值；

其三，金融屬性全面增強，納保后打通REITs、ABS等多元退出路徑，結合4.5%-5%的預期投資回報率，完全可作為優質底層資產實現資本化退出。

值得注意的是，base佰舍蘇河項目堪稱該政策發布后市場首批真正落地的示范交易，為上海存量商辦資產的盤活提供了可復制的路徑參考。而此次政策則提供了清晰的合規路徑，推動存量資產盤活進入規范化階段。

四、行業意義：存量時代的多方共贏與模式標桿

URI總體判斷，隨著上海租賃市場從“解決居住需求”向“提升居住品質”轉變，核心區“商改租”項目的價值將進一步凸顯。此次交易打造的“政策引導+資本賦能+專業運營+合規退出”模式，有望成為核心城市存量商辦資產更新的標桿范本。

未來，隨著REITs市場持續成熟，此類優質核心資產將成為私募資本“投融管退”閉環的關鍵載體，進一步推動租賃住房市場的資本化進程，為城市更新與民生保障的協同發展開辟新路徑。

招聘公告來源：各企業人力資源部

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶