中集產城25.34億拋售深圳前海項目里的經營壓力

來源：觀點地產網

觀點網 2026年開年，剛剛完成深圳總部喬遷的中集產城，迅速完成一筆大型資產交易。

1月7日，中集集團發布了中集產城出售前海項目的消息。

據了解，中集產城此次出售的項目恰好是落成不久的中集前海國際中心東塔項目。“中集產城努力克服房地產行業調整的外部環境壓力，日常經營平穩有序。近期，為進一步加快現金回籠、保障流動性安全，中集產城主動調整價格策略，對外整售旗下物業前海中集國際商務中心東塔項目。”

據中集集團透露，中集產城此次的合同金額達到25.34億元。但根據初步測算，由于中集產城該項目出售價格和賬面成本存在差異，這筆交易或將減少集團歸母凈利潤約10.80億元，換言之，這可以算作一筆“虧本生意”，可能會對中集集團2025年年度凈利潤造成重大不利影響。

中集產城要降負債

資料顯示，中集前海國際中心位于廣東省深圳市南山區前海桂灣片區，總建面達46萬平方米，占地面積6.3萬平方米，容積率4.79，為雙地鐵上蓋的產城融合綜合體，包括超高層辦公、獨棟總部等業態，目前已實現分批交付。

有業內人士透露，該項目分兩期開發，總投資達到99.6億元，目前已入駐企業除了中集產城之外，還包括中喬體育。

中集產城此次出售的項目恰好是落成不久的中集前海國際中心東塔項目。

作為成立于2003年產業投資開發運營商，中集產城是中集集團重要業務板塊之一，該公司業務基本圍繞產業園區投資開發、運營服務，業務涉及粵港澳大灣區、長三角城市群等區域，目前已在國內布局30多個產業園，全國運營及在建園區超900萬平方米。

盡管沒有發布年報數據，但產城園區評論通過該企業總裁禹振飛的2026年新年講話得知，在2025年，中集產城主線任務集中在降負債和調整業務結構兩項工作上，強調當前公司現金流安全問題，完成了數筆重資產項目整售工作，將重點放在輕資產拓展上，目前在廣州、武漢、南京等城市落地新的運營與咨詢項目。

值得注意的是，中集產城旗下還包括酒店公寓板塊業務，據產城園區評論了解，其最新項目為深圳光明中集行政公寓，此前被宣威第十五屆全運會官方指定接待酒店。

“2026年前路注定不會是坦途，宏觀經濟形勢依舊復雜。”禹振飛在新年講話中提及了長期主義，并再次強調當前降負債、調結構的主要目標。

那么，中集產城當前的經營狀況究竟如何？

事實上，早在2025年6月，中集集團曾披露對中集產城的援助資金，前者與相關銀行簽訂擔保協議，為中集產城及其子公司的貸款提供保證擔保，由中集集團提供擔保的款項達到2.3億元。

資料顯示，目前中集集團對中集產城的投資包括直接持有中集產城45.92%的股權，以及間接及直接持有中集產城附屬項目公司34.44%-62.14%股權。

因此，于兩個月后，在中集集團披露的2025年半年報中，中集產城及子公司被列為其聯營企業，截至2025年6月30日調整的凈虧損增加約6676.4萬元。

資產處置力度

產城園區評論還從知情人士處了解到，中集產城今年還在加大自身的資產處置力度。

除中集前海國際中心東塔出售之外，中集產城還將中集前海國際中心T3B棟搬上貨架，該項目總建筑面積1.06萬平方米，合計13層高，目前價格約為10億元。

此外，中集產城的出售包中還包括太子灣01-05地塊項目中的2B棟寫字樓及商業別墅項目，總體量約合8000平方米，容積率僅有2.43，目前寫字樓報價在5億元左右。

事實上，中集產城當前的降負債、調結構的策略與母公司中集集團當前積極的經營動作略有差異。

數據顯示，中集集團2025年上半年實現營業收入760.9億元，同比下降3.82%，這一下滑主要受全球經濟放緩及市場需求疲軟影響，不過，其凈利潤同比增長26.45%，其中歸屬于母公司股東的凈利潤同比增長47.63%。

2025年第三季度，中集集團單季度內營收409.7億元，同比下降17.82%；歸母凈利潤2.87億元，同比下降70.13%；扣非凈利潤2.14億元，同比下降75.39%。

前三季度，中集集團營業收入達到1170.61億元，同比下降9.23%；歸母凈利潤15.66億元，同比下降14.35%；扣非凈利潤14.55億元，同比下降14.01%。

從利潤角度來看，中集集團總體利潤率保持平穩，前三季度毛利率為12.23%，凈利率為2.05%，值得注意的是，其經營活動現金流凈額為98.27億元，同比增長510.19%。

得益于上升的活動現金流，中集集團在2025年上半年進行2筆收購，以現金收購了浙江中集馬爾風機有限公司和友奇環境工程（上海）有限公司。

于2025年1月，中集集團披露公告表示，子公司中集集裝箱的全資子公司中集冷鏈科技有限公司與浙江中集馬爾風機有限公司的股東簽訂《投資協議》，協議約定中集冷鏈向馬爾風機增資取得其31%的股權，緊接本次增資后，原股東出售其持有馬爾風機的20%的股權予中集冷鏈，并于2025年1月27日完成股權交割手續。

按公告計算，本次交易完成后，中集集團最終間接持有馬爾風機51%的股權。

而回歸中集產城視角，該公司在2025年上半年的總營收約合12.27億元，較去年同期減少38.55%，虧損總額7800萬元，虧損同比增加146.35%。

數據來源：企業預警通

此外，其總負債金額約合372.71億元，與去年基本持平，微上升1.82%。得益于資產出售、融資等路徑，短債較2024年年末有所下降，目前約合72.79億元；長期債務則從2024年的160.28億元上升至164.81億元。

所以，將前海項目動態25.34億元迅速出售雖影響母公司利潤情況，但可以直接加快中集產城自身的現金回籠速度，進一步保障其流動性安全，為2026年的經營換取一定喘息空間。

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