郁亮謝幕，給萬科留下了什么？

喜歡跑馬拉松的郁亮，正式結束了他在萬科的“馬拉松”生涯。

1月8日晚間，萬科A（000002.SZ）發布公告，宣布郁亮因到齡退休，正式辭去公司董事、執行副總裁職務，且不再擔任萬科任何職務。

這位在萬科工作長達36年的職業經理人，以最徹底的姿態告別了他親手參與締造的房企帝國。沒有保留“榮譽主席”之類的虛銜，也沒有轉任顧問的過渡。

從1990年加入萬科到2017年執掌帥印，從推動萬科成為首個千億房企到喊出“活下去”的行業預警，郁亮親歷了房地產從“黃金時代”到“黑鐵時代”的轉變。

如今，隨著他的退休，萬科被認為進入了另一個時代。?而留給新的管理層的是，一系列亟待解決的挑戰與諸多難題。截至2025年三季度末，萬科有息負債規模3629.3億，貨幣資金僅656.77億。

但無論怎樣，郁亮對于萬科，和王石一樣都是一個繞不開的人物。

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1965年，郁亮出生于江蘇蘇州一個普通家庭，母親是工人，父親是工程師。1988年，他從北京大學國際經濟學系畢業，獲得學士學位。

和當時許多懷揣夢想的年輕人一樣，1988年大學畢業后，郁亮也南下來到了深圳，他入職的第一家公司是深圳外貿集團公司。巧合的是，原萬科董事長辛杰從沈陽工業大學畢業南下，在深圳的第一站，也是深圳外貿集團。

在深圳外貿集團公司工作了兩年后，1990年25歲的郁亮跳槽到了萬科。

不過，此時的萬科還不是后來那個年銷售額數千億的行業巨頭，但中國的房地產市場，已經開始萌芽，一個前所未有的黃金時代即將拉開帷幕。

來到萬科后，郁亮主要做證券和投資工作。

憑借出色的業務能力，入職僅兩年郁亮便出任公司董秘，并迅速在資本運作領域成為領軍人物。

1993年，郁亮主導萬科B股掛牌發行，成功募集資金4.5億港元，為公司早期擴張奠定了重要資金基礎。

1994年，郁亮進入萬科董事會，正式躋身公司核心決策層。

1996年其升任副總經理，并在1999年再進一步，擔任常務副總經理兼財務負責人，執掌公司財務與運營核心部門。

進入新世紀，中國的房地產行業迎來黃金發展期。郁亮也迎來職業生涯的關鍵轉折，2001年他正式出任萬科總經理，開始全面主持公司日常經營工作，并成為王石最得力的副手。兩人形成“王石定戰略、郁亮抓執行”的黃金搭檔模式，為萬科后續的高速發展鋪平了道路。

當時，萬科地產業務營收是24.49億，郁亮著手謀劃用5年時間做到100億。結果是，僅用三年時間，萬科的銷售額就達到了91億元。這一超預期的“業績”，讓他提出了一個更加大膽的計劃“十年千億”目標。

為了實現這一目標，郁亮帶領萬科走向強并購之路。2007年，萬科連續收購上海恒大房產的土地、浙江萬科南都房產股權以及浦東超級大盤“地杰國際城”的股份，完成當時中國房地產市場最大并購案。

2008年金融危機爆發，房地產交易量大幅下滑。危機之下，郁亮創新性地推出加速資金運轉的“5986模式”，即拿地5個月動工、9個月開盤、普通住宅占80%以上、開盤當月銷量達60%。

這種“高周轉”的模式，不僅讓萬科危機中生存了下來，銷售額還達到了478.7億元，市場份額也從2.07%提升到2.6%。

2010年12月，萬科提前四年完成千億目標，以1081.6億元的銷售金額成為中國第一家銷售額突破千億元的房企，正式確立行業龍頭地位。

02

在45歲之前，郁亮還是個“胖叔叔”。為了給50歲獻禮，他硬是把自己練出了六塊腹肌，還登了珠峰、跑了全馬。

2013年，從雪山下來的他跑出了3小時44分的成績，正式坐穩萬科“首席運動員”位置。

從此，萬科成了“運動員公司”，員工們改口叫他“首長”，整個地產圈都被他帶進了跑步時代。

與郁亮一起狂奔的，還有萬科的業績。

2015–2017年，萬科經歷了轟動資本市場的“寶萬之爭”股權危機。

郁亮與王石聯手引入深圳地鐵作為戰略投資者，通過混合所有制改革穩住控制權，被外界視為市場化企業應對資本“野蠻人”沖擊的經典案例。

“寶萬之爭”落幕后，創始人王石退出萬科董事會，郁亮于2017年正式接任萬科董事會主席，并兼任總裁、首席執行官。

接棒后的郁亮，開始推動萬科由傳統的住宅開發商向“城市配套服務商”轉型，同時主導推出事業合伙人及跟投制度，并拋出“萬億大萬科”愿景。

從2018年到2022年，萬科的營收從2977億元一路殺到5000億元。2018年前后，萬科的觸角伸向了長租公寓、物流、冰雪、酒店甚至是教育。

2017年，郁亮曾說：“十年后，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。”郁亮希望萬科以后可以不再是一家房地產公司，而是一種平臺型企業。

但這種平臺化的野心很快招來了質疑。股東們擔心戰線拉得太長會丟了靈魂，郁亮卻覺得“多元化”這個詞委屈了萬科。他甚至翻出上世紀90年代萬科做果汁、首飾、卡拉OK的舊賬，強調當時的動作只是圍繞“美好生活”的關聯嘗試。

2018年，他點將財務出身的祝九勝出任總裁，外界猜測萬科要走向金融化。郁亮對此反應激烈，他甚至不愿被貼上“財務出身”的標簽，反復強調自己是“萬科出身”。

運動員講究效率，郁亮似乎也希望萬科的“錢”和“時間”能更有效率。在內部開長會時，他要求給所有人（包括他自己）的餐食只訂漢堡。理由很簡單：吃漢堡快，省時間，還能邊開會邊吃。

郁亮如此介意“財務出身”的標簽，也是因為有人認為王石時代的萬科更有情懷，而郁亮時代的萬科少了一點人情味和個性化。郁亮對此很不服氣，他公開回擊過：“老是說我做財務就是沒理想，鉆錢眼里去了。王石主席高舉的理想主義大旗，未來會繼續高舉下去。”

2025年元旦，郁亮已經連續12年領跑萬科新年馬拉松。他依然保持著那份運動員的執著；只是到了2026年的1月，萬科的跑道上，已經沒有了這位吃著漢堡追求效率的“首長”。

03

2018年，在萬科南方區域季度例會上，會場懸掛著醒目的標語：“活下去”。這幾個字如同驚雷，在房地產行業引發震動。郁亮在會上直言：“萬科首先要做的，就是戰略檢討，以‘活下去’為最終目標。”

此時，大部分房企仍在激進拿地、加杠桿擴張，萬科的警示一度被認為或有危言聳聽之嫌。

隨后幾年的行情，證明了這一警示的前瞻性。在市場持續調整背景下，部分高杠桿房企風險暴露出來，曾經的行業巨頭陷入債務危機。

萬科憑借提前降杠桿、控負債的策略，在行業調整初期保持了相對穩健的財務狀況。

然而，市場的調整以及企業自身的變化，超出預期。

2021年下半年開始，房地產行業進入深度調整期，即使是萬科也面臨前所未有的壓力。在萬科2021年度業績會上，萬科因業績表現以及凈利潤下滑，郁亮進行了道歉。

其表示，“2021年萬科業績表現不好，讓股東失望了，在這里我向52萬名萬科股東表示道歉。”

令人唏噓的是，萬科隨后的資金壓力逐漸顯現，評級下調、銀團貸款協商、銀行債務展期等傳聞不斷。

尤其在2024年，萬科業績出現大幅虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損494.78億元。盡管郁亮承諾，將在2024年和2025年兩年內使債務規模下降1000億元，從而化解債務風險，但市場信心仍受到較大影響。

2025年1月，郁亮首次卸下核心管理職務，辭去萬科董事會主席一職，僅保留董事及執行副總裁職務，為后續退休做好過渡。

2026年初，隨著到齡退休條件達成，郁亮正式辭任所有管理職務，為長達36年的萬科生涯畫上句號。

隨著郁亮的退休，萬科被認為進入另一個時代，而擺在新的管理層面前的，是一系列亟待解決的挑戰與諸多難題。當前最緊迫也最為棘手的，是萬科的債務展期問題。

2025年11月，萬科首次啟動債務展期流程，針對余額20億元、原定于12月15日到期的中期票據“22萬科MTN004”提出展期方案，打破了成立以來無債務展期的紀錄。

盡管萬科先后三次優化展期方案，增加利息兌付安排和增信措施，但在第二次持有人會議上，展期方案僅獲得20.2%的同意率，反對比例高達78.3%。

僅30個交易日寬限期議案以90.7%的同意率通過，為化債爭取了短暫喘息空間。與此同時，另一筆37億元到期債券“22萬科MTN005”債券展期一年議案，也未獲通過。

企業預警通數據顯示，萬科目前有16筆存續債券，包括7筆公司債、6筆中票和3筆企業ABS，規模合計217.98億元。其中，將在一年內到期的債券有8筆，規模157.53億元。

另據標普監測信息，除20億元境內債券，萬科未來六個月內還有約94億元債券即將到期，其中48億元債券將在2025年12月余下時間和2026年1月到期。

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1月7日，根據上海清算所刊發的公告，22萬科MTN004和22萬科MTN005持有人會議，擬于1月21日召開。

萬科能否在寬限期內通過改進增信措施，與投資人就展期達成一致，從而避免出現實質性違約？

“現在的問題在于，萬科能否將增信措施和現金流控制做得足夠具體、具備可執行性。如果能提供實質安全的資產、有實際現金到手、有確實的執行方案，展期方案通過并非沒有可能。”匯生國際資本總裁黃立沖表示。

分析人士認為，郁亮的離去，是一個時代的句點。現在的萬科已從一家以職業經理人為核心的市場化企業，轉變為由大股東深鐵集團主導的“半國有化”企業。

隨著郁亮的身影逐漸淡出，那個屬于房地產狂飆突進的時代，也落下了帷幕。而目前萬科的危機警報并未解除，萬科未來將去向何方，其能否成功化解這場危機，仍是個懸念。

郁亮的謝幕，標志著萬科一個時代的結束。從財務經理到千億房企掌舵者，從行業巔峰到“活下去”的預警，他的職業生涯映射出中國房地產行業三十余年的發展軌跡。

如今，這位曾引領行業風向的人物退場，留下的不僅是站在債務違約懸崖邊緣的萬科，更是對整個行業轉型期的深刻思考。

對于萬科而言，新任管理層需要在保持企業穩定運營的同時，應對債務壓力、恢復市場信心、尋找新的增長點，這無疑是一項艱巨的任務。但郁亮來說，這一切都已經與他無關了，至于他在萬科這36年來的功與過，時間會給出最終答案。