郁亮謝幕，給萬(wàn)科留下了什么？

喜歡跑馬拉松的郁亮，正式結(jié)束了他在萬(wàn)科的“馬拉松”生涯。

1月8日晚間，萬(wàn)科A（000002.SZ）發(fā)布公告，宣布郁亮因到齡退休，正式辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)，且不再擔(dān)任萬(wàn)科任何職務(wù)。

這位在萬(wàn)科工作長(zhǎng)達(dá)36年的職業(yè)經(jīng)理人，以最徹底的姿態(tài)告別了他親手參與締造的房企帝國(guó)。沒(méi)有保留“榮譽(yù)主席”之類(lèi)的虛銜，也沒(méi)有轉(zhuǎn)任顧問(wèn)的過(guò)渡。

從1990年加入萬(wàn)科到2017年執(zhí)掌帥印，從推動(dòng)萬(wàn)科成為首個(gè)千億房企到喊出“活下去”的行業(yè)預(yù)警，郁亮親歷了房地產(chǎn)從“黃金時(shí)代”到“黑鐵時(shí)代”的轉(zhuǎn)變。

如今，隨著他的退休，萬(wàn)科被認(rèn)為進(jìn)入了另一個(gè)時(shí)代。?而留給新的管理層的是，一系列亟待解決的挑戰(zhàn)與諸多難題。截至2025年三季度末，萬(wàn)科有息負(fù)債規(guī)模3629.3億，貨幣資金僅656.77億。

但無(wú)論怎樣，郁亮對(duì)于萬(wàn)科，和王石一樣都是一個(gè)繞不開(kāi)的人物。

01

1965年，郁亮出生于江蘇蘇州一個(gè)普通家庭，母親是工人，父親是工程師。1988年，他從北京大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)系畢業(yè)，獲得學(xué)士學(xué)位。

和當(dāng)時(shí)許多懷揣夢(mèng)想的年輕人一樣，1988年大學(xué)畢業(yè)后，郁亮也南下來(lái)到了深圳，他入職的第一家公司是深圳外貿(mào)集團(tuán)公司。巧合的是，原萬(wàn)科董事長(zhǎng)辛杰從沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)畢業(yè)南下，在深圳的第一站，也是深圳外貿(mào)集團(tuán)。

在深圳外貿(mào)集團(tuán)公司工作了兩年后，1990年25歲的郁亮跳槽到了萬(wàn)科。

不過(guò)，此時(shí)的萬(wàn)科還不是后來(lái)那個(gè)年銷(xiāo)售額數(shù)千億的行業(yè)巨頭，但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)開(kāi)始萌芽，一個(gè)前所未有的黃金時(shí)代即將拉開(kāi)帷幕。

來(lái)到萬(wàn)科后，郁亮主要做證券和投資工作。

憑借出色的業(yè)務(wù)能力，入職僅兩年郁亮便出任公司董秘，并迅速在資本運(yùn)作領(lǐng)域成為領(lǐng)軍人物。

1993年，郁亮主導(dǎo)萬(wàn)科B股掛牌發(fā)行，成功募集資金4.5億港元，為公司早期擴(kuò)張奠定了重要資金基礎(chǔ)。

1994年，郁亮進(jìn)入萬(wàn)科董事會(huì)，正式躋身公司核心決策層。

1996年其升任副總經(jīng)理，并在1999年再進(jìn)一步，擔(dān)任常務(wù)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，執(zhí)掌公司財(cái)務(wù)與運(yùn)營(yíng)核心部門(mén)。

進(jìn)入新世紀(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)黃金發(fā)展期。郁亮也迎來(lái)職業(yè)生涯的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折，2001年他正式出任萬(wàn)科總經(jīng)理，開(kāi)始全面主持公司日常經(jīng)營(yíng)工作，并成為王石最得力的副手。兩人形成“王石定戰(zhàn)略、郁亮抓執(zhí)行”的黃金搭檔模式，為萬(wàn)科后續(xù)的高速發(fā)展鋪平了道路。

當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收是24.49億，郁亮著手謀劃用5年時(shí)間做到100億。結(jié)果是，僅用三年時(shí)間，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額就達(dá)到了91億元。這一超預(yù)期的“業(yè)績(jī)”，讓他提出了一個(gè)更加大膽的計(jì)劃“十年千億”目標(biāo)。

為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，郁亮帶領(lǐng)萬(wàn)科走向強(qiáng)并購(gòu)之路。2007年，萬(wàn)科連續(xù)收購(gòu)上海恒大房產(chǎn)的土地、浙江萬(wàn)科南都房產(chǎn)股權(quán)以及浦東超級(jí)大盤(pán)“地杰?chē)?guó)際城”的股份，完成當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大并購(gòu)案。

2008年金融危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)交易量大幅下滑。危機(jī)之下，郁亮創(chuàng)新性地推出加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)的“5986模式”，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月開(kāi)盤(pán)、普通住宅占80%以上、開(kāi)盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)量達(dá)60%。

這種“高周轉(zhuǎn)”的模式，不僅讓萬(wàn)科危機(jī)中生存了下來(lái)，銷(xiāo)售額還達(dá)到了478.7億元，市場(chǎng)份額也從2.07%提升到2.6%。

2010年12月，萬(wàn)科提前四年完成千億目標(biāo)，以1081.6億元的銷(xiāo)售金額成為中國(guó)第一家銷(xiāo)售額突破千億元的房企，正式確立行業(yè)龍頭地位。

02

在45歲之前，郁亮還是個(gè)“胖叔叔”。為了給50歲獻(xiàn)禮，他硬是把自己練出了六塊腹肌，還登了珠峰、跑了全馬。

2013年，從雪山下來(lái)的他跑出了3小時(shí)44分的成績(jī)，正式坐穩(wěn)萬(wàn)科“首席運(yùn)動(dòng)員”位置。

從此，萬(wàn)科成了“運(yùn)動(dòng)員公司”，員工們改口叫他“首長(zhǎng)”，整個(gè)地產(chǎn)圈都被他帶進(jìn)了跑步時(shí)代。

與郁亮一起狂奔的，還有萬(wàn)科的業(yè)績(jī)。

2015–2017年，萬(wàn)科經(jīng)歷了轟動(dòng)資本市場(chǎng)的“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”股權(quán)危機(jī)。

郁亮與王石聯(lián)手引入深圳地鐵作為戰(zhàn)略投資者，通過(guò)混合所有制改革穩(wěn)住控制權(quán)，被外界視為市場(chǎng)化企業(yè)應(yīng)對(duì)資本“野蠻人”沖擊的經(jīng)典案例。

“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”落幕后，創(chuàng)始人王石退出萬(wàn)科董事會(huì)，郁亮于2017年正式接任萬(wàn)科董事會(huì)主席，并兼任總裁、首席執(zhí)行官。

接棒后的郁亮，開(kāi)始推動(dòng)萬(wàn)科由傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，同時(shí)主導(dǎo)推出事業(yè)合伙人及跟投制度，并拋出“萬(wàn)億大萬(wàn)科”愿景。

從2018年到2022年，萬(wàn)科的營(yíng)收從2977億元一路殺到5000億元。2018年前后，萬(wàn)科的觸角伸向了長(zhǎng)租公寓、物流、冰雪、酒店甚至是教育。

2017年，郁亮曾說(shuō)：“十年后，萬(wàn)科還會(huì)是地產(chǎn)公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經(jīng)營(yíng)了。”郁亮希望萬(wàn)科以后可以不再是一家房地產(chǎn)公司，而是一種平臺(tái)型企業(yè)。

但這種平臺(tái)化的野心很快招來(lái)了質(zhì)疑。股東們擔(dān)心戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)會(huì)丟了靈魂，郁亮卻覺(jué)得“多元化”這個(gè)詞委屈了萬(wàn)科。他甚至翻出上世紀(jì)90年代萬(wàn)科做果汁、首飾、卡拉OK的舊賬，強(qiáng)調(diào)當(dāng)時(shí)的動(dòng)作只是圍繞“美好生活”的關(guān)聯(lián)嘗試。

2018年，他點(diǎn)將財(cái)務(wù)出身的祝九勝出任總裁，外界猜測(cè)萬(wàn)科要走向金融化。郁亮對(duì)此反應(yīng)激烈，他甚至不愿被貼上“財(cái)務(wù)出身”的標(biāo)簽，反復(fù)強(qiáng)調(diào)自己是“萬(wàn)科出身”。

運(yùn)動(dòng)員講究效率，郁亮似乎也希望萬(wàn)科的“錢(qián)”和“時(shí)間”能更有效率。在內(nèi)部開(kāi)長(zhǎng)會(huì)時(shí)，他要求給所有人（包括他自己）的餐食只訂漢堡。理由很簡(jiǎn)單：吃漢堡快，省時(shí)間，還能邊開(kāi)會(huì)邊吃。

郁亮如此介意“財(cái)務(wù)出身”的標(biāo)簽，也是因?yàn)橛腥苏J(rèn)為王石時(shí)代的萬(wàn)科更有情懷，而郁亮?xí)r代的萬(wàn)科少了一點(diǎn)人情味和個(gè)性化。郁亮對(duì)此很不服氣，他公開(kāi)回?fù)暨^(guò)：“老是說(shuō)我做財(cái)務(wù)就是沒(méi)理想，鉆錢(qián)眼里去了。王石主席高舉的理想主義大旗，未來(lái)會(huì)繼續(xù)高舉下去。”

2025年元旦，郁亮已經(jīng)連續(xù)12年領(lǐng)跑萬(wàn)科新年馬拉松。他依然保持著那份運(yùn)動(dòng)員的執(zhí)著；只是到了2026年的1月，萬(wàn)科的跑道上，已經(jīng)沒(méi)有了這位吃著漢堡追求效率的“首長(zhǎng)”。

03

2018年，在萬(wàn)科南方區(qū)域季度例會(huì)上，會(huì)場(chǎng)懸掛著醒目的標(biāo)語(yǔ)：“活下去”。這幾個(gè)字如同驚雷，在房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)震動(dòng)。郁亮在會(huì)上直言：“萬(wàn)科首先要做的，就是戰(zhàn)略檢討，以‘活下去’為最終目標(biāo)。”

此時(shí)，大部分房企仍在激進(jìn)拿地、加杠桿擴(kuò)張，萬(wàn)科的警示一度被認(rèn)為或有危言聳聽(tīng)之嫌。

隨后幾年的行情，證明了這一警示的前瞻性。在市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整背景下，部分高杠桿房企風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)，曾經(jīng)的行業(yè)巨頭陷入債務(wù)危機(jī)。

萬(wàn)科憑借提前降杠桿、控負(fù)債的策略，在行業(yè)調(diào)整初期保持了相對(duì)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。

然而，市場(chǎng)的調(diào)整以及企業(yè)自身的變化，超出預(yù)期。

2021年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，即使是萬(wàn)科也面臨前所未有的壓力。在萬(wàn)科2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科因業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及凈利潤(rùn)下滑，郁亮進(jìn)行了道歉。

其表示，“2021年萬(wàn)科業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里我向52萬(wàn)名萬(wàn)科股東表示道歉。”

令人唏噓的是，萬(wàn)科隨后的資金壓力逐漸顯現(xiàn)，評(píng)級(jí)下調(diào)、銀團(tuán)貸款協(xié)商、銀行債務(wù)展期等傳聞不斷。

尤其在2024年，萬(wàn)科業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損494.78億元。盡管郁亮承諾，將在2024年和2025年兩年內(nèi)使債務(wù)規(guī)模下降1000億元，從而化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但市場(chǎng)信心仍受到較大影響。

2025年1月，郁亮首次卸下核心管理職務(wù)，辭去萬(wàn)科董事會(huì)主席一職，僅保留董事及執(zhí)行副總裁職務(wù)，為后續(xù)退休做好過(guò)渡。

2026年初，隨著到齡退休條件達(dá)成，郁亮正式辭任所有管理職務(wù)，為長(zhǎng)達(dá)36年的萬(wàn)科生涯畫(huà)上句號(hào)。

隨著郁亮的退休，萬(wàn)科被認(rèn)為進(jìn)入另一個(gè)時(shí)代，而擺在新的管理層面前的，是一系列亟待解決的挑戰(zhàn)與諸多難題。當(dāng)前最緊迫也最為棘手的，是萬(wàn)科的債務(wù)展期問(wèn)題。

2025年11月，萬(wàn)科首次啟動(dòng)債務(wù)展期流程，針對(duì)余額20億元、原定于12月15日到期的中期票據(jù)“22萬(wàn)科MTN004”提出展期方案，打破了成立以來(lái)無(wú)債務(wù)展期的紀(jì)錄。

盡管萬(wàn)科先后三次優(yōu)化展期方案，增加利息兌付安排和增信措施，但在第二次持有人會(huì)議上，展期方案僅獲得20.2%的同意率，反對(duì)比例高達(dá)78.3%。

僅30個(gè)交易日寬限期議案以90.7%的同意率通過(guò)，為化債爭(zhēng)取了短暫喘息空間。與此同時(shí)，另一筆37億元到期債券“22萬(wàn)科MTN005”債券展期一年議案，也未獲通過(guò)。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科目前有16筆存續(xù)債券，包括7筆公司債、6筆中票和3筆企業(yè)ABS，規(guī)模合計(jì)217.98億元。其中，將在一年內(nèi)到期的債券有8筆，規(guī)模157.53億元。

另?yè)?jù)標(biāo)普監(jiān)測(cè)信息，除20億元境內(nèi)債券，萬(wàn)科未來(lái)六個(gè)月內(nèi)還有約94億元債券即將到期，其中48億元債券將在2025年12月余下時(shí)間和2026年1月到期。

04

1月7日，根據(jù)上海清算所刊發(fā)的公告，22萬(wàn)科MTN004和22萬(wàn)科MTN005持有人會(huì)議，擬于1月21日召開(kāi)。

萬(wàn)科能否在寬限期內(nèi)通過(guò)改進(jìn)增信措施，與投資人就展期達(dá)成一致，從而避免出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約？

“現(xiàn)在的問(wèn)題在于，萬(wàn)科能否將增信措施和現(xiàn)金流控制做得足夠具體、具備可執(zhí)行性。如果能提供實(shí)質(zhì)安全的資產(chǎn)、有實(shí)際現(xiàn)金到手、有確實(shí)的執(zhí)行方案，展期方案通過(guò)并非沒(méi)有可能。”匯生國(guó)際資本總裁黃立沖表示。

分析人士認(rèn)為，郁亮的離去，是一個(gè)時(shí)代的句點(diǎn)。現(xiàn)在的萬(wàn)科已從一家以職業(yè)經(jīng)理人為核心的市場(chǎng)化企業(yè)，轉(zhuǎn)變?yōu)橛纱蠊蓶|深鐵集團(tuán)主導(dǎo)的“半國(guó)有化”企業(yè)。

隨著郁亮的身影逐漸淡出，那個(gè)屬于房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的時(shí)代，也落下了帷幕。而目前萬(wàn)科的危機(jī)警報(bào)并未解除，萬(wàn)科未來(lái)將去向何方，其能否成功化解這場(chǎng)危機(jī)，仍是個(gè)懸念。

郁亮的謝幕，標(biāo)志著萬(wàn)科一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。從財(cái)務(wù)經(jīng)理到千億房企掌舵者，從行業(yè)巔峰到“活下去”的預(yù)警，他的職業(yè)生涯映射出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)三十余年的發(fā)展軌跡。

如今，這位曾引領(lǐng)行業(yè)風(fēng)向的人物退場(chǎng)，留下的不僅是站在債務(wù)違約懸崖邊緣的萬(wàn)科，更是對(duì)整個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型期的深刻思考。

對(duì)于萬(wàn)科而言，新任管理層需要在保持企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力、恢復(fù)市場(chǎng)信心、尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，這無(wú)疑是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。但郁亮來(lái)說(shuō)，這一切都已經(jīng)與他無(wú)關(guān)了，至于他在萬(wàn)科這36年來(lái)的功與過(guò)，時(shí)間會(huì)給出最終答案。