最高院：商品房首次登記后，監(jiān)管賬戶可扣劃用以清償其他債務！

作者：周軍律師.

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法律規(guī)定，除當事人申請執(zhí)行因建設該商品房項目而產(chǎn)生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權(quán)案件之外，對于預售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項人民法院不得采取扣劃措施。

那么，商品房已完成首次登記后，監(jiān)管賬戶可扣劃用以清償其他債務嗎？

最高人民法院案例庫入選案例《上海德某房地產(chǎn)營銷公司與北某置業(yè)公司執(zhí)行實施案》中明確：

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦妥房屋所有權(quán)首次登記的商品房項目，可以對該項目的預售資金監(jiān)管賬戶監(jiān)管額度內(nèi)的資金進行扣劃，用以清償房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所欠其他債務。

本案爭議焦點為：申請執(zhí)行的標的債權(quán)并非因建設商品房項目而產(chǎn)生的工程建設進度款、材料款、設備款或因商品房銷售合同解除的應退購房款，而是商品房項目銷售傭金，此時對該項目預售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)款項能否進行扣劃。

本案執(zhí)行標的債權(quán)雖非工程建設進度款等確保商品房項目順利建設的款項，但根據(jù)《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設部 中國人民銀行關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》第一條的規(guī)定，除當事人申請執(zhí)行因建設該商品房項目而產(chǎn)生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權(quán)案件之外，對于預售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項人民法院不得采取扣劃措施，該規(guī)定的時間要求是在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，且其目的在于要求法院執(zhí)行措施要符合善意文明執(zhí)行理念，堅持比例原則，避免因人民法院執(zhí)行預售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的款項而導致施工單位工程進度款無法撥付到位，商品房項目建設停止，影響項目竣工交付，從而出現(xiàn)損害廣大購房人合法權(quán)益的情形。

結(jié)合本案的實際情況，案涉房地產(chǎn)項目已交付并已辦妥房屋所有權(quán)首次登記，此時預售資金監(jiān)管賬戶的設立使命已基本完成，符合上述規(guī)定的情形，可以進行扣劃。

商品房預售資金監(jiān)管制度設立的核心目的，是通過限制資金用途，保障預售資金全部用于房地產(chǎn)項目的建設與交付，從根本上維護購房者的合法權(quán)益，防范因開發(fā)商資金鏈斷裂導致項目爛尾。而商品房完成首次登記，意味著房屋已符合法定交付條件且具備辦理分戶產(chǎn)權(quán)的基礎，項目建設、竣工、交付的核心目標已實現(xiàn)，監(jiān)管賬戶“保障項目順利完工”的核心使命也隨之完成。

此時若繼續(xù)限制監(jiān)管賬戶資金流通，既無制度必要性，也違背債權(quán)平等受償原則。

周軍律師提醒，商品房首次登記是預售資金監(jiān)管賬戶解除特殊保護的關鍵節(jié)點，此時賬戶內(nèi)資金已無專款專用限制，可作為開發(fā)商的責任財產(chǎn)被依法扣劃，用于清償各類其他債務。遇到相關問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機。

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