萬科若成"第二個恒大"，對購房者意味著什么？

當(dāng)萬科宣布籌備整體債務(wù)重組方案時，市場最關(guān)心的是：這家曾為行業(yè)標(biāo)桿的房企若步恒大后塵，全國2768億元合同負(fù)債對應(yīng)的在建項(xiàng)目將何去何從？

與恒大1.97萬億負(fù)債規(guī)模相比，萬科的債務(wù)危機(jī)雖量級不同，但波及范圍同樣驚人——其68%的在建項(xiàng)目集中在一二線城市，這些區(qū)域的地方政府財(cái)政實(shí)力或成最后防線。

萬科2025年三季報(bào)顯示，公司合同負(fù)債高達(dá)2768.69億元，對應(yīng)著全國范圍內(nèi)數(shù)百萬平方米的在建工程，按照住建部規(guī)定的預(yù)售資金監(jiān)管最低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，這些項(xiàng)目至少應(yīng)有276億元被鎖定在監(jiān)管賬戶。

但現(xiàn)實(shí)情況是，部分城市允許房企提取更高比例資金，實(shí)際沉淀資金可能低于理論值。

與恒大危機(jī)爆發(fā)時對比，萬科項(xiàng)目分布呈現(xiàn)顯著差異。

其一二線城市項(xiàng)目占比達(dá)68%，包括深圳前海瑧灣匯、上海天空之城等明星樓盤，這些城市普遍執(zhí)行更嚴(yán)格的資金監(jiān)管，深圳甚至要求重點(diǎn)監(jiān)管賬戶資金留存比例達(dá)20%，這為項(xiàng)目續(xù)建提供了相對充足的資金保障。

在萬科12月15日拿下地塊同日，該局突擊檢查了萬科在當(dāng)?shù)氐脑诮?xiàng)目資金賬戶，這種拿地監(jiān)管同步模式，正在成都、武漢等萬科重點(diǎn)布局城市復(fù)制，不同于三四線城市的地方財(cái)政困局，這些核心城市具備更強(qiáng)的行政干預(yù)能力。

深圳地鐵集團(tuán)作為大股東的特殊身份，增加了政策介入的籌碼，深鐵已累計(jì)提供307.96億元借款，這些資金多數(shù)被約定用于特定區(qū)域項(xiàng)目建設(shè)，債權(quán)文件顯示，37億元22萬科MTN005債券的抵押物中就包含深圳龍崗項(xiàng)目的未來銷售回款，這種定向綁定降低了資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。

對于已購房群體，首要任務(wù)是登錄各地住建局官網(wǎng)查詢項(xiàng)目監(jiān)管賬戶余額，以杭州為例，購房者憑合同編號即可調(diào)取資金進(jìn)出記錄，其次是建立業(yè)主監(jiān)工聯(lián)盟，武漢萬科某項(xiàng)目業(yè)主通過每日無人機(jī)航拍，成功倒逼開發(fā)商公布工程進(jìn)度表。

已網(wǎng)簽未備案的購房合同，在法律上仍屬債權(quán)關(guān)系；而已備案的購房者則享有物權(quán)優(yōu)先權(quán)，北京某律師事務(wù)所處理恒大案例顯示，后者在破產(chǎn)清償序列中位列第三順位，僅次于建筑商工程款和抵押債權(quán)。

上海浦東某萬科項(xiàng)目120戶業(yè)主曾籌集2.4億元，以成本價(jià)80%的條件從資產(chǎn)管理公司處購回被抵押的土地使用權(quán)，這種民間自救模式需要滿足兩個條件：單一項(xiàng)目債權(quán)關(guān)系清晰，且業(yè)主群體具備較強(qiáng)資金實(shí)力。

站在債務(wù)重組門檻上的萬科，正面臨中國房企特有的三元悖論：要保交樓就難以全額償債，要維持信用評級就無法停止拿地，要獲得國資救助就必須讓渡管理權(quán)。

對于購房者而言，危機(jī)中的好消息是：相比恒大時期，現(xiàn)在每個城市住建局的抽屜里，都有一份隨時可以啟動的項(xiàng)目接管預(yù)案。