萬科債務(wù)高達(dá)3629億，還敢花52億買地，內(nèi)幕大揭秘！

當(dāng)債權(quán)人會議否決20億債券展期的同一天，寧波土地交易中心傳來萬科10億拿地的消息，這種看似矛盾的舉動，揭開了房地產(chǎn)行業(yè)最隱秘的資金游戲規(guī)則——母公司債務(wù)與項(xiàng)目現(xiàn)金的冰火兩重天。

656億現(xiàn)金為何救不了1514億負(fù)債？

2025年三季報(bào)顯示，萬科賬上躺著656.8億元貨幣資金，但母公司可動用的僅有8.6億元，近650億資金被鎖在各地項(xiàng)目公司的監(jiān)管賬戶中，就像看得見摸不著的鏡中花，這種結(jié)構(gòu)源于房地產(chǎn)特殊的總對總?cè)谫Y模式：母公司憑借信用發(fā)債融資，資金注入項(xiàng)目公司后，預(yù)售回款必須優(yōu)先用于保交樓。

以濰坊監(jiān)管規(guī)則為例，工程過半只能提取40%資金，封頂解鎖70%，現(xiàn)房備案才能全額動用，萬科2768.69億元合同負(fù)債對應(yīng)的監(jiān)管資金，按最低10%留存比例計(jì)算，至少276億元被永久凍結(jié)，這正是為何母公司面臨1514億短期負(fù)債時(shí)，項(xiàng)目公司卻能拿出52億爭奪核心地塊。

觀察萬科2025年7月以來的拿地軌跡，會發(fā)現(xiàn)所有16宗地塊都位于杭州、武漢等強(qiáng)二線核心區(qū)，以寧波鄞州區(qū)地塊為例，16096元/㎡的樓面價(jià)與周邊4.1萬元/㎡售價(jià)形成的價(jià)差空間，正是重組談判中最硬的籌碼。

這種操作與融創(chuàng)2023年債務(wù)危機(jī)前如出一轍：在鄭州北龍湖連奪三宗豪宅地塊，最終這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為債務(wù)重組時(shí)與債權(quán)人博弈的關(guān)鍵，萬科此刻的拿地行為，本質(zhì)上是在重組大幕拉開前，為談判桌囤積彈藥。

預(yù)售資金筑起的債務(wù)防火墻：房企的高明之處在于，通過項(xiàng)目公司架構(gòu)將債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營資金徹底隔離，當(dāng)母公司債券違約時(shí)，債權(quán)人無法追索項(xiàng)目公司賬戶資金，這解釋了為何萬科敢在違約邊緣持續(xù)拿地——項(xiàng)目監(jiān)管賬戶里的錢，母公司拿不到，債權(quán)人也碰不著。

這種設(shè)計(jì)使得房企形成雙重人格：母公司層面表演債務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目公司層面繼續(xù)正常經(jīng)營，12月15日寧波拿地的資金，正是來自當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司的銷售回款，與母公司的20億違約債券分屬兩個(gè)平行世界。

重組倒計(jì)時(shí)：違約與擴(kuò)張的生死平衡術(shù) 萬科此刻的瘋狂拿地，實(shí)則是與時(shí)間賽跑。

根據(jù)債券條款，22萬科MTN004違約可能觸發(fā)交叉違約，導(dǎo)致2027年到期的百億債務(wù)提前到期，但在重組方案落地前，每新增一宗優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，就能在后續(xù)談判中多一分籌碼。

深鐵集團(tuán)累計(jì)307.96億元的借款已表明態(tài)度：既要防止萬科猝死，又不會無限輸血，這種背景下，用項(xiàng)目公司資金鎖定核心地塊，成為萬科在債務(wù)重組前最后的戰(zhàn)略布局。

當(dāng)債權(quán)人盯著母公司的違約倒計(jì)時(shí)時(shí)，萬科正在項(xiàng)目層面悄悄重建價(jià)值錨點(diǎn)，這場看似矛盾的財(cái)務(wù)操作，實(shí)則是中國房地產(chǎn)行業(yè)明斯基時(shí)刻的標(biāo)準(zhǔn)劇本，當(dāng)監(jiān)管要求保交樓的政治任務(wù)遇上市場化債務(wù)重組，房企正在資金隔離的夾縫中，演繹最后的生存法則。