北京買房：理清思路，購房建議1768

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我87年，國企工作，單身未婚，西四環(huán)五棵松附近工作，一直在看總價(jià)在240w以內(nèi)的房子。主要是自住，考慮保值和增值。通勤是比較重要的考慮因素，目前相中了一套豐臺(tái)吉祥園報(bào)價(jià)240萬的精裝房（不用二次裝修，比較頭疼裝修事宜），98年塔樓，帶電梯，在9層，西南朝向。

自住還算滿意，就是擔(dān)心房齡太長，后期不好出手。請(qǐng)章哥從投資保值兼顧自住的角度幫忙分析一下，或者推薦一下其他值得關(guān)注的小區(qū)（騎車或是公共交通通勤半小時(shí)內(nèi)都可接受）。

A：

1、98年的房齡不算多老，屬于福利分房的最后幾批，在老公房里算比較新的。北京20年房齡以上的占了一半左右，所以這房齡屬于中間值?？隙ㄋ悴簧洗涡路?，但也不用太糾結(jié)流動(dòng)性的問題，反正再過些年就都老了。

2、不過塔樓的話不占優(yōu)，這是典型的上世紀(jì)產(chǎn)品，2003年非典之后就很少有開發(fā)的了。除非是地塊實(shí)在安排不過來的，否則都盡量開發(fā)成板樓了。

現(xiàn)在人們買房大多數(shù)都是先看板樓，實(shí)在沒合適的才看塔樓中戶型朝向好的。所以看您這套房的戶型朝向和采光吧，如果各項(xiàng)占優(yōu)就還行，沒有明顯優(yōu)勢(shì)就不太強(qiáng)了。

3、另外還有個(gè)對(duì)塔樓不太有利的事情，就是住建部從2020年就出臺(tái)了按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的草案，只是一直沒執(zhí)行，但也是早晚的事兒。如果執(zhí)行，那對(duì)塔樓不算利好，因?yàn)榈梅柯蚀蠖嗟陀诎鍢牵詢r(jià)格上有可能吃虧。

舉個(gè)例子吧，假定現(xiàn)在同等建面+同樣價(jià)格的房子，都100平500萬單價(jià)5萬。但板樓得房率85%，塔樓75%。那如果執(zhí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，要想總價(jià)都不變，板樓的單價(jià)就是5.88萬，而塔樓是6.66萬。那或是板樓更受追捧而漲價(jià)，或是塔樓更不受追捧而降價(jià)，無論哪種可能對(duì)塔樓都不算利好。

所以算算得房率吧，每個(gè)樓棟都不太一樣，盡量選擇相對(duì)高的，避免將來吃虧。

4、我估計(jì)您這套房的單價(jià)是4萬左右吧？那問題來了，當(dāng)?shù)夭粠щ娞莸男“鍢且不具@個(gè)價(jià)格吧，說明什么？

說明在之前的這些年中，電梯房的價(jià)格走勢(shì)弱于步梯樓的唄。以后大概率還是延續(xù)這個(gè)趨勢(shì)，最好成績(jī)是在板塊內(nèi)不再落后。

5、按您的預(yù)算和要求就別固定某個(gè)小區(qū)了，更主要的是看具體的房源戶型，越宜居的保值越好，至少流動(dòng)性強(qiáng)。另外您的要求有點(diǎn)兒偏高了，很難各項(xiàng)兼顧，房子是用來住的，還是多考慮自住吧，其他的都是副產(chǎn)品。

僅供參考。

二

Q:

網(wǎng)友說他對(duì)美國的1%的房產(chǎn)稅有懷疑，因?yàn)閷?shí)在不符合常理，難道100萬美元的房子每年就要交稅1萬嗎？要知道美國普通人的年收入也不過是6萬多啊，到手的更是能有4/5萬就不錯(cuò)了，房產(chǎn)稅就要占走20%嗎？

那如果對(duì)應(yīng)國內(nèi)，比如他在北京的房子價(jià)值500萬，難道每年就要交5萬的房產(chǎn)稅嗎？每個(gè)月4000多，有幾家能交的起？尤其是那些住在市區(qū)老破小的家庭，收入普遍偏低，每個(gè)月6/7000是大多數(shù)。如果是退休老人，兩口子加起來能有1萬多點(diǎn)兒的退休金就算高的了，誰交的起一年5萬的稅？

所以這網(wǎng)友非常懷疑美國的“真實(shí)”的房產(chǎn)稅率。在他看來，有可能是名義稅率1%，但實(shí)際征收的應(yīng)該很少。

A：

1、這怎么跟您解釋呢？只能說是“事非經(jīng)過不知難”，只有去環(huán)境現(xiàn)場(chǎng)親身經(jīng)歷過了才能相信，但也未必能真的理解。

打個(gè)比方吧，我出國時(shí)每次都會(huì)和老外說起，國內(nèi)快遞外賣什么的扔在門口或馬路邊都沒人拿，電動(dòng)車不拔鑰匙沒人偷，手機(jī)電腦放在沒人的餐桌上也沒人撿。但無論我怎么保證，老外們就是不相信，他們認(rèn)為這完全不符合常理。

當(dāng)然我也會(huì)聊起別的，比如說中國最考驗(yàn)人性的四件套：辦公室的簽字筆，酒桌兒上的打火機(jī)，以及轉(zhuǎn)眼兒就沒的紙殼子+飲料瓶。這在老外聽來仍然是一臉懵逼，就因?yàn)樗麄儧]在中國生活過，體會(huì)不到這種環(huán)境就自然不敢相信了。而且就算他們來到中國見到了以上情況，也頂多是眼見為實(shí)的相信，但仍然無法理解。

2、至于美國房產(chǎn)稅的事兒那我就上網(wǎng)給您搜幾個(gè)數(shù)據(jù)吧，以2020年的為標(biāo)準(zhǔn)。為什么是2020年？因?yàn)楫?dāng)時(shí)雖然口罩已經(jīng)戴上，但美國尚未開始大通脹，所以無論房?jī)r(jià)還是房產(chǎn)稅都相對(duì)平穩(wěn)，數(shù)據(jù)也就相對(duì)正常。

2020年，美國的住宅房產(chǎn)價(jià)值總額有三個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，分別是32萬億，33.6萬億和36.2萬億。甭管哪個(gè)更準(zhǔn)吧，反正總值在是30多萬億美元左右。

那收了多少房產(chǎn)稅呢？這個(gè)有準(zhǔn)確數(shù)字，畢竟是官方收取的錢，3230億美元，也就是0.32萬億。那這不很明顯了嗎，跟30多萬億住宅總值相比就是占比1%啊。

3、其他的我就不解釋了，因?yàn)槲乙膊涣私饷绹鴺I(yè)主都什么心態(tài)，以及是否交的起？要不您問司馬南老師吧，他家在美國有十多套小房子呢，每年都交上百萬的稅?；蛟S都是從中國偷的吧，典型的吃里扒外。

4、另外再多說一句，美國經(jīng)過這幾年的大通脹，如今房產(chǎn)總值已經(jīng)漲到50萬億美元了，那估計(jì)今年的房產(chǎn)稅總額怎么也得4000多億美元了。

也不知他們的業(yè)主收入漲了多少，是否交的起房產(chǎn)稅？更不知道如果交不起的怎么辦，是否會(huì)被強(qiáng)行拍賣睡大街？只是聽說帳篷漲價(jià)了，可能是在配合斬殺線吧。

僅供參考。

三

Q:

我也是咨詢學(xué)區(qū)房的問題，我兒子在北京，有京戶，現(xiàn)在的房子在石景山區(qū)，他們想換到西城區(qū)，同樣的面積要添至少300萬，全家的壓力都非常大。我主要是擔(dān)心學(xué)區(qū)房保值的問題，因?yàn)楝F(xiàn)在這套房是十年前買的，升值了大概100萬。而如果換成學(xué)區(qū)房，一旦溢價(jià)跌了就是至少200萬以上的損失，幾乎是現(xiàn)在這套房跌沒了。

而溢價(jià)下跌在我看來是板上釘釘?shù)氖虑椋驗(yàn)橐晕覀兝霞冶镜厥械那闆r，我親戚在教育局，我們區(qū)初中有一萬名學(xué)生，可小學(xué)六年就才有一萬多點(diǎn)了，幼兒園更是只有四千多人，據(jù)說連區(qū)醫(yī)院的產(chǎn)科都關(guān)了，小區(qū)里幾乎看不到孕婦，以后學(xué)區(qū)房賣給誰？我們這里還好，因?yàn)榫蛶姿脤W(xué)校，而北京是上百倍的規(guī)模，將來有那么多的孩子嗎？

所以我們現(xiàn)在是非常的糾結(jié)，一方面是眼看著孩子上學(xué)，不買學(xué)區(qū)房似乎不行，只能在**小學(xué)。另一方面是如果買學(xué)區(qū)房又幾乎必定損失財(cái)產(chǎn)，所以非常的糾結(jié)。

A：

1、您提醒我了，我在北京好像也有同樣的感覺，就是無論是小區(qū)里，還是馬路上商場(chǎng)里，也很少見到孕婦了。按說每年也出生十多萬呢，雖然比高峰期的20多萬少了小一半，但準(zhǔn)媽媽們都不出門兒了嗎？

2、然后這房?jī)r(jià)好像是道算術(shù)題，答案是現(xiàn)在石景山這套房是十年前100萬買的，現(xiàn)在價(jià)值200多萬，賣掉后添300萬=500多萬買西城的房子，擔(dān)心溢價(jià)損失跌成300萬是嗎？

但如果是西城500多萬的房子，除非是金德月等頂級(jí)學(xué)區(qū)的，否則溢價(jià)部分也就100多萬，占比25-30%，頂級(jí)學(xué)區(qū)的有可能在40%或以上，那就有200萬了。所以看您家準(zhǔn)備買哪個(gè)學(xué)區(qū)吧？

另外在我看來，就算入學(xué)數(shù)量減少，溢價(jià)也不可能都損失了。畢竟房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，而地段的價(jià)值由配套決定，就算孩子減少了，教育資源也是有其價(jià)值的。

3、我要建議那就盡量買總價(jià)低的占坑兒房唄，用完了學(xué)位就賣掉，這樣能盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。相當(dāng)于用置換稅費(fèi)換了個(gè)西城學(xué)位，可以看作當(dāng)年的擇校費(fèi)。其他沒建議了，您說的都是實(shí)情，但誰也沒什么好辦法。

或者是索性不買學(xué)區(qū)房，用這300多萬的理財(cái)收益給孩子補(bǔ)課也行。甚至說孩子如果是那塊料，山溝里都不耽誤考清北。要不是那塊料，每年西城考不上公立高中的也有的是。

僅供參考。

四

Q:

孩子27年上學(xué)，現(xiàn)在買學(xué)區(qū)房不知道是否合適？另外我們自認(rèn)為不是能雞娃的家長，所以不想買東西海的，買豐臺(tái)的是否好些？

因?yàn)槲覀儽旧砭妥≡谀纤沫h(huán)，想換到十二中的學(xué)區(qū)。感覺這里的房?jī)r(jià)也不算多貴，400萬應(yīng)該能買到兩居室了，就是老小區(qū)。想問問您性價(jià)比是否合適？

A：

1、還有兩年上學(xué)，那如果資金都準(zhǔn)備好了就買唄，反正早晚都得買。沒準(zhǔn)備好的就甭著急，過了明年看看入學(xué)行情再說，有可能再降低點(diǎn)兒溢價(jià)率呢。

2、是否雞娃跟在哪個(gè)區(qū)無關(guān)，只看家長的態(tài)度+孩子是否配合。別以為豐臺(tái)的孩子快樂教育，虎媽們也都狠著呢。前幾年有個(gè)豐臺(tái)媽媽給我留言，驚的我都不知怎么回復(fù)。其中一句話“用金山銀海鋪路，否則殺不出這尸山血?！保粗惺裁锤杏X？

所以甭聊哪個(gè)區(qū)了，哪個(gè)區(qū)要想在中考高考時(shí)取得好成績(jī)都不容易，無論在哪兒都得卷，除非放棄競(jìng)爭(zhēng)。

3、另外十二中沒有學(xué)區(qū)房。之前是北大地的因?yàn)橐恍∥逍≠|(zhì)量好，派入十二中的概率高，所以算學(xué)區(qū)房。但這兩年據(jù)說概率降低了，所以溢價(jià)也降低了，不太算學(xué)區(qū)房了?；蛘哒f進(jìn)入一小五小不算難，但進(jìn)入十二中得看運(yùn)氣，也或者是雞娃拼點(diǎn)招。

既然學(xué)區(qū)溢價(jià)不高了，那性價(jià)比就合適了唄。但這是從居住角度說的，如果從派入十二中的角度就不好說了，看小升初時(shí)的政策和運(yùn)氣吧。

4、簡(jiǎn)單就是這情況，北大地現(xiàn)在的溢價(jià)率不高，從居住角度算性價(jià)比合適。但這里不算十二中的學(xué)區(qū)房。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)教X產(chǎn)權(quán)的房子是否也能用租售比來判斷性價(jià)比？數(shù)值區(qū)間是多少？

A：

1、所有房子都能用租售比來判斷性價(jià)比，前提是必須能租的出去，而且空置期別太長，否則數(shù)值就失真了。比如像鶴崗郊區(qū)那種幾萬的房子就意義不大了，沒人租，至少是空置很長時(shí)間或給很少的錢，那就算有數(shù)值也沒什么意義。

2、我不知道北京現(xiàn)在的數(shù)值區(qū)間，很少看X產(chǎn)權(quán)的租房數(shù)據(jù)，連售價(jià)我都不清楚。

3、而且X產(chǎn)權(quán)在不同時(shí)期，與正規(guī)產(chǎn)權(quán)房子的價(jià)格差率是不同的。20多年前在人們對(duì)產(chǎn)權(quán)意識(shí)還不太重視的時(shí)候，數(shù)值差率7/80%就算正常。10多年前對(duì)X產(chǎn)權(quán)打擊不太嚴(yán)厲的時(shí)候，60%的差率是大多數(shù)?，F(xiàn)在有可能在40-50%之間吧，但具體的我不敢瞎說，還是讓當(dāng)?shù)刂薪榻o比較吧。

4、打個(gè)比方吧，比如宏福苑的可以和回龍觀或天通苑的做比較，在同等戶型的情況下，如果回天的租售比是650，那宏福苑的在300多就應(yīng)該算正常，越低越好，超過400或450估計(jì)就偏高了。但我這只是打個(gè)比方啊，瞎猜的數(shù)值。

僅供參考。

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