國資出手：上海黃金地段五星級酒店，被“0元”買走了

記者 |于婉凝

位于上海新天地、起步價超千元/晚的安達(dá)仕酒店，卻被北京國資旗下的京投發(fā)展（600683.SH）“0元購”了。

日前，京投發(fā)展宣布以0元收購Trillion Full Investments Limited持有的上海禮仕酒店有限公司（下稱“上海禮仕”）45%股權(quán)，同時以3500萬元受讓復(fù)地（集團）股份有限公司對上海禮仕的2.09億元債權(quán)。

疊加京投發(fā)展此前已持有的上海禮仕55%股權(quán)，此次交易完成后，上海禮仕將正式成為其全資子公司。

值得一提的是，上海禮仕的核心資產(chǎn)是位于上海市黃浦區(qū)嵩山路88號的五星級酒店新天地安達(dá)仕酒店，該酒店不僅由國際知名品牌凱悅集團運營，還是安達(dá)仕品牌在亞洲開設(shè)的第一家酒店。

這也意味著，新天地安達(dá)仕酒店已被京投發(fā)展100%控股。

一

已經(jīng)歷多次易主

企查查App顯示，上海禮仕成立于2017年，注冊資本超過5.8億元，公司注冊地址為上海市黃浦區(qū)嵩山路88號，即為上海新天地安達(dá)仕酒店所在地。

據(jù)公開資料，新天地安達(dá)仕酒店由國際知名品牌凱悅集團運營，是一家五星級酒店，這也是安達(dá)仕品牌在亞洲開設(shè)的第一家酒店，共28層，擁有307間豪華客房及套房，最小客房面積約41m2。

經(jīng)濟導(dǎo)報記者從攜程旅行平臺查詢到，2026年1月8日，該酒店一間大床或雙床房的價格從1551元至1662元不等，一間套房價格從3814元至9999元不等。

京投發(fā)展表示，本次交易完成后，上海禮仕將納入公司合并財務(wù)報表范圍，有利于公司進(jìn)一步加強對上海禮仕的控制，有助于提升上海禮仕的運營效率和經(jīng)營效益。

拉長時間線來看，上海新天地安達(dá)仕酒店已經(jīng)歷多次易主。

這座位于上海新天地超級商圈的五星級酒店，最初的構(gòu)想來自美籍華裔企業(yè)家廖凱原的雙子酒店計劃。2015年香港瑞安房地產(chǎn)接手并引入凱悅旗下安達(dá)仕品牌進(jìn)行運營，該公司借助國際品牌影響力和成熟管理體系，將項目打造成上海高端酒店市場的標(biāo)桿之作。2018年前后，浙商財團在市場高位時高價接盤，成為第三任持有者，彼時恰逢房地產(chǎn)行業(yè)與酒店業(yè)的雙重繁榮期。而在2025年底，京投發(fā)展以所謂“0元購”的方式獲得了這家酒店的控股權(quán)。

值得注意的是，公告顯示，過去幾年，京投發(fā)展曾數(shù)次向上海禮仕提供財務(wù)資助。但在上述股權(quán)及債權(quán)收購?fù)瓿珊螅?026年1月1日起，京投發(fā)展擬對上海禮仕的全部財務(wù)資助不再計收利息。

概括言之，此次所謂“0元購”，實質(zhì)上是“0元股權(quán)+折價債權(quán)+無息借款”的組合。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜在接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪時分析，“上海禮仕凈資產(chǎn)為負(fù)，意味著任何正價格收購都將立即產(chǎn)生巨額商譽減值。0元收購實際上是交易雙方對標(biāo)的真實價值的客觀認(rèn)知——這家公司的股權(quán)價值已經(jīng)歸零，甚至可能為負(fù)。京投發(fā)展以3500萬元受讓2.09億元債權(quán)，相當(dāng)于折價獲得債權(quán)。這部分債權(quán)未來可能通過酒店資產(chǎn)處置、債務(wù)重組等方式實現(xiàn)部分回收，存在較大的價值提升空間。”

二

“買方窗口期”下關(guān)鍵在“管得好”

實際上，回溯至2023年，京投發(fā)展曾一度計劃剝離上海禮仕，萌生抽身離場之意。

2023年11月24日，京投發(fā)展發(fā)布公告稱，公司擬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的上海禮仕55%的股權(quán)，征集擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的潛在受讓方。

從 “計劃剝離”到 “全部收購”，在最新公告中，京投發(fā)展表示，此舉旨在為進(jìn)一步加強管控，提升上海禮仕的經(jīng)營效益。

盡管身處上海新天地黃金地段，還頭頂凱悅旗下高端品牌的光環(huán)，新天地安達(dá)仕酒店仍難抵行業(yè)下行壓力，陷入持續(xù)虧損的境地。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日，上海禮仕資產(chǎn)總額為8.6億元，負(fù)債總額卻高達(dá)25.12億元，凈資產(chǎn)為-16.51億元；經(jīng)營層面，2024年全年營業(yè)收入1.81億元，凈利潤虧損1.03億元。

到了2025年8月31日，上海禮仕經(jīng)營狀況進(jìn)一步下滑，資產(chǎn)總額降至8.15億元，負(fù)債總額攀升至25.26億元，凈資產(chǎn)降至-17.1億元；2025年前8個月實現(xiàn)營業(yè)收入1.09億元，凈利潤仍虧損0.59億元。

截至2025年9月30日，上海禮仕仍“資不抵債”，其資產(chǎn)總額約為8.096億元，負(fù)債總額約為25.278億元，凈資產(chǎn)約為-17.18億元。

京投發(fā)展還在公告中表示，交易完成后，上海禮仕管理層均由其推薦或委派，且不涉及人員安置、土地租賃等情況。

根據(jù)企查查提供的信息，上海禮仕原董事長顧荻江職務(wù)已調(diào)整為董事；周堅從董事兼總經(jīng)理調(diào)整為總經(jīng)理。

從京投發(fā)展自身來看，2025年前三季度，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入5.55億元，同比下降50.74%；歸母凈利潤虧損3.74億元，上年同期虧損8.45億元。

此次上海新天地安達(dá)仕酒店的易主，是當(dāng)前酒店資產(chǎn)市場資本結(jié)構(gòu)重構(gòu)的一個縮影。中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥分析稱，過去，外資與傳統(tǒng)房企更關(guān)注短期資產(chǎn)增值與規(guī)模擴張，但在房地產(chǎn)調(diào)控、消費需求波動的背景下，酒店資產(chǎn)的高杠桿、長周期特性與其“高周轉(zhuǎn)、高收益”需求沖突，導(dǎo)致其選擇退出；而國資背景投資者資金成本低、風(fēng)險承受能力強，更適配酒店資產(chǎn)“重資產(chǎn)、慢回報”的屬性，其追求的是長期穩(wěn)健收益而非短期暴利，因此愿意接盤暫時虧損但具有核心區(qū)位價值的資產(chǎn)。

柏文喜同時提醒，對于國資背景的投資者而言，當(dāng)前可能是配置優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的歷史性窗口期。但成功的關(guān)鍵不再是“買得到”，而是“管得好”。“如何在新的市場環(huán)境下實現(xiàn)資產(chǎn)價值的修復(fù)和提升，將是對所有市場參與者的嚴(yán)峻考驗。”

編輯 | 曹鳳芹