湖南
達美公館以“長沙首個商改住試點豪宅”的身份入市，用“湖景大平層”“CBD豪宅”的標簽吸引高凈值人群。
但這場看似挽救項目滯銷的轉型，對于達美公館這種已經竣備完工，純改土地性質的項目而言，并非坦途，暗藏難以規避的風險。
業態混雜 豪宅私密性和舒適性盡失
2019年，達美公館項目2號棟LOFT公寓和1號棟少量商業大平層產品入市，然而市場反響平淡，去化進度遠未達預期。為突破銷售瓶頸，將3#、4#產品規劃改為商業大平層。
隨著2024年長沙出臺商業產品去庫存新規，達美公館將還未入市的3號棟商業大平層進行“商改住”，調規后3號棟實際規劃住宅建面為46055.38㎡，共168戶，商業面積911.89㎡，公寓式酒店配套3076.12㎡。
整個小區涵蓋寫字樓、公寓、商業、酒店、大平層五大業態，住宅與商業業態混雜，私密性和舒適度直接大打折扣。
（達美公館項目規劃總圖）
現房調規 先天戶型缺陷
項目由商業大平層改規而來，受原有商業建筑規劃限制，東南西北四種朝向戶型并存，部分戶型更是在采光、通風、日照等方面存在一定的問題，難以滿足高端居住對居住環境的基本要求。
更值得注意的是，該項目屬于“現房調規”范疇，并非市面上符合最新居住標準的新規產品。這意味著項目在空間利用率設計上未遵循住宅規劃邏輯，得房率會大打折扣，遠低于純住宅大平層。
對于購房者而言，同等資金成本下，市面上有更多戶型規整、得房率更高的純住宅可選產品可選擇。
高端物業費定價與價值錯配
除此之外，項目3號棟主推建面260-317平戶型，產品系為翡麗系，物業費6.5元/㎡/月，遠高于住宅大平層定價！高昂的居住成本背后，卻無法提供與之匹配的純住宅居住體驗。
達美公館的商改住轉型，本質上是開發商應對銷售滯銷的無奈之舉，而非基于居住品質的長遠規劃，也可能是在為一場充滿未知風險的“豪賭”買單。
據查詢，長沙達美公館是由湖南達美控股有限公司開發，由長沙市至美物業服務有限責任公司提供物業服務。
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