發布會實錄丨2026把握確定性，奔赴新征程

來源：市場資訊

2026年1月7日，“長期主義——丁祖昱評樓市2026年度發布會”在上海舉行。

一轉眼，“丁祖昱評樓市年度發布會”已經舉辦了十屆。

今年發布會的主題是“長期主義”。

長期主義不是堅持什么長期不變，而是判斷什么是“確定的”。

我們希望能夠在不確定當中尋找確定性，所以在發布會現場也較為大膽地做出了幾個預測和判斷。

期待2026年與所有的地產人一起，共同努力，把握住這些“確定性”，為中國房地產下一輪，十年、二十年、三十年的發展貢獻自己的力量。

2025

市場總結

01

政策：四箭齊發促穩定

過去四年，百城每年出臺幾百個行政調控的相關政策，已經是應出盡出。目前還剩上海、北京和深圳有一些限制性政策，但是這已經不重要了。大家最應該關注的是產業政策，因為“好房子”政策貫穿全年，“好房子”政策才是中國房地產未來十年、二十年，最應該關注的產業政策，這是長期的政策。

02

行業銷售規模回到2010年以前

宏觀數據的壓力已經基本釋放完了，行業規模回到了2010年以前，國家統計局修正后的銷售數據，最高峰的時候2021年商品房銷售面積已經不是17.9億平米，而是16.1億平米。2025年我們預測商品房銷售面積是9億平方米，規模回到2009年，商品房的成交金額是8.4萬億，回到2015年。其中，商品住宅成交面積7.4億平米，商品住宅成交金額7.4萬億。基本上是最高點的一半左右。

03

其他宏觀指標全面回調

新開工、竣工、開發投資和施工面積都大幅度下行。和最高點比較，2025年新開工面積大概是5.8億平方米，較2019年高峰下降74%，新開工回落至2004年。竣工面積回到2007年，全年預計6億平方米。開發投資預計為8.4萬億元，回到2013年水平。施工面積預計66億平方米，與2013年水平相當。但是數字之間沒有關聯性，唯一有關聯的是新開工面積與我們統計的一手房銷售數據更加接近，也就是供給約束了整體的成交。

04

房地產仍是經濟發展支柱

房地產仍然是經濟發展的支柱產業，房地產開發投資加上房地產增加值占GDP比重為12%，超過廣東和江蘇省全年的GDP。

《求是》雜志發表文章稱房地產業是國民經濟的重要產業和居民財富的重要來源，房價如果下降10%的話，以城鎮住房價值381萬億元計算，居民的賬面財富要下降38萬億元，相當于今年GDP的27%。所以，房地產和每一個主體都有關聯。

我們和汽車做一個對比，2024年汽車行業上下游實際銷售額只有4.5萬億，相當于商品房銷售額的一半。再來看房地產，一手房銷售金額九萬億左右，二手房在四五萬億，物業管理大概在2萬億，全部加在一起，比汽車的上下游還要多得多。

05

供應約束成交繼續下行

從供求情況來看，百城商品住宅成交面積和成交金額雙雙下行19%。成交下行實際是供應約束了整體成交的下行，過去四年百城商品住宅供應都小于成交，供求比連續四年小于1，這其實就是去庫存。所以整體走勢也是“L”型走勢。

06

成都、上海分列面積、金融榜首

成都和上海分列2025年新房成交面積和金額的榜首。成交面積代表城市的需求量，有7個城市新房成交面積超過500萬平方米，其中成都以1156萬平方米位列首位，上海以529萬平方米位列第七，同比下降了23%。

從成交金額來看，有6個城市破了兩千億，上海超過四千億，上海新房成交面積雖然排在第七位，但成交金額遙遙領先，但相較于2021年成交金額最高峰，下降26%。成交金額下降最多的城市是杭州，2025年新房成交金額為2204億元，較2021年下降了68%。

07

調控政策應出盡出，“好房子”貫穿全年

新房成交均價保持穩定，百城新房成交均價與2024年持平。價格穩定主要來自兩個方面，一個是重點城市新房的限價，特別是高端住宅限價基本打開；第二個是成交結構的變化，改善性需求增加，核心區改善房源占比大幅度上升。

比如上海，2025年外環內新房成交金額、成交面積占比分別為65%、44%，較2021年分別增長24個百分點、21個百分點。再如北京五環內新房成交面積、成交金額占比從2021年的14%、21%提升至2025年的22%和31%。

08

二手成交總量新高

2025年二手房表現非常出色，成交總量創新高。30城二手房成交面積從2024年的2.13億變成2.14億，雖然小幅微增，但還是創了新高。2021年行業如日中天的時候只有1.7億平方米。

2025年二手房全年走勢是先升后降，最后一兩個月穩住了。二手房的占比，仍然占今天一二手房的70%，上海占得更多，要占到80%。所以，二手房總量的穩定意味著當前房地產市場需求還是很穩定的，只是仍然有一部分在觀望。

09

二手房均價下行速度快

二手房有個問題，2025年的價格下行速度比較快。30城的二手房的房價較最高點回撤39%。

結合30城382個熱銷二手小區，房價跌幅中位數是26.07%，整體在合理的范圍內。

10

上海高居面積、金額第一

從城市二手房成交來看，上海成交面積和成交金額都是第一，分別為1961萬平方米、7727億元，較2024年同比均實現正增長，如果加上一手房，上海一二手房總需求還有1.2萬億，這個數字還是非常重要的。二手房成為整個市場活躍的晴雨表，一手房可以觀望，但是二手房不能變成冰點，如果二手房變成冰點的話，那么房地產的壓力就真的大了。

11

一二手房總需求持穩，一線韌性更強

30城一二手房的總需求非常穩定，2025年成交了3.26億平米，同比降7%，前三季度穩中略增。

一線城市韌勁非常強，四個一線城市一二手房成交總量達到7098萬平方米，同比下降5%。成都一二手房成交總量合計3095萬平方米，排在首位，上海一二手房總量有2458萬平方米，且已連續三年維持在2400萬平方米上下，這個數字與上海常住人口數量基本一致。

另外，北京、天津、重慶、武漢、廣州、西安、杭州和南京，整體市場容量也在1000萬平方米以上。

12

高端住宅成交分化，上海總量遙遙領先

高端住宅是2025年的重點，但是相比2024年發生了一個變化，高端住宅也出現一些分化。總價3000萬元以上高端住宅成交總量雖然上海依然遙遙領先，但是成交套數占比只有50.4%，較2024年少了10.4個百分點。其次，上海總價3000萬-5000萬高端住宅成交套數下降45%，但5000萬元以上成交套數明顯增長，同比增63%。總價1億元以上頂豪上海成交了72套，同比增長31%，最典型的是萬科高福云境，25套均價1.3億以上的高端住宅開盤首日全部售罄。2025年豪宅市場也出現了分化，尤其是風貌住宅壓力會更大一些。

13

7個百億項目10萬+

單盤銷售超百億的項目數量從最高13個，只剩下2025年7個，其中上海有5個，深圳和廣州各占1個。這7個盤有個共同的特征，單價全部超過10萬元/平方米的高端項目。

百億項目數量減少和整體市場還是完全相符的，因為年銷售面積破50萬平方米的項目個數已經回落到零，而且連續三年為零。一方面需求從“有沒有”，變成了“好不好”，另一方面也說明市場已經“房住不炒”了。

14

土地投資規模持續縮量

2025年土地市場還在持續地縮量。大量的土地在年末出讓，12月份全國土地成交占比達到29%。

從總量看，2025年土地總的成交量10.9億平方米，雖然是2020年峰值的三分之一，但其中有大量的無效土地，其中二線城市有一半是城投平臺等托底，三四線當中，有80%是托底拿的。也就是說，2025年真正可以進入開工階段的有效土地也就4億多平方米，這和5.8億新開工面積剛好對得上。

15

重慶與上海分列土地面積、金額第一

從城市來看，重慶以2753萬平方米土地成交面積排第一，上海以2565億元土地成交金額排在首位。

從成交面積排名前20的城市可以看出，北方城市成交面積較多，在市場止跌回穩的關鍵期，控制增量非常重要。從成交金額排名前20城市來看，江蘇的地級市有七個。

16

百億以上房企65家

千億企業2025年只有十家了，民企還是一家。百億房企現在也只有65家了。在2020年最高點的時候，我們百億企業有173家。無論房企是主動或被動控制規模，房地產已經和2021年之前是兩回事，今天應該走一條房地產的新路。

17

企業債務重組加速

房企的債務重組速度在加快。據不完全統計，違約房企累計有78家，其中有44家是上市房企，總的有息負債是2.7萬億元。到去年年末已經有18家完成了重組方案，涉及總有息負債1.88萬億，也就是三分之二的有息債都做了重組，重組債務規模接近萬億。出清才能輕裝上陣。

18

央企投資領先，民企信心開始修復

從投資的角度來說，央企還是遙遙領先，但民企的投資信心也開始修復了。

先來看央企拿地金額同比增長23%，民企拿地金額也增長了14%，這是非常重要的信號。央企和民企都看好房地產市場并在投資決策上做出了更加積極的姿態。

從銷售百強企業拿地能級來看，2025年一線城市投資占比達到52%，二線城市占了43%，也就是95%都在一二線。投資權益前十企業的投資分布90%都聚焦在一二線。不過也有一些企業另辟蹊徑，比如中海宏洋投資90%都在三四線，關鍵都取得了很好的成績。

19

央企獨占鰲頭

2025年全口徑銷售金額前五和新增貨值前五企業都是央企。全口徑銷售TOP100中有24家央企，其中16家在TOP30，24家央企2025年全口徑銷售金額合計為1.7萬億元，在整個行業的市占率達到20%。央企銷售平均增幅為-13%，其中9家同比有所增長。現在是央企時代。

20

國企相對平穩

國企相對更加平穩，全口徑銷售百強中有29家是國企（包含混合所有制企業），其中7家位列全口徑TOP30，國企銷售平均增幅為-21%，百強均值為-18%。其中，建發、越秀、華發等頭部國企業績非常穩定，其他國企基本都在深耕當地，通過1-2個項目支撐一半以上的銷售。

21

部分民企脫穎而出

民企也有一些亮點，其中7家民企銷售同比大增，6家首次進入TOP100。有18家民企位列新增土地價值TOP100，比如濱江集團新增土地價值排在百強第9位，2025年拿地金額為396.2億元，另外邦泰集團新增土地價值排在第17位，上海的大華集團排在第27位。在土地市場也出現許多“新”面孔，釋放民企投資進場的積極信號。

22

城投拿地“主力”

城投依然是拿地的“主力”。重點30城拿地面積中城投拿地規模雖然下降了20%，但是占比達到了56%，較2024年下降了8個百分點。拿地金額前100中城投有40家，但是對應的銷售TOP100房企中城投企業只有1家，拿地多，銷售少。

23

2025住宅產品力升級趨勢

2025年產品力繼續升級，總結可歸納四大升級趨勢。

首先是底層邏輯。在頂層設計方面突破傳統住宅設計框架，通過底層設計理念的迭新，為產品升級錨定新方向，奠定全維度升級的戰略基礎。

第二是建筑形態顏值與質感升級。聚焦門頭、立面設計突破、低密形態煥新、四代建筑形態迭代，重塑高辨識度的視覺標識體系。

第三個，空間體驗不斷優化升級，特別是從功能到場景的優化體驗，都是圍繞人展開的。比如升級全屋收納系統、立體在地化景觀、架空層和車庫空間等，實現從功能滿足到情感共鳴的體驗躍升。

第四個方面，通過服務和社群增值實現價值延伸。通過會所功能體系化、有感化物業服務、業主共創社群IP，延伸產品生命周期價值。

這四大升級趨勢，一共涉及十八個方面的產品。

1、規劃：頂層設計，配套先行

以廣州中建海絲城為例，項目總建面約237萬平方米，規劃了15所教育設施、22個公園，打造中建華南的“好房子”。首開買了10億左右，去化率95%。

再來看成都星河WORLD六期帝寶項目，620畝成都主城大盤，把教育、商業、寫字樓等整合在一起，呈現度非常高。

還有深圳天安云谷，全國產城融合的標桿項目，15年前就已經全部把它規劃好了，400萬平方米共分六期開發，三期住宅包含學校、商業、文化、康養等配套。項目極大地改變了原有城中村的舊貌。

2、底盤：立體底盤，城市共生

真正的底盤，是與城市共生的底盤，而非架空層，不少項目把底盤抬高。比如深圳灣澐璽，它把整個底盤和周邊的CBD進行了無縫連接，所以停車、景觀、商業、社區配套的垂直疊加，通過不同標高實現功能集約。另外鄭州越秀鄭軌金水觀萃，將交通、商業、生態、居住功能整合，形成“軌交-資產-生活”的價值閉環。

3、實得率：規范優化，賦能人居

“實得率”是一個新詞，能夠做到100%以上。過去上海建筑規范限制比較嚴格，但是新規之后，有些項目的得房率也達到了90%以上。安瀾上海就是典型的標桿案例，首批新規戶型，飄窗、陽臺和花池極致贈送，實得率約為88%-92%。

成都金茂曉棠，實得率達到了108%-118%；廣州中建海絲城，一期實得率約110%，二期大幅度提升至150%左右。

4、門頭：尺寸突破，文脈相融

在比拼門頭上，有三個關鍵詞：豪奢、隱奢和文化。

比如豪奢版的武漢建發望湖，80多米寬，16米高，故宮同款“廡殿頂”。上海建發的門頭，和上海文化相連，以上海市花白玉蓮為靈感，打造65米寬、9米挑高玉蘭門庭。去年還出現了一些隱奢的門頭，比如康定壹拾玖和華潤和招商在南京的瑞璽項目。

5、立面：材質進階，細節定調

立面全面進化，非常卷，材質全面升級。比如南京江寧金茂府，摒棄涂料和真石漆，北立面也全部采用全鋁板打造；上海中建玖上瑯宸用了更有質感的陶板；廣州翡麗甲第，融合嶺南騎樓和曼哈頓第五大道520號的設計細節來彰顯風格。

6、低密：稀缺為芯，形態煥新

過去兩年市場上出現了一些容積率1.0-1.2左右的低密項目，比如北京潤園，容積率1.01，是順義中央別墅區十年來唯一純別墅用地，打造了四代墅產品。還有南京中北金基山和月，打造低密園墅四代宅，包括空中立墅、花園平墅和親地院墅，產品力提升之后低密度的房子有了真正的出路。另外，上海的湯臣君品，四層四戶，但是每層都送一個地下室，把居住空間和私密空間完全分開，二期平墅產品和三期院墅都熱銷。

7、四代宅：面積有度、功能為本

四代宅不像2024年那么“放肆”了，很多的四代宅面積變小了，減少了隱私的干擾。成都招商璽四代宅的設計非常好，露臺尺度克制，北陽臺實體擋墻，南陽臺內凹陽臺，保障空間私密性。

8、景觀：在地造景，全域聯動

2025年景觀顏值大幅提升，過去叫千盤一面，現在每個盤的景觀都有它自身的獨特之處，很多都有和在地的文化景觀相連的內容和部分。

比如澐啟濱江做了全域架空下沉庭院景觀，中建玖上瑯宸打造內外聯動景觀體系，外部大寧公園，內部做了大量的坡地和下沉的景觀，打造出多公園內外聯動的景觀效果。呼和浩特萬錦梧桐樾因地制宜打造2000平米熱帶溫室花園等，這些都是在2025年在景觀當中的一些提升和創舉。

9、架空層：多元空間，升級體驗

架空層是對購房者最重要的提升，規劃稍有松動，業主的獲得感就提升了很多。

比如安瀾上海的“抬板”，優化了地下空間、停車體驗，還提升了各種功能配置和相應景觀整體效果。

架空層最終還是要服務業主，建議架空層三大功能必須做，第一是接待功能，第二是青少年兒童的游樂功能或者是學習功能，第三個是運動功能。架空層要以人為本，不斷升級體驗。

10、車庫：美學進化，功能完善

車庫在2025年基本卷到極致，一方面美學進化，從原來材質提升到今天美學功能提升，這個變化過程在一夜之間，每個中央車站都有獨一無二的logo和標簽。另一方面，車庫都考慮以人為本，配套實用功能，都有洗車功能，司機休息室。車庫的大堂，一點都不遜色于底層或者是架空層的大堂。

11、入戶：創新方式，松弛體驗

2025年還發現了入戶的創新，很多創新都是在重慶、成都、武漢。市場只要壓力大，創新思維就多，當然規劃上面也給了很多支持。今天的入戶出現了雙動線，一條是靜的動線。一條是戶外歸家的動線。

如成都中鐵項目，就像從花園走回自己家一樣。二手房今天在產品力上是很難和我們2025年開始的新房角逐。

12、收納：全屋模塊，物盡其藏

今天收納已經成為產品力的標準版。

成都東城金茂曉棠129平方米樣板間，收納空間約23651升，基本上一個小家庭所有的收納都可以全部解決了。華潤上海翡雲悅府，上海的規劃比較嚴，能夠做到兩萬多升很不容易了。上海保利海玥外灘序，也做了18000升，比其他同樣的標準戶型多了很多收納空間。

13、精裝：高標提質，個性定制

一方面高標提質，一方面個性定制。

如高福云鏡，全套進口的高奢華品牌精裝。成都華潤中環天宸銷售均價約27000元/㎡，裝標約3000元/㎡，還有廣州琶洲樾和深圳灣澐璽都能選擇定制化，這些都是精裝的突破。

14、科技：體系完善，多樣場景

科技住宅已經成為標配，過去我只知道五恒，現在金茂五恒，保利七恒，龍湖九恒，越秀10+N，今天沒有做不到的，只有你想不到的。

95%以上都使用智能家居，都可以在手機上一鍵操縱。科技住宅一定是標配，一定是趨勢。

15、會所：實用進階，體系升級

會所，第一個是圍繞孩子的，特別是今天的青少年，我看了無數個圖書館，給我最有感觸的，是成都的錦宸序項目，是為小朋友做的圖書館。第二個是給小朋友創造活動的空間。有時候為孩子多想一點點，可能這個房子就賣掉了。

然后是運動模塊，西安的綠城項目有室內籃球場，瑞璽項目還有標準的羽毛球場，今天會所硬件上的提升已經卷到位了，還需要在軟件上多做一步。

還有高頻社交的場景，比如說私宴廳，比如說接待區，日咖夜酒的接待區，大堂吧，現在家里客廳再大，肯定沒有小區會所的大堂吧大。這些都是實用的功能。

16、配套：社區商業，煙火日常

今年看到了社區商業的落實，能夠把社區當中所需要的點，都能夠和客戶需求緊密銜接，兩三千平米就夠了。如上海澐啟濱江高端住宅和社區商業的融合。萬科中興傲舍，既有調性又有功能。

17、物業：精準服務、前置運營

好房子，包括百年住宅，都是要靠物業不斷地運營和維護。精準服務，運營前置特別重要。

第一是服務有感化，物業不能什么都看不到，要“有感”，如主動打招呼，真誠地微笑，主動提供及時的幫助。第二是服務的靶向化，小朋友應該為他們提供哪些服務，老人應該為他們提供哪些服務。中海、綠城、招商都為我們提供了非常好的實踐案例。

然后還有服務的前置化，從售樓開始，服務就應該進來了。房子開始賣，業主和準業主就可以使用會所。這些都是服務的前置。服務做得越好，越能夠對未來產品力的提升產生巨大的支持作用。

18、社群：生態共建、鄰里共創

生態共建，鄰里共創。現在都在做社群，華潤置地的“潤比鄰”，華發的“華友萃”，仁恒的高爾夫球隊做得最好的，可以出去打比賽。麓湖的社群生態，大家都在學習。

2026

行業展望

01

2026行業底部確認

信號1：動態供求關系逐步向好

首先是百城新房供求比已連續兩年只有0.81（供80平方米賣100平方米），其次是新開工已連續四年低于新房銷售，現在的存量去化越來越好，第三是供地規模還在持續的控量提質。土地市場和商品房的規模已經趨于平衡，這是動態供求信號。

信號2：短中長期庫存同步企穩

短期庫存停止增長，中期庫存在2021年見頂后持續回落，長期（廣義）庫存已達到動態平衡。如果把無效庫存去除，有效庫存約50億平方米，相當于年銷售面積5-6倍，屬于相對健康的水平。

信號3：“好房子”提升居住品質、創造更大需求

當前扣除自建住房，城鎮人均住房面積仍在30平方米左右，北京、上海人均商品房面積均低于全國水平，未來人均住房面積仍有上升空間。

“好房子”標準出來后，現在全國住上好房子的比例不到5%，按照住建部最新標準，六層要有電梯，層高超過3米，95%都沒有達標。

信號4：房價調整幅度超過國際平均

從過去幾次國際房價調整來看，調整周期平均4.5年，回調幅度約在22%，目前我國已調整4年，幅度超過國際平均水平，其中二手住房已較高點下跌39%。

信號5：新開工規模已達成深度調整

對比美國、日本、德國來看，這三個國家在過去住房調整期都出現過新開工規模的大幅變化，其中美國周期最大下降71%，目前我國新開工規模已下降74%，已超過國際深度調整。

信號6：相關指標預示二手房價進入底部

二手房進入底部才是底部。首先是30城租金回報率中位數已達2.06%，超過55%的小區租金回報率超過2%，甚至還有一些超過3%，已經遠遠高于銀行存款利率。在上海、南京很多超過3%的板塊，已經出現“新投資者”開始買二手房。

其次是部分板塊土地市場起拍地價已超過周邊二手房價，最后是二手房新增掛牌量開始下降，在成交量企穩的情況下，掛牌量下降10%。今天唱空的主力軍是中介。

底部確認需要四個確定

2026年行業底部確認還需要四個確定性，分別是政策確定性、房價確定性、產品確定性以及供應的確定性。

政策要確定，要告訴市場沒有“大招”。與其想著貼息“大招”，不如把公積金下調。且北京和上海解除限購對全國房地產市場觸動不大。今天政策很好，“好產品”就是好政策。

房價的確定性，現在房價已經筑底，二手房已經超跌。

產品的確定性，不要讓購房者感覺后面產品越來越好。很多城市的四代宅北立面不允許做露臺，以后沒有那么大的四代宅了。政策已應放盡放。配置已經卷到極致，未來可以PK的就是物業服務。

供應的確定性，供應的確定性有點難，地方政府還是有可能在熱點板塊增加一些供給，我們希望在這些熱點板塊，也繼續維持住供求關系，至少平衡的良好局面。不要再依賴于土地財政。

把這四個確定性做好，2026年今年一定是底部。

02

2026重新界定一二三四線

1、2025年全國一二手購房總量約8億平方米，2026-2030年將維持8-9億平方米

在劃分一二三四線之前，先看商品住宅數據，統計局數據商品房包含保障房，按商品住宅一二手總量來看2025年全國約8億平方米，其中一手房3.9億平方米，二手房4.5億平方米，總金額約10萬億，其中一手房5.4萬億，二手房4.5萬億。

中國城鎮人口9.3億，8.3億平方米相當于人均0.9平方米，因此我們判斷2026年到2030年整體約維持9億平方米的數量級，這是中國商品房一手和二手的交易總量，不含保障房。

2、2026重新劃分一二三四線

怎么劃分一二三四線？

一線有5個，上海、北京、杭州、成都、廣州。看三大指標，一二手成交面積總數在兩千萬平方米以上，總金額五千億以上，人均購房面積達一平方米。這三個指標盡量達標。

二線指標，一二手總成交面積一千萬平米，成交金額兩千億，人均購房一平米，也是三個指標，有十個城市。深圳、西安、武漢、天津、南京、蘇州、重慶、佛山、合肥、長沙。

三線指標，只看一手房，三線城市二手房市場非常小。一手房成交面積達一百萬房，加在一起有45個城市。

一線，二線，三線加起來60個城市，全國地級以上城市290多個，縣級市更多。今天真正的一二三線城市，按照我們的劃分標準就60個。

3、四線容易“一家獨大”

四線容易“一家獨大”。如綠城在義烏“一家獨大”，三年拿地金額占10%，市占率19%，首位度2.5倍。2025年綠城在義烏銷售額57億元，是第二位的2.5倍。綠城在高端市場占比也達到了三成，均價三萬元以上成交房源當中，綠城成交50多萬，占30%。其他企業在義烏基本賺不到錢的情況下，綠城賺到了。

03

2026房企全國戰略與城市深耕

1、城市布局收縮倒逼規模房企管理模式扁平化

城市布局收縮倒逼規模房企管理模式扁平化。保利2021年在66個城市拿地，2025年只進入19個城市。中海2021年在25個城市拿地，2025年15個城市，招商2021年在41個城市拿地，2025年17個城市……2021年以來這些企業組織架構越來越扁平化。

2、“好房子”倒逼企業運營體系全面提升

原本企業中的每個部門都有各自的一條線，現在投資、設計、調研、開發、營銷、物業串聯并行，項目組模式變得更重要了。

今天的規模房企，下限都有集團托底，所以沒有特別差的項目，但是上限是由人決定的，由城市和項目的最主要的領導決定。

3、現房銷售倒逼企業開發模式轉變

現房銷售是未來的趨勢。從“快”銷售“慢”開發，到“快”開發“強”銷售，控制在兩年左右的開發周期是做得到的。若是毛坯交付，后面再提供裝修選擇，大規模房企可以做到18個月。

4、非核心城市點狀投資機會，孕育更多地方龍頭

很多地方龍頭都做得很好。偉星占了蕪湖市場25.3%，匯龍地產占了哈爾濱23.4%，未來地方龍頭會越來越多。不建議大多數的規模房企也進入這些市場，地方龍頭可以賺錢不等于其他企業也能夠掙錢。

讓更多的地方龍頭，不管是國資，還是民企，在這些城市當中，煥發出更大的生命力，這也是中國房地產未來的特色。

2026中國房地產才過半場

對于2026年來說，中國房地產也才過半場，中國房地產經歷了高速發展期，經歷了四五年的調整期，還會有下一個二三十年的周期。

用運營思維考慮，我們未來還有三十年，五十年甚至更長的發展期。

如果以“丁祖昱評樓市年度發布會”召開的十年作為一個周期的話，現在才是中國房地產長期主義的開始。