馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)政策釋放最重磅信號(hào)

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)）

房地產(chǎn)政策

釋放最重磅信號(hào)

2026年開(kāi)年，《求是》雜志發(fā)表特約評(píng)論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》，這個(gè)文章無(wú)論是級(jí)別，還是文章內(nèi)容，透露出的信號(hào)都是重磅級(jí)的。

《求是》雜志是一個(gè)什么級(jí)別的雜志，不懂的人可以去查一下，上面發(fā)文章的都是人，特約評(píng)論員文章背后究竟透露什么樣的政策意圖，不熟悉這個(gè)雜志的可以先自己補(bǔ)補(bǔ)課。

除了《求是》雜志的級(jí)別，這個(gè)文章從內(nèi)容看，信息量之大，確實(shí)超過(guò)了很多之前我們看到的官方文章。這個(gè)文章談了很多過(guò)去沒(méi)有談的問(wèn)題，包括承認(rèn)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度，還有對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的重新定位，這個(gè)行業(yè)的屬性，已經(jīng)未來(lái)的政策究竟應(yīng)該如何進(jìn)行很好的預(yù)期管理，等等，都有很多的新的提法。

我把重要的信息提煉出來(lái)，給大家分享一下我的看法：

第一，文章開(kāi)頭就開(kāi)誠(chéng)布公提到房地產(chǎn)銷(xiāo)售和價(jià)格出現(xiàn)較大幅度回落，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求端、資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)端和金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債端產(chǎn)生了較大影響。

承認(rèn)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度回落，這是第一次。

并且明確提出這種回落對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、對(duì)老百姓的資產(chǎn)以及對(duì)金融機(jī)構(gòu)的巨大影響。這也是這幾年我一直呼吁但被網(wǎng)絡(luò)噴子網(wǎng)暴的觀點(diǎn)。

這幾年我一直講，房地產(chǎn)如果出現(xiàn)過(guò)快大幅度回落，就是老百姓資產(chǎn)的大幅度縮水，因?yàn)橹袊?guó)老百姓百分之七八十的資產(chǎn)在房子上；

一旦資產(chǎn)縮水，財(cái)富的收縮效應(yīng)第一個(gè)表現(xiàn)就是老百姓感覺(jué)沒(méi)錢(qián)了，不敢消費(fèi)了，也就是文章中說(shuō)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求端的影響。

當(dāng)然，對(duì)銀行而言，房地產(chǎn)大幅度回落對(duì)銀行而言肯定意味著壞賬的增加和資產(chǎn)的縮水。

第二，文章明確提出，房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性。

這個(gè)金融資產(chǎn)的屬性，在提出“房住不炒”之后多年來(lái)不提了。這次明確提，我想意義是比較大的。其實(shí)，房住不炒和房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性一點(diǎn)都不矛盾，房子的基礎(chǔ)功能就是住，世界上絕大多數(shù)的國(guó)家不鼓勵(lì)炒房，這也是基本常識(shí)。

但房子是投資品，具有金融屬性也是大多數(shù)國(guó)家承認(rèn)的。

重新承認(rèn)房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性，這是一個(gè)進(jìn)步。

第三，文章用了很大的篇幅談房地產(chǎn)調(diào)整的周期性原因。文章提到隨著城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的幾大變化：

1、住房總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足，特別是保障性住房相對(duì)不足，新市民、青年人住房負(fù)擔(dān)較重。

2、居民需求總體上從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，亟待向低負(fù)債、低杠桿、合理回報(bào)的模式轉(zhuǎn)變，由“類(lèi)制造業(yè)”升級(jí)為“產(chǎn)品—服務(wù)—運(yùn)營(yíng)”一體化。傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭。

第四，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重新定位。過(guò)去的周期和模式雖然結(jié)束了，但是，房地產(chǎn)依然很重要。

文章提到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個(gè)上下游行業(yè)，對(duì)投資、消費(fèi)、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有顯著影響，仍然是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

請(qǐng)注意，文章把房地產(chǎn)定位為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，而不是像過(guò)去一樣定位為“支柱產(chǎn)業(yè)”。有人解讀，這意味著放棄了房地產(chǎn)行業(yè)是“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位。我的理解恰好相反。

從字面理解，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)重在“基礎(chǔ)性、公共性、先導(dǎo)性”，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)不可或缺的行業(yè)。基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)有很多是支柱產(chǎn)業(yè)。

這里提基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)而不提支柱產(chǎn)業(yè)，是更加突出房地產(chǎn)的重要性，而不是否定重要性。

什么叫支柱產(chǎn)業(yè)，就是這個(gè)行業(yè)的增加值占GDP的比重超過(guò)5%，就叫支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)不僅僅是支柱產(chǎn)業(yè)，而是是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。說(shuō)實(shí)話(huà)，作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)這幾年的調(diào)整，行業(yè)增加值占GDP的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界上很多主要國(guó)家。

我在之前的視頻和文章中多次談到這一點(diǎn)，很多網(wǎng)絡(luò)噴子也是噴，說(shuō)我的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)。現(xiàn)在，《求是》評(píng)論員的數(shù)據(jù)總該準(zhǔn)了吧，文章指出：

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、日本、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家，目前房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重平均都在10%以上，依然是經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的重要支撐和社會(huì)財(cái)富的主要形式。

我們現(xiàn)在是多少，2025年掉到了6.1%，是美國(guó)的一半，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于很多國(guó)家，房地產(chǎn)調(diào)整過(guò)度，是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

第五，文章用大量的數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)的需求依然很大。很顯然，這是在回應(yīng)網(wǎng)上一些自媒體炒作以后沒(méi)有人買(mǎi)房子的論點(diǎn)：

1、文章提到2000—2024年，日本、韓國(guó)每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，房地產(chǎn)建設(shè)強(qiáng)度仍然較高。以此推算，我國(guó)城鄉(xiāng)每年新建住宅規(guī)模應(yīng)在1000萬(wàn)—1490萬(wàn)套之間；

2、總量方面，考慮公攤面積情況，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房使用面積約為35平方米，與韓國(guó)和新加坡基本接近，與日本、德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)等相比仍有一定的差距。

3、結(jié)構(gòu)方面，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在30平方米以下的家庭戶(hù)占比接近40%，約有7%的城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積尚不足20平方米。

4、就城市更新而言，目前僅城鎮(zhèn)范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會(huì)創(chuàng)造出約7億平方米的更新替代需求。

中國(guó)房地產(chǎn)的需求依然巨大，人均居住面積和全球主要國(guó)家比，依然很低，我們只是解決了住房的溫飽問(wèn)題而已。并不是像一些不研究房地產(chǎn)的專(zhuān)家信口開(kāi)河的說(shuō)什么房地產(chǎn)超前發(fā)展了。

你可以說(shuō)房?jī)r(jià)超前了，但別說(shuō)房地產(chǎn)超前了。就我們目前這樣的居住水平，說(shuō)超前，鬧笑話(huà)啊。

文章最后談了如何管理預(yù)期，政策層面如何應(yīng)對(duì)。

我認(rèn)為，最重要的是兩點(diǎn)：

一、積極主動(dòng)作為，以更有力更精準(zhǔn)的舉措，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，持續(xù)改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，盡可能縮短調(diào)整時(shí)間，熨平市場(chǎng)波動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)進(jìn)入第六個(gè)年頭了，就市場(chǎng)本身而言，也在接近尾聲，這個(gè)時(shí)候，需要政策的主動(dòng)出擊。

二、保持政策力度。政策預(yù)期上，政策力度要符合市場(chǎng)預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)與政策陷入博弈狀態(tài)。一次性把政策給足，這恰恰是現(xiàn)在房地產(chǎn)政策的問(wèn)題所在，擠牙膏。這是這么多年我們一直呼吁的，不要小打小鬧修修改改，比如限購(gòu)一次到位，不要一次調(diào)整放開(kāi)一點(diǎn)點(diǎn)，等等。權(quán)威文章就是權(quán)威，真正抓住了文章的癥結(jié)。

最后總結(jié)一下這篇文章。

這篇文章有很多新提法，這些提法肯定不代表個(gè)人，一定代表未來(lái)的政策趨向。

這種重磅文章透露的信號(hào)最值得我們關(guān)注。

在2026年這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)到了打響最后攻堅(jiān)戰(zhàn)的時(shí)刻，這篇文章就是一個(gè)號(hào)角。現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急是，把我們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知、我們的政策調(diào)整回到落實(shí)這篇文章提出的方向上來(lái)，推動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)整盡早結(jié)束，這樣，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展才有真正的可能。