馬光遠：房地產政策釋放最重磅信號

來源：市場資訊

（來源：光遠看經濟）

房地產政策

釋放最重磅信號

2026年開年，《求是》雜志發表特約評論員文章《改善和穩定房地產市場預期》，這個文章無論是級別，還是文章內容，透露出的信號都是重磅級的。

《求是》雜志是一個什么級別的雜志，不懂的人可以去查一下，上面發文章的都是人，特約評論員文章背后究竟透露什么樣的政策意圖，不熟悉這個雜志的可以先自己補補課。

除了《求是》雜志的級別，這個文章從內容看，信息量之大，確實超過了很多之前我們看到的官方文章。這個文章談了很多過去沒有談的問題，包括承認房地產價格的大幅度，還有對房地產這個產業的重新定位，這個行業的屬性，已經未來的政策究竟應該如何進行很好的預期管理，等等，都有很多的新的提法。

我把重要的信息提煉出來，給大家分享一下我的看法：

第一，文章開頭就開誠布公提到房地產銷售和價格出現較大幅度回落，對實體經濟的需求端、資產負債表的資產端和金融機構的負債端產生了較大影響。

承認房地產價格大幅度回落，這是第一次。

并且明確提出這種回落對實體經濟、對老百姓的資產以及對金融機構的巨大影響。這也是這幾年我一直呼吁但被網絡噴子網暴的觀點。

這幾年我一直講，房地產如果出現過快大幅度回落，就是老百姓資產的大幅度縮水，因為中國老百姓百分之七八十的資產在房子上；

一旦資產縮水，財富的收縮效應第一個表現就是老百姓感覺沒錢了，不敢消費了，也就是文章中說的實體經濟的需求端的影響。

當然，對銀行而言，房地產大幅度回落對銀行而言肯定意味著壞賬的增加和資產的縮水。

第二，文章明確提出，房地產帶有顯著的金融資產屬性。

這個金融資產的屬性，在提出“房住不炒”之后多年來不提了。這次明確提，我想意義是比較大的。其實，房住不炒和房地產的金融資產屬性一點都不矛盾，房子的基礎功能就是住，世界上絕大多數的國家不鼓勵炒房，這也是基本常識。

但房子是投資品，具有金融屬性也是大多數國家承認的。

重新承認房地產的金融資產屬性，這是一個進步。

第三，文章用了很大的篇幅談房地產調整的周期性原因。文章提到隨著城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，房地產業發生的幾大變化：

1、住房總量短缺轉為總量基本平衡、結構性供給不足，特別是保障性住房相對不足，新市民、青年人住房負擔較重。

2、居民需求總體上從“有沒有”向“好不好”轉變。

3、房地產企業的“高負債、高杠桿、高周轉”模式難以為繼，亟待向低負債、低杠桿、合理回報的模式轉變，由“類制造業”升級為“產品—服務—運營”一體化。傳統房地產發展模式已經走到了盡頭。

第四，對房地產行業的重新定位。過去的周期和模式雖然結束了，但是，房地產依然很重要。

文章提到房地產產業鏈條長、關聯度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業，對投資、消費、就業等關鍵經濟指標均有顯著影響，仍然是支撐國民經濟的基礎產業。

請注意，文章把房地產定位為基礎產業，而不是像過去一樣定位為“支柱產業”。有人解讀，這意味著放棄了房地產行業是“支柱產業”的定位。我的理解恰好相反。

從字面理解，基礎產業重在“基礎性、公共性、先導性”，是國民經濟不可或缺的行業?；A產業有很多是支柱產業。

這里提基礎產業而不提支柱產業，是更加突出房地產的重要性，而不是否定重要性。

什么叫支柱產業，就是這個行業的增加值占GDP的比重超過5%，就叫支柱產業。房地產不僅僅是支柱產業，而是是國民經濟的基礎產業。說實話，作為基礎產業，房地產經過這幾年的調整，行業增加值占GDP的比重遠遠低于世界上很多主要國家。

我在之前的視頻和文章中多次談到這一點，很多網絡噴子也是噴，說我的數據不準?，F在，《求是》評論員的數據總該準了吧，文章指出：

從國際經驗看，美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發達國家，目前房地產業增加值占國內生產總值的比重平均都在10%以上，依然是經濟保持穩定的重要支撐和社會財富的主要形式。

我們現在是多少，2025年掉到了6.1%，是美國的一半，遠遠低于很多國家，房地產調整過度，是一個不爭的事實。

第五，文章用大量的數據說明房地產的需求依然很大。很顯然，這是在回應網上一些自媒體炒作以后沒有人買房子的論點：

1、文章提到2000—2024年，日本、韓國每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，房地產建設強度仍然較高。以此推算，我國城鄉每年新建住宅規模應在1000萬—1490萬套之間；

2、總量方面，考慮公攤面積情況，我國城鎮人均住房使用面積約為35平方米，與韓國和新加坡基本接近，與日本、德國、法國、英國等相比仍有一定的差距。

3、結構方面，我國城鎮人均住房建筑面積在30平方米以下的家庭戶占比接近40%，約有7%的城鎮家庭人均住宅建筑面積尚不足20平方米。

4、就城市更新而言，目前僅城鎮范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會創造出約7億平方米的更新替代需求。

中國房地產的需求依然巨大，人均居住面積和全球主要國家比，依然很低，我們只是解決了住房的溫飽問題而已。并不是像一些不研究房地產的專家信口開河的說什么房地產超前發展了。

你可以說房價超前了，但別說房地產超前了。就我們目前這樣的居住水平，說超前，鬧笑話啊。

文章最后談了如何管理預期，政策層面如何應對。

我認為，最重要的是兩點：

一、積極主動作為，以更有力更精準的舉措，加強對房地產市場的宏觀調控，持續改善和穩定房地產市場預期，盡可能縮短調整時間，熨平市場波動，推動房地產市場平穩健康高質量發展。中國房地產調整已經進入第六個年頭了，就市場本身而言，也在接近尾聲，這個時候，需要政策的主動出擊。

二、保持政策力度。政策預期上，政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰術，導致市場與政策陷入博弈狀態。一次性把政策給足，這恰恰是現在房地產政策的問題所在，擠牙膏。這是這么多年我們一直呼吁的，不要小打小鬧修修改改，比如限購一次到位，不要一次調整放開一點點，等等。權威文章就是權威，真正抓住了文章的癥結。

最后總結一下這篇文章。

這篇文章有很多新提法，這些提法肯定不代表個人，一定代表未來的政策趨向。

這種重磅文章透露的信號最值得我們關注。

在2026年這個關鍵節點，房地產到了打響最后攻堅戰的時刻，這篇文章就是一個號角。現在的當務之急是，把我們對房地產的認知、我們的政策調整回到落實這篇文章提出的方向上來，推動房地產調整盡早結束，這樣，實現高質量發展才有真正的可能。