最高院：業主委員會任期屆滿改選未備案，還能否代表業主起訴？

作者：周軍律師.

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小區物業侵占公共收益、開發商遺留配套設施問題遲遲不解決……遇到這類損害全體業主利益的事，業主委員會本應挺身而出代表大家維權起訴。但現實中常出現尷尬情況：業委會已經屆滿，二次選舉還沒來得及完成備案手續。

那么，業主委員會任期屆滿改選未備案，還能否代表業主起訴？

最高人民法院案例庫入選案例《福建省某物業管理有限公司訴福州市臺江區某業主委員會物業服務合同糾紛案》中明確：

《物業管理條例》第十六條規定了業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，該條中的備案為程序性要求，屬行政主管部門單純接受備案的行為，未備案對于業主委員會的訴訟主體資格并不產生影響。

本案焦點為，關于業主委員會備案的性質問題。

根據原《中華人民共和國物權法》第七十六條、《物業管理條例》第十一條、第十五條、第十八條的規定，業主委員會成員選任、更換、任期及選聘物業服務企業，均由業主以業主大會的形式共同決定。

據此而言，業主委員會成立及成員的選任體現的是全體業主的整體意志，是業主自治權行使的結果，也是對外代表全體業主、維護全體業主整體利益的載體、手段、形式，故業主委員會應當屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條規定的可以作為民事訴訟當事人的“其他組織”范疇，具有訴訟主體資格，包括作為原告起訴及作為被告應訴。

其次，在全體業主未經法定程序更換業主委員會成員的情況下，即使業主委員會成員任期屆滿，但業主委員會這一載體、手段、形式仍然存在，且從全體業主共同利益維護、物業管理區域內權利義務糾紛解決這一目的看，業主委員會及成員的存續之法律效力仍應當予以認可，否則，不利于全體業主整體利益之維護，也不利于物業管理秩序穩定，勢必違背全體業主的根本利益。據此，不能僅以業主委員會任期屆滿為由，否定其訴訟主體資格。

根據本案原二審查明的事實，某業主委員會任期至2018年1月25日屆滿。

但是，從《物業管理條例》條文體系看，首先，該條例第六章“法律責任”部分并未對未備案的情形予以規制，按通常理解，應當將《物業管理條例》第十六條中的備案理解為程序性要求，是業主委員會成立后便于行政機關監督管理的一項措施，對業主委員會的合法性或成立不應直接產生法律后果；從另一個角度看，行政權通常具有主動性，而在《物業管理條例》未規定不備案不利法律后果的情形下，應當將行政主管部門單純接受備案的行為，理解為是行政主管部門履行職責的行為，不是行使權力的行為。

由上邏輯，可以得出即使《業主委員會備案證明》載明業主委員會任期已屆滿，并不能當然認為業主委員會不具有訴訟主體資格的結論。

其次，從產權視角看，商品房銷售、交付后，專屬部分商品房及項下分割的土地使用權歸建筑物區分所有權人所有，共用設施及設備部分分割的土地使用權歸全體業主所有。因所有權核心權能是基于真實意思表示的處分權，除非法律、行政法規有強制性規定，否則應尊重所有權人基于整體利益而為的團體意思表示，從這個角度論，在現行法律、行政法規未就備案進行強制性規定的情形下，備案也不應對業主委員會的成立及合法性產生影響。

周軍律師提醒，業主委員會的選舉結果未經備案不影響其訴訟主體資格。即便業委會未備案，只要是合法選舉產生并獲得業主大會授權，就有權代表全體業主維權。如果小區遇到類似問題，對法律規定或流程不熟悉，建議提前咨詢專業律師，確保維權過程合法有效。

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