別上當(dāng)了！看清樓市真相，關(guān)鍵不是“何時(shí)觸底”

進(jìn)入2026年，留言區(qū)經(jīng)常會(huì)遇到這樣的問(wèn)題：樓市何時(shí)觸底？購(gòu)房的和賣房都在關(guān)心。

知名機(jī)構(gòu)高盛在去年底的報(bào)告給出過(guò)答案，把他們對(duì)房?jī)r(jià)觸底時(shí)間的預(yù)期又往后推了推，這就好像等一輛晚點(diǎn)的火車，廣播一遍遍地說(shuō)即將到站，可就是老看不到車來(lái)。

翻看過(guò)往記錄，就能發(fā)現(xiàn)，這幾年他們對(duì)樓市的判斷確實(shí)有了不少變化。早前還預(yù)測(cè)市場(chǎng)已觸底，之后又接連調(diào)整說(shuō)法，如今最新觀點(diǎn)更是干脆把時(shí)間線拉得更遠(yuǎn)，機(jī)構(gòu)的報(bào)告可以一改再改。不過(guò)，市場(chǎng)上投入的真金白銀以及切身的冷暖，卻是實(shí)實(shí)在在的。

市場(chǎng)的真實(shí)體溫如何？從最近幾份年度報(bào)告看，2025年底的樓市呈現(xiàn)一幅復(fù)雜的“冰火圖景”。

一方面，整體銷售下行的“冷空氣”依然彌漫。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，全年新建商品房銷售面積同比呈下滑趨勢(shì)，2026年的市場(chǎng)預(yù)判也是“延續(xù)回落”。

但更值得關(guān)注的是市場(chǎng)內(nèi)部的分化和博弈。同樣是中指數(shù)據(jù)，2025年12月全國(guó)百城新房均價(jià)同比稍微上漲2.58%，可是二手房均價(jià)同比卻下降8.36%，這個(gè)剪刀差就體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)新房?jī)?yōu)質(zhì)供給和大量二手房庫(kù)存的不一樣態(tài)度。

這個(gè)時(shí)候，城市間的熱度差異達(dá)到了驚人的程度。據(jù)國(guó)信房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，去年12月，類似武漢這樣的城市商品房成交套數(shù)同比大增超70%，而另一些曾經(jīng)的熱點(diǎn)城市則出現(xiàn)了大幅下滑。

總而言之，樓市已無(wú)法用單一的溫度來(lái)形容。它是一邊承受著整體調(diào)整的壓力，另一邊又在激烈的結(jié)構(gòu)性分化中，重新尋找各個(gè)板塊的平衡點(diǎn)。

市場(chǎng)表面的“冷”，其實(shí)是水面下幾個(gè)關(guān)鍵齒輪共同作用的結(jié)果。

第一個(gè)齒輪是龐大的庫(kù)存，尤其是二手房。市場(chǎng)上有大量的房子在掛牌出售，要消化掉它們需要很長(zhǎng)的時(shí)間。房子多了，買家選擇余地大，價(jià)格就很難穩(wěn)住。

第二個(gè)齒輪是根本邏輯的轉(zhuǎn)變。高盛在報(bào)告當(dāng)中提及一個(gè)關(guān)鍵判斷，未來(lái)幾年里，中國(guó)對(duì)新房的年度需求，有極大可能比2017年的高峰之時(shí)下降多達(dá)75%。

這背后是人口結(jié)構(gòu)的變化、城鎮(zhèn)化速度的放緩，以及最關(guān)鍵的——房子正在從一種備受追捧的投資品，回歸到以居住為主的本質(zhì)。

當(dāng)人們不再為了升值而搶著買房時(shí)，市場(chǎng)的底層邏輯就徹底變了。

第三個(gè)齒輪是難以修復(fù)的預(yù)期。買漲不買跌是人之常情。當(dāng)看到價(jià)格持續(xù)下行，即便有政策利好，很多人也會(huì)選擇繼續(xù)等待，期待一個(gè)更確定的“底部”。這種觀望情緒本身，又會(huì)延長(zhǎng)市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間。

不過(guò)，如果只看到“跌”，那畫(huà)面也不完整。市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的分化，這也是當(dāng)前最真實(shí)的格局。

權(quán)威機(jī)構(gòu)中指研究院在報(bào)告里明確說(shuō)，下半年的機(jī)會(huì)就在于好城市+好房子。那啥是好城市，一般就是指那些人口一直在流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)挺扎實(shí)的核心城市，啥是好房子，就是那些地段好、品質(zhì)過(guò)硬、能滿足現(xiàn)代人居住需求的房產(chǎn)。

這種分化在北京內(nèi)部也挺明顯的。

比如說(shuō)，雖然市場(chǎng)整體在往下走，但像亦莊這種產(chǎn)業(yè)支撐比較強(qiáng)的新城區(qū)域，房?jī)r(jià)表現(xiàn)被覺(jué)得相對(duì)穩(wěn)定。這就告訴咱們，全國(guó)樓市早就不能全都一個(gè)樣兒看了，每個(gè)城市，乃至每個(gè)板塊，都在走出自己?jiǎn)为?dú)的行情。

那么，作為普通人該如何看待？

首先，也許不用再一直去追問(wèn)全國(guó)樓市何時(shí)觸底這么一個(gè)單一的答案。因?yàn)榈妆旧砜赡芫褪莻€(gè)區(qū)間，而且還會(huì)因?yàn)槌鞘胁灰粯佣灰粯樱瑢?duì)于一線和核心二線城市的好房子來(lái)說(shuō)，劇烈的下行階段可能正在過(guò)去，正進(jìn)入一個(gè)慢慢的磨底階段，而對(duì)于一些沒(méi)什么支撐的區(qū)域，調(diào)整可能還沒(méi)結(jié)束。

其次，對(duì)于那些真正有自住需求的人而言，市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候也是好好挑挑、慢慢比價(jià)的窗口期。重點(diǎn)留意你所在城市里，產(chǎn)業(yè)、交通、學(xué)校等硬資源比較集中的區(qū)域，政策方面，“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”這個(gè)基調(diào)已經(jīng)定了，各類支持政策估計(jì)還會(huì)接著來(lái)，這給市場(chǎng)提供了托底的力量。

說(shuō)白了，樓市就跟一片大湖似的，機(jī)構(gòu)那些各種預(yù)測(cè)報(bào)告，就好比往湖里扔石子，能弄出一時(shí)的話題漣漪，可湖水最后到底多深、平不平靜，得看更本質(zhì)的水源和地質(zhì)咱們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)活力、居民的收入增長(zhǎng)還有對(duì)未來(lái)生活的信心。

所以，不要被不斷后移的觸底預(yù)測(cè)弄得太焦慮，不妨把目光從預(yù)測(cè)的喧鬧中移開(kāi)，多關(guān)注本地真實(shí)的成交數(shù)據(jù)和靠譜的樓盤(pán)信息，想清楚自己買房最核心的需求到底是什么，一個(gè)屋檐下的安穩(wěn)與溫馨，比一個(gè)數(shù)字的漲跌重要多了。