手握千萬預算，北京改善型購房者在考慮什么？

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改善房源承載著家庭從“住有所居”到“住有宜居”的核心需求，其產(chǎn)品設(shè)計、功能配置與區(qū)位選擇，始終是改善型置業(yè)群體重點關(guān)注的焦點。

北京商報記者丨李晗

如果說“確定性”是剛需盤的標簽，“產(chǎn)品硬實力”則成為手握千萬預算的改善型購房者的核心決策標尺。單價6萬—10萬元/平方米的改善型新盤，在2025年全面邁入“價值抉擇模式”。

北京商報記者不完全統(tǒng)計，北京2025年全年共有26個單價在6萬—10萬元區(qū)間的改善型項目入市，累計供應房源超1.3萬套，市場分化態(tài)勢尤為顯著。其中，在拿地環(huán)節(jié)表現(xiàn)亮眼的“中建系”，將“掰手腕”延展至一線營銷，但結(jié)果天差地別：中建二局旗下房地產(chǎn)公司中建玖合打造的中建·運河玖院依托優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力與配套優(yōu)勢，以81.15%的去化率登頂“改善去化王”，其二期頂層河景房源總價突破4000萬元仍具備吸引力；而由中海地產(chǎn)打造的中海朝陽ONE去化率則僅為14.48%，淪為同梯隊墊底項目。在戶型趨同的市場背景下，區(qū)位配套成熟度與產(chǎn)品細節(jié)打磨，成為撬動改善型住宅去化的關(guān)鍵變量。

地段、產(chǎn)品、配套與性價比缺一不可

改善房源承載著家庭從“住有所居”到“住有宜居”的核心需求，其產(chǎn)品設(shè)計、功能配置與區(qū)位選擇，始終是改善型置業(yè)群體重點關(guān)注的焦點。

北京商報記者不完全統(tǒng)計，2025年北京市有26個單價處于6萬—10萬元/平方米區(qū)間的改善型房源項目入市，涵蓋中建·運河玖院、建發(fā)金茂觀宸、金茂滿曜、中海朝陽ONE等標桿項目。上述項目累計為市場供應改善型房源13333套，有效補充了區(qū)域改善型住房供給。

從項目整體去化表現(xiàn)來看，中建·運河玖院以超80%的去化率顯著領(lǐng)先于其他改善項目。具體來看，該項目分別于9月、10月取得兩張預售許可證，截至2025年末，其供應的838套房源已完成簽約680套，去化率達81.15%。

在一期房源去化表現(xiàn)亮眼的背景下，中建·運河玖院（二期）于12月19日順利取得預售許可證，推出552套房源。在銷售不足一個月時間內(nèi)，便已簽約242套房源，去化率達43.84%，成交均價約為6.15萬元/平方米。

值得關(guān)注的是，中建·運河玖院（二期）規(guī)劃的兩棟前排河景樓棟0810-3號樓和0810-4號樓，預售均價分別為7.98萬元/平方米、7.95萬元/平方米。其中，兩棟樓的頂層房源均采用一層一戶設(shè)計，預售單價高達8.53萬元/平方米。

其中，3號樓頂層1701室建筑面積439.5平方米，總價達3772.27萬元；4號樓頂層1901室建筑面積470.96平方米，總價更是超4000萬元，達4042.29萬元。

此外，頤海澐頌、建發(fā)金茂觀宸（一期）兩個項目的去化率亦突破70%。其中，頤海澐頌項目供應房源752套，已簽約586套，去化率77.93%；建發(fā)金茂觀宸（一期）供應房源479套，已簽約367套，去化率76.62%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，改善型新房購房者選擇面顯著拓寬，考量維度更豐富，核心聚焦地段、產(chǎn)品力、配套資源與價格性價比，優(yōu)質(zhì)地段或高效通勤效率是核心優(yōu)勢，得房率高、戶型設(shè)計優(yōu)的項目更受市場認可，同時兼顧社區(qū)內(nèi)外配套完善度、性價比突出的房源更易促成認購。

戶型設(shè)計缺陷帶來的去化難

在中建·運河玖院、頤海澐頌、建發(fā)金茂觀宸等項目憑借超70%的去化率彰顯強勁市場競爭力的同時，部分與熱銷項目處于同一單價梯隊的樓盤，受產(chǎn)品定位偏差、區(qū)位配套支撐不足等多重因素影響，呈現(xiàn)出銷售疲軟態(tài)勢，去化進度大幅落后于市場平均水平。

從開盤時間超6個月的項目表現(xiàn)來看，中海朝陽ONE的去化進程最為滯后。該項目作為十八里店區(qū)域首個“好房子”標桿項目，于4月、6月、9月分批次領(lǐng)取5張預售許可證，截至2025年末，累計向市場供應房源870套，僅完成134套房源簽約，去化率僅為15.4%。

值得關(guān)注的是，中海朝陽ONE 4月開盤時曾官宣熱銷27.3億元。然而，北京商報記者根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)核算，該項目截至2025年末累計簽約面積約17.19萬平方米，成交均價約7.46萬元/平方米，據(jù)此測算實際累計銷售額僅約12.82億元，與開盤宣傳業(yè)績存在差距，項目市場表現(xiàn)未達預期。

從戶型分析來看，戶型設(shè)計存在不足，是中海朝陽ONE去化受阻的首要癥結(jié)。以其145平方米主力戶型為例，客廳面寬僅為4.2米，而同區(qū)域競品保利朝觀天珺122平方米戶型、金茂滿曜120平方米戶型的客廳面寬分別達到4.8米、5.3米，在核心公共空間的舒適度上形成顯著差距。

此外，在相近面積段戶型的空間布局對比中，中海朝陽ONE的劣勢同樣凸顯。

保利朝觀天珺139平方米戶型與金茂滿曜133平方米戶型均采用“四葉草”布局，前者長寬尺寸分別為12.8米、12.5米，比例接近1∶1，后者為13.1米、11.6米，空間形態(tài)趨近于正方形，均能實現(xiàn)采光均勻、動線合理的居住體驗；而中海朝陽ONE 145平方米戶型則相對狹長，長寬分別為16.1米、10.6米，易造成空間浪費與采光死角。

在各居室面積配置上，中海朝陽ONE的競爭力亦不足。保利朝觀天珺139平方米戶型的主臥（含陽臺，不含衛(wèi)生間）面積約為18.43平方米，而中海朝陽ONE 145平方米戶型的同類型空間僅為17.68平方米。

次臥方面，保利朝觀天珺139平方米戶型次臥面積達15.52平方米，中海朝陽ONE 145平方米戶型次臥則僅為11.1平方米，在居住舒適度與功能實用性上存在明顯差距。

在戶型存在諸多槽點的情況下，中海朝陽ONE在銷售端去化表現(xiàn)不及預期。

在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，居住的核心條件，包括通風采光、朝向、周邊環(huán)境（無噪音、無污染）及戶型合理性與高使用率尤為重要。

嚴躍進進一步分析稱，戶型設(shè)計直接決定改善客群的居住體驗與資產(chǎn)價值，戶型寬敞、單價具備性價比的房源更易引發(fā)市場積極認購，得房率高、私密性佳的戶型設(shè)計也會提升市場關(guān)注度，結(jié)合家庭人口變化的戶型優(yōu)化與靈活設(shè)計，同樣是改善客群的重要考量點。

價格并非唯一購房指標

改善型客群是房地產(chǎn)市場的核心購買力之一，其購房門檻已提高至千萬元左右。

以海淀區(qū)頤海澐頌項目為例，該項目成交單價約9.03萬元/平方米，單價高于區(qū)域內(nèi)保利建工嘉華天珺、北京隅海岄、中建壹品?海宸元境三個項目。

盡管單價更高，但頤海澐頌去化表現(xiàn)卻是區(qū)域最佳。具體來看，保利建工嘉華天珺于1月、4月、9月分獲三張預售許可證，截至2025年末，其1276套房源僅售出234套，去化率僅18.34%；北京隅海岄、中建壹品·海宸元境則于11月新獲預售證，開盤首月去化率分別為10.63%、16.43%。

雖然各項目間去化表現(xiàn)不一，但戶型整體區(qū)別不大。頤海澐頌、保利建工嘉華天珺、北京隅海岄、中建壹品·海宸元境等海淀區(qū)項目均在大面積戶型中采用四室兩廳設(shè)計，并且因為面積的增長，四室的實際使用面積均超10平方米，可真正意義上實現(xiàn)居住需求。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，海淀區(qū)對優(yōu)質(zhì)住宅項目的政策推進秉持審慎原則，區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品設(shè)計整體以合規(guī)穩(wěn)健為主，鮮有突破常規(guī)的創(chuàng)新方案。

戶型相近的情況下，區(qū)位對于項目去化的影響則更為明顯。頤海澐頌地處永豐核心板塊，依托永豐產(chǎn)業(yè)基地近年的快速發(fā)展，航空航天、衛(wèi)星科技、信息技術(shù)等龍頭企業(yè)相繼落地，為項目奠定了堅實的購房需求基礎(chǔ)。商業(yè)配套上，海淀首家山姆會員店落位于此區(qū)域，加之地鐵16號線的軌道交通加持，生活與出行便利性顯著提升。

而保利建工嘉華天珺位于永豐北區(qū)域，無論產(chǎn)業(yè)集聚度還是生活配套成熟度，均與永豐核心區(qū)存在差距。這也是導致雖然早于頤海澐頌開盤，兩者去化率卻相差較遠的主要原因。

此外，豐臺區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)弱于海淀區(qū)，市場需求主要依賴金融街外溢客群。在此背景下，新宮板塊的建發(fā)金茂觀宸憑借地鐵19號線、4號線形成的雙軌交通優(yōu)勢，加之板塊內(nèi)購物中心等配套成熟，去化表現(xiàn)顯著優(yōu)于同區(qū)域其他項目。

憑借板塊諸多優(yōu)勢，建發(fā)金茂觀宸（一期）去化流速領(lǐng)先，76.62%的去化率較同區(qū)域北京隅西頌的27.56%、中海麗澤叁號院的29.04%，均高出超1.6倍。

郭毅表示，相較于豐臺區(qū)其他板塊，新宮板塊的成熟度對金融街外溢客群的吸引力更為突出。與此同時，建發(fā)地產(chǎn)憑借成熟的營銷能力與產(chǎn)品展示力進一步夯實項目競爭力，其打造的實景示范區(qū)，在大門、會所、園林等場景的呈現(xiàn)上，較同類項目更具時效性與品質(zhì)感，精準契合金融街外溢置業(yè)群體的需求偏好。

謝逸楓表示，未來，開發(fā)商拿地需聚焦六大核心維度，重點關(guān)注配套成熟度，確保生活、交通等設(shè)施完善；結(jié)合地塊建筑朝向做好規(guī)劃，控制建筑高度提升安全性，同步優(yōu)化戶型設(shè)計以保障空間合理與高使用率；優(yōu)先布局現(xiàn)房產(chǎn)品降低市場風險，兼顧房屋實用率與空間利用效率；同時考量地塊所處區(qū)域的成熟度與發(fā)展?jié)摿Γ劳泻诵某墒斓囟沃钨Y產(chǎn)增值與長期升值基礎(chǔ)。

編輯丨汪乃馨

圖 片丨北京商報、壹圖網(wǎng)、視覺中國