住建部：已查清全國(guó)住房數(shù)量，房屋過(guò)剩問(wèn)題嚴(yán)重，7.7億㎡待售

都說(shuō)房子多到賣不完，庫(kù)存壓力大，可到底嚴(yán)重到什么程度？

最近，住建部公布了一組讓人心頭一沉的數(shù)據(jù)：經(jīng)過(guò)3年實(shí)地摸排，全國(guó)城鄉(xiāng)房屋建筑總量已接近6億棟，市政設(shè)施也有80多萬(wàn)處。

再看眼下的市場(chǎng)實(shí)情。

截至今年5月底，全國(guó)二手房掛牌量突破753萬(wàn)套。新房市場(chǎng)同樣不輕松——目前待售的商品房面積接近7.7億平方米，算下來(lái)相當(dāng)于700多萬(wàn)套新房在等買家。

數(shù)字不會(huì)騙人，它們共同指向一個(gè)事實(shí)：國(guó)內(nèi)樓市正面臨一場(chǎng)深刻的供需失衡。這場(chǎng)過(guò)剩，或許正在悄悄改寫房地產(chǎn)的游戲規(guī)則。

01、房子明明這么多，為什么還有2億人在租房？

一個(gè)挺有意思的矛盾擺在眼前：全國(guó)房子總量明明過(guò)剩，可依然有大約2億人選擇租房住。問(wèn)題出在哪兒？

首先，不得不提炒房這把火。

在房?jī)r(jià)一路高歌的那些年，不少炒房客涌入市場(chǎng)，靠囤房轉(zhuǎn)手賺錢。他們不僅推高了房?jī)r(jià)，更給市場(chǎng)吹起了一層泡沫。

數(shù)據(jù)顯示，今年7月全國(guó)百城新建住宅平均單價(jià)16877元/㎡，二手住宅均價(jià)也達(dá)到13892元/㎡。這意味著，哪怕買二手房，一套100平的房子也要接近140萬(wàn)元。

與此同時(shí)，在棚改推進(jìn)最快的那幾年，開(kāi)發(fā)商拼命拿地蓋樓，每年有上千萬(wàn)套新房涌向市場(chǎng)。可普通工薪族的收入，卻始終追不上房?jī)r(jià)的漲幅。

癥結(jié)就在這里：

房子總量是夠了，但高高在上的房?jī)r(jià)，讓真正需要住房的人夠不著。樓市患上了嚴(yán)重的“結(jié)構(gòu)性失調(diào)”。

02、過(guò)剩背后，是資源錯(cuò)配與空置浪費(fèi)

除了買不起，另一個(gè)扎心的事實(shí)是：很多房子，其實(shí)根本沒(méi)人住。

有調(diào)研顯示，不少三四線城市的新區(qū)，夜晚亮燈率不到三成。一些早年開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)郊大盤，交房多年入住率仍低得可憐。

這些房子不是沒(méi)有主人，只是主人并不住在這里——它們可能是投資客手中的籌碼，也可能是老家親友偶爾回鄉(xiāng)的落腳處。

房子蓋好了，卻沒(méi)人氣；小區(qū)建成了，卻缺配套。這種“有房無(wú)人”的現(xiàn)象，不僅造成巨大的資源浪費(fèi)，也讓城市發(fā)展顯得虛浮。

更現(xiàn)實(shí)的是，很多空置房恰恰位于人口流出地區(qū)。

年輕人去了大城市，老家房子自然空著；新區(qū)規(guī)劃得漂亮，但產(chǎn)業(yè)和就業(yè)沒(méi)跟上，房子也只能曬太陽(yáng)。

03、樓市正在醞釀四個(gè)看得見(jiàn)的變化

面對(duì)這么明顯的過(guò)剩局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能一成不變。接下來(lái)，我們很可能會(huì)看到這樣幾個(gè)趨勢(shì)：

第一，土地供應(yīng)不再“撒胡椒面”

全國(guó)住房家底摸清后，各地在土地供應(yīng)上會(huì)更謹(jǐn)慎。未來(lái)供地會(huì)更看重人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局，不再盲目追求規(guī)模。

那種“攤大餅”式的城市擴(kuò)張，估計(jì)要慢慢成為歷史了。

第二，房地產(chǎn)泡沫被盯得更緊

高空置率背后，其實(shí)是資源浪費(fèi)和金融風(fēng)險(xiǎn)。正如一些學(xué)者說(shuō)的，合理的土地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)跟著人走。

在人口老齡化、城鎮(zhèn)化速度放緩的背景下，以后蓋房子必須更精準(zhǔn)、更務(wù)實(shí)。

第三，房產(chǎn)稅越來(lái)越近

土地不好賣了，地方財(cái)政壓力變大，房產(chǎn)稅的開(kāi)征條件反而更成熟。

住建部的普查給征稅提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，而持有多套房的成本一旦上升，可能會(huì)讓部分炒房客考慮退場(chǎng)。

第四，銀行也會(huì)更謹(jǐn)慎

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多靠銀行信貸活著。如果房子賣不動(dòng)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈就會(huì)吃緊，風(fēng)險(xiǎn)可能傳導(dǎo)到銀行體系。

為了防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行可能會(huì)收緊開(kāi)發(fā)貸，提高房貸門檻。這些措施短期內(nèi)或許會(huì)讓市場(chǎng)更冷，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，也許是必要的降溫。

04、普通人該怎么辦？記住兩句話

面對(duì)這場(chǎng)正在發(fā)生的變局，作為普通人的我們，或許可以把握這樣兩個(gè)原則：

1.如果是剛需，可以慢下來(lái)挑。

市場(chǎng)房源充足，意味著你有更多選擇、更大議價(jià)空間。不必焦慮“錯(cuò)過(guò)就沒(méi)有”，反而可以靜心比較地段、配套、戶型，選一個(gè)真正適合自己生活的家。

2.如果是為了投資，請(qǐng)務(wù)必清醒。

“買房必賺”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。未來(lái)房產(chǎn)分化會(huì)越來(lái)越明顯：核心城市好地段可能依然堅(jiān)挺，但人口流出、產(chǎn)業(yè)薄弱的區(qū)域，房子可能會(huì)從資產(chǎn)變成負(fù)擔(dān)。

寫在最后

住建部的這次普查，像是一次全面的“房產(chǎn)體檢”，讓我們看清了這個(gè)市場(chǎng)的真實(shí)樣貌。

而對(duì)于每個(gè)普通人來(lái)說(shuō)，在房子的選擇上，或許比“擁有”更重要的，是“適配”——讓房子真正服務(wù)于你的生活，而不是你為房子奔波一生。