注意！多城啟動“強制體檢”，有老房子的業主要升值？

來源：大偉看樓市

近期，鄭州、長沙、天津等多地密集出臺老房子“強制體檢”政策，明確將房齡30年以上住宅等列為重點體檢對象，首次體檢費用多由政府承擔，引發千萬老房業主對資產價值的高度關注。不少業主疑問，這場全國性的老房“體檢風暴”，是否意味著手中的老房子即將升值？事實上，強制體檢并非簡單的“升值信號”，而是城市進入存量提質階段的重要治理舉措，其對老房價值的影響呈現顯著分化，需結合政策邏輯、區域差異與房屋狀況綜合判斷。

多城啟動強制體檢，本質是應對老房“老齡化”危機的系統性部署。隨著我國城鎮化進程進入存量提質階段，大量早期建成的住宅已邁入“中老年”行列。據《中國人口普查年鑒2020》數據，5年前我國30年以上樓齡房屋占比已達20.6%，重點城市老舊小區數量占比接近40%，這些房屋普遍存在混凝土碳化、鋼筋銹蝕、管線老化等安全隱患。在此背景下，強制體檢并非臨時政策，而是源于《持續推進城市更新行動的意見》等頂層設計，是建立房屋全生命周期安全管理制度的核心環節。截至2025年，全國已有297個地級及以上城市、152個縣級市全面開展城市體檢，完成300多萬棟住宅、18萬個小區的排查工作，形成問題清單與整治建議清單，為后續精準改造奠定基礎。從政策初衷看，安全保障是首要目標，但這一前置工序客觀上為老房價值重構提供了前提。

強制體檢對老房升值的賦能，核心源于安全屬性強化、配套短板補齊與政策預期引導三大邏輯。首先，安全隱患清零直接激活資產價值。過去部分老房因年久失修淪為危房，不僅居住風險高，更導致資產大幅貶值。廣州花都區集群街2號一棟1976年建成的危房，通過業主自籌改造、加裝電梯與完善消防設施后，價值升值近1.6倍，印證了安全改造對價值的提升作用。數據顯示，完成安全改造的老舊小區，市場估值普遍提升15%-30%，核心區房源增值幅度更顯著。其次，體檢延伸至社區配套升級，補齊價值短板。

政策明確要求體檢后同步推進燃氣管道更新、停車設施擴建、嵌入式養老服務設施建設等，構建“一刻鐘便民生活圈”。長沙、鄭州等城市已將充電設施、助餐服務等納入改造標配，直接解決老小區“停車難、養老難”等痛點，顯著提升宜居性與市場競爭力。最后，政策紅利強化市場預期。中央數千億元專項投入疊加地方“以獎代補”“并聯審批”等配套政策，降低了改造門檻與成本；而“老城不能再拆”的導向，讓核心區老房的土地稀缺性進一步凸顯，為價值躍遷提供支撐。

需警惕的是，并非所有老房都能借強制體檢實現升值，價值分化將成為常態，核心取決于三大關鍵變量。其一，區域位置決定升值基礎。一線城市核心區及強二線城市成熟板塊的老房，憑借稀缺的教育、醫療、交通資源，改造后升值空間最大。例如北京西城區老舊小區改造后，部分房源單價上漲5000-8000元/平方米；而三四線城市非核心區域的老房，因人口外流、配套薄弱，多僅能實現“保值”而非“增值”。

其二，改造模式影響增值幅度。“原拆原建”“自主更新”模式的升值效應遠超簡單外墻翻新的“微改造”。廣州集群街2號通過自主更新實現戶型與設施全面升級，增值幅度顯著高于僅開展環境整治的小區，核心原因在于前者解決了居住品質的核心痛點。其三，房齡與體檢結果劃定估值上限。政策明確將房齡30年以上、體檢“不通過”的住宅列為重點改造對象，這類房源因改造力度大，升值潛力更突出；而房齡較新、體檢“基本通過”的小區，僅需局部維護，價值提升空間有限。此外，納入完整社區建設試點的小區，因享受更多政策傾斜，更易獲得市場青睞。

對老房業主而言，強制體檢是契機更是挑戰，理性應對方能實現資產保值增值。一方面，應主動把握政策紅利，配合體檢排查。對于體檢發現的問題，可積極申請住宅專項維修資金，或利用政府補貼、“保險+服務”等機制降低修繕成本。深圳羅湖區部分街道由政府出資為老房投保，保險公司負責體檢、監測與風險賠付，這種模式值得借鑒。另一方面，需正視持有成本的上升。隨著體檢制度常態化，電梯更新、管線改造等維護項目將陸續落地，業主需承擔相應分攤費用，過去“重購置、輕維護”的觀念必須轉變，將房屋視為“需持續養護的耐用消費品”而非靜態資產。同時，業主可探索“自我造血”模式，借鑒長沙雨花區“共享物業”經驗，通過停車費、充電樁等公共收益補充維修資金，形成長期良性循環。

綜上，多城啟動老房強制體檢，并非老房普遍升值的“萬能鑰匙”，而是房地產市場從增量擴張轉向存量提質的標志性事件。其核心價值在于通過“先體檢、后改造”的精準施策，消除安全隱患、提升居住品質，進而推動優質老房實現價值重估。未來，老房的“健康系數”將成為與地段、配套同等重要的估值維度，安全狀況優良、區位優越、改造到位的老房有望持續升值，而隱患突出、缺乏改造潛力的老房則可能淪為“流動性差、估值打折”的資產。對業主而言，主動適配政策導向、科學規劃維護改造，才是保障資產價值的關鍵。