“催買房”無效后，國家動真格，2026起，樓市或將出現4大變化

這兩年，各地的催買房措施不斷加碼，然而很多買房人依舊捂緊口袋，持幣觀望。

根據樂居買房數據顯示，2025年1到11月，全國新房銷售面積比去年同期下降了7.8%。按照前面幾個月的走勢來看，預計2025年一整年的銷售面積大概在9億平方米左右，比去年下降約8.5%。

最近兩年商品房銷售面積均位于10億平方米規模線以下水平，反映出市場深度變化。需要說明的是，年度最終數據應以國家統計局公布的為準。

不過，也有高人預測，2026年，國家不再只是“敲鑼打鼓”，而是要動真格，對準房地產的“病灶”精準開刀。預示1月起，可能迎來4個變化。

01.

從“救項目”到“保民生”

以前針對房子問題是哪里著火，哪里滅火，開發商沒錢就降利率，房子不好賣了就放開限購，

但這兩年各種辦法都用上了，市場并沒有明顯回暖。所以從去年開始，政策思路變了：不再只是“救單個項目”，而是重點“保民生”，明確提出“要讓老百姓敢買房、買得放心”。

針對這個目標，組合拳不斷接力，

比如，針對庫存多的城市，不少地方開始直接收購商品房，改成保障房、青年公寓，或者低價租給新市民。這既解決了庫存壓力，又幫助了需要住房的人，可謂一舉兩得。

更狠的是，新住宅用地的審批大幅收緊，甚至規定“拿地滿兩年不開工，土地就要被收回”，這讓開發商再也不敢囤地不動了。

還有讓購房人安心的“保交樓”政策也升級了。到6月，全國已有2000多個爛尾項目被列入“白名單”，銀行提供專項貸款直接對接施工方，確保房子能完工、業主不踩坑。

此外，為了活躍交易、方便大家換房，全國層面也出臺了降稅政策。比如最近的新規：將個人購買不足2年的住房對外銷售的增值稅征收率由5%下調為3%。這樣一來，買賣二手房的成本更低，市場也有望更活躍。

02.

從“搶速度”到“拼質量”

過去開發商蓋樓追求“快”：拿地3個月開工、6個月開盤、1年賣完。這種“快餐式”開發也帶來了不少問題，比如房屋漏水、裂縫等質量隱患。

如今，政策反復強調要建“好房子”。住建部還發布了“居住品質36條”硬標準：層高不能低于3米、外墻保溫必須合格、小區綠化要超過35%……如果開發商做不到，可能會被暫停預售的資格。

另外，現房銷售的試點范圍也在擴大。以前開發商靠圖紙就能賣房，以后可能要先建好現房才能開盤。這場“品質升級”也會加速行業洗牌，讓有實力的企業留下來。

03.

老舊小區改造迎來機遇

城市更新已經提上日程，舊改加速推進。此前就明確，全面啟動“城市煥新2.0計劃”，重點改造2000年前建成的老破小。屆時老小區不僅加裝電梯，整個居住環境也將煥然一新。

而且改造的內容也更豐富了：有的小區不僅改善硬件，還引入了社區食堂、嬰幼兒托管、智慧物業服務等，打造“步行15分鐘，滿足生活所需”的便利社區。

所以，開發商的思路也得變一變了。以前那種“拿地就能賺錢”的模式行不通了，未來的方向可能是運營長租公寓、管理社區商業、提供養老配套等。

這些雖然賺錢慢一些，但容易積累口碑，也能帶來穩定的收入。正如行業里那句話：“未來十年，不懂運營的開發商注定會被淘汰。”

04.

從“一刀切”到“精準調控”

以前調控不分城市，現在不同了，主打一個因城施策，不同城市不同區域不同樓盤采取不同的措施。

比如一線核心區房子不愁賣，繼續“限購限貸”；三四線庫存壓力大，不僅放開各種限制，還推出“買房送戶口”、“購房補貼”等花式刺激。

此外，房產稅試點未來也可能穩步擴大。稅率不會太高，主要針對“人均面積超過60平方米的多套房持有者”。專家表示，這相當于給炒房劃定了邊界，讓房子逐漸回歸居住的本質。

總之，2026年以后，樓市閉眼買賣賺錢不現實了，對買房人來說，變化中也藏著機會：

第一，關注核心區：如果房子靠近工作地點，周邊配套齊全，比如有好學校、醫院、地鐵等，這樣的房子依然有保留價值。

另外，核心區里那些有機會改造的老舊小區也值得留意，它們可能享受到“改造紅利”，以后也更抗跌；

第二，再便宜也謹慎三種房：

① 郊區的房子：要啥沒啥，上學、通勤時間長，生活也不方便；

② 物業差的老小區：沒有改造空間，沒電梯、物業服務還不好，住著不舒服，后續成本也可能越來越高；

③ 缺乏配套和產業支撐的區域：這種連基本生活都成問題，入住率低、空置率高，便宜也不選。

第三，不求多，要求精：未來房產稅是大概率事件，房子多不如房子好。比如10套郊區劣質房，不賺錢還加速貶值，而且以后稅費壓力可能居高不下，還不如核心區一套高品質房。

（文中圖片來源于網絡，侵刪）