破解物業費調價難，上海市中心一個街道的N種方法

武康路106弄 舒抒 攝

熱鬧的武康路上，與安踏零碳概念店、網紅西餐廳“SOMETHING”一墻之隔的武康路106弄，是衡復風貌區中典型的鬧中取靜型小區。

2026年1月1日起，這個房齡超過60載的老小區將迎來新變化——已經施行2年的物業費價格，將從每月每平方米1元上調至1.1元。在此之前，小區已經在2024年元旦完成第一輪物業費調價，從當時已維持10多年的0.8元上調到本輪調價前的1元。

為何“區區0.3元”的物業費調價要分兩步走？記者從徐匯區湖南街道獲悉，武康路106弄是街道創新探索的物業費階梯式調價的代表案例，通過將物業費目標漲幅拆分成若干部分，實行分步調價，居民根據物業服務提升后的體驗度，再來決定下一步調價是否繼續推進。

這不僅讓居民對物業費調整有了更充分的參與度和決策權，也讓物業服務企業在破解物業費調價難的同時，有了更大的積極性提供更優質的服務。在兩年多的探索中，湖南街道為上海風貌區內的老舊住宅小區，摸索出了一條物業服務快速實現“優質優價、質價相符”的可行路徑。

湖南路街道轄區內有上海音樂學院等高校和院團，圖為上音花園。徐匯區供圖

先算一筆賬

武康路106弄是典型的售后房及公房混合小區，居民67戶，總建筑面積為5249平方米，居民以活力老人為主。小區面積不大，穿過公共通道，一座精巧的花園映入眼簾，與高大的香樟樹組成了一片靜謐的小森林。樹木與居民樓的間隙中，通過“美麗家園”項目更換的金屬晾曬衣架，為這個幽靜的老小區平添了不少煙火氣。

徐房集團下屬衡復物業管理部經理韓燁算了筆賬：2024年元旦首次調價后，小區物業費從0.8元漲到了1元。這1元物業費包含每月每平方米管理費0.18元、保潔費0.26元、保安費0.36元，售后公房維修費則按每月每平方米0.19元計收。

不過，即便物業費已經漲了0.2元，居民日益增長的物業服務需求與物業企業的實際收支之間依舊存在差距。原因在于，如果引入市場化的保安、保潔人員，小區的物業管理成本就要達到每月每平方米4.71元，遠高于首輪調價后收取的1元物業費。

武康路106弄 舒抒 攝

根據上海市人力資源和社會保障公告，2023年7月1日起，全市月最低工資標準調整至2690元，小時最低工資標準調整至24元。以武康路106弄為例，物業費上調至1元后，目前小區保安的工作時間為每天16小時，還要兼顧小區清潔巡掃工作，全年僅這一項的人力成本支出就超過10萬元。

“在溝通調價的過程中，居民同步提出，希望了解物業服務成本的每一項開支究竟如何構成。”韓燁表示，對物業公司來說，這樣其實能幫助業主們更好地理解物業費調價的初衷。

于是，衡復物業制作了一份專屬于武康路106弄小區的調研報告，明晰了物業成本的每個條目。從報告中可知，該小區的物業管理收益主要包括機動車包月停車費、非機動車停車費、街道物業一體化管理補貼等。

武康路106弄 舒抒 攝于2025年12月

物業支出方面，人力成本是最主要的開支。售后房維修費支出包括綠化養護、設備電費以及小修費用，武康路106弄的綠化面積為3591平方米，以每平方米每年養護單價2.6元測算，全年綠化維護成本約9337元。除此之外，小區內的居民樓道公燈、門衛用電、監控、電子屏、路燈、電子滅蚊器等設備的電費以及小修費用，總計8200多元。

衡復物業在測算過程中，嘗試過“去市場化保安保潔”版本的物業費模型，得出的物業服務成本價為1.15元，與武康路106弄最新上調后1.1元的物業費價格已非常接近?！暗蔷用衿毡榉答?，這么多年來習慣了小區有專職保安照看，這個人力成本不能省。”韓燁說。

一體化服務

居民對獨立保安門崗的需求，與湖南路街道的客觀環境有關。街道辦事處副主任張翌介紹，面積1.73 平方公里的湖南街道，整個轄區位于上海最大的歷史文化風貌區——衡復風貌區，964幢風格各異的花園洋房和214條歷史悠久的弄堂穿插其間。街道89處居住小區中，老舊住宅小區84個，占比高達94%，即便是高檔商品房也大多有20年左右的房齡。

一方面，風貌區內房齡老化帶來了維修需求的增長。另一方面，商業繁榮使得商居融合的挑戰日益顯著。因此，居民對物業服務的要求不斷提升，亟待物業費調價的也不只有老舊小區。

湖南街道轄區鳥瞰 徐匯區供圖

以建于1999年的商品房亦園大廈為例，截至2024年，小區物業費維持在每月每平方米11.46元長達12年。2023年小區預算顯示，即便全額注入公共收益，仍存在資金缺口。若不調價，物業或將通過優化保安、保潔崗位等方式控制成本，但由此可能引發物業服務品質的不穩定，因而物業費調價迫在眉睫。

當物業費調價成為大勢所趨，怎么調整、如何保證質價相符，尤其要“漲”得有理有據，這是屬地政府與物業公司要直面的課題。

武康路106弄小區業委會主任施曉棟介紹，居民對物業管理其實并無詬病，小區矛盾主要來自其他因素。譬如，武康路網紅商戶帶來的油煙和日間噪音擾民，還有停車位緊張、充電樁不足等風貌區住宅小區的常見困擾。

想要居民從心里認可調價，這些問題就得先行解決。

“物業一體化”管理此時發揮了積極作用——物業公司將散落在同一片區內的“袖珍小區”、獨棟居民樓、沿街公寓等難以規?；芾淼淖≌臻g進行統一服務，由此攤薄保安巡邏、保潔清掃的成本，又能對上述住宅完成基本的托底服務，在控制成本與保障服務之間尋求到了平衡。

在一體化管理的基礎上，湖南街道采取“一小區一方案”，引導物業公司主動為小區居民解決“老大難”問題，用實際行動獲得居民的信任。

2023年末的一個冬日，武康路106弄小區會議室里高朋滿座。湖南街道黨工委和華康居民區黨總支搭建了溝通平臺，邀請小區周邊商戶、一墻之隔的隱居酒店負責人等來到居委會，與居民代表、業委會成員面對面交流。居民細數商戶經營對日常生活的影響，商戶則現場予以承諾。恰好周邊武康路沿線商戶的業主衡復投資與衡復物業均隸屬于徐房集團，區屬國企在此輪溝通中成為關鍵的協調者。

武康路106弄，小區內還“包裹“著一處商品房小區，隱居酒店推窗便是106弄小區的內部通道。 舒抒 攝

在施曉棟看來，這次破冰對居民接納物業費上調起到了重要作用?！熬用窳私獾皆胍簟⒂蜔熚廴九c小區物業的管理并無直接關聯，更看到了物業公司積極解決問題的態度和能力。”

不過，真到了要白紙黑字落實物業費調價時，居民內心還有一道坎：調價得有理有據。

這就有了上文中，衡復物業為武康路106弄專門制作的物業費情況報告。報告中清楚列舉了物業管理成本、人力成本，明晰了調價后小區物業、保安和保潔等應履行的責任義務。以“清潔服務標準及作業頻次”為例，除了慣常的路面清掃、墻角除雜、清掏地溝等，還細化到對風貌區內容易出現的地面苔蘚“要用專業草酸清洗劑消殺”，積極回應了居民對服務品質的期盼。

“先試后付”與“一小區一策”

“小幅度、強關聯”的物業費階梯式調價模式在湖南街道全域推廣，進而延伸出了物業服務“先試后付”的新模式。

常熟路228弄，這里的房屋建造年份從1936年至1987年不等，房屋維修需求顯著。但由于小區此前一直采取弄管會自治，沒有直管物業，物業費也長期維持在0.18元的最低托管水平。2025年4月1日起，小區開啟物業費“先試后付”試點，由衡復物業先行提供標準化的物業服務，居民認可后，正式將物業費上調至0.8元。最終，小區物業費在2025年12月正式完成調價簽約。

8個月的“先試后付”階段，物業公司做了哪些事？韓燁介紹，衡復物業首先與湖南街道一同為常熟路228弄爭取到了徐匯“三舊”變“三新”舊住房綜合改造的機會。居民看到小區硬件設施改善后，自然希望“軟服務”也能跟上?！斑@是與居民溝通物業費調價最初的心理基點?！?/p>

在“先試”其間，物業公司圍繞小區最突出的矛盾點“停車”制定方案?！坝H子停車優惠”模式很快出爐：前來小區探望老人的車輛，登記后可在弄堂內免費停車4小時，可滿足家屬探望老人、一同用餐的時間需求。超過4小時后，停車費為每小時10元。

“原則是親友車輛不停過夜，且車位緊張時，優先讓小區業主的包月車?？?。”韓燁表示，這一方案讓小區居民感到，物業費調價后人性化的服務只增不減，且物業公司并非完全圍著經營業績轉。這為物業費從0.18元“托底價”一口氣漲到0.8元“標準價”奠定了基礎。

“先試后付”模式還為上海市中心尤常見的沿街公寓小區提供了更靈活的物業費調價方式。

瑞華公寓 徐匯區供圖

在位于常熟路沿街的瑞華公寓，這棟建成于1928年的上海市優秀歷史建筑其物業服務由徐房集團旗下高建物業負責。2023年前，大樓每月每平方米1.35元物業費已維持多年。但近年來，面對日益上漲的人力成本以及維修基金的不足，物業運營壓力日漸增加。同時，伴隨風貌區游客的增長，居民對24小時安保、每日保潔以及歷史建筑修繕的需求也越發迫切。

為此，湖南街道為瑞華公寓引入“服務承諾前置公示”舉措，在物業費調價前，針對保潔服務開展為期1個月的升級試運行，保潔頻次從每日1次提升至2次。居民感受到物業服務“價隨質升”的切實變化后，物業費收繳率上漲至98%。

如何常態化

過去2年間，湖南街道通過“小步慢行”式調價，結合“物業一體化”“先試后付”等舉措，探索出“服務先行-滿意度評估-調價啟動”這一適用于風貌區住宅小區的物業費調價聯動機制。截至2025年末，街道累計完成23個試點小區的物業費調價或維修資金續籌，居民對調價方案的平均支持率超過85%，調價平均幅度高達152%，物業費平均收繳率也從原先的65%提升至89%。

在對全域20余個小區完成物業費調價后，湖南街道梳理出了風貌區內住宅小區物業治理的幾類特點難點，包括房齡偏老、停車位不足、面積小造成公共收益偏低、“大弄包小弄”布局頻現、保安保潔年齡偏大、維修基金瀕臨臨界點等。

湖南路街道全域位于衡復歷史文化風貌區。 徐匯區供圖

還有個更突出的問題：標準化的物業服務成本超過每月每平方米4元，物業費即便從0.8元漲到1元以上，不依舊是“杯水車薪”？

湖南街道社區管理辦主任閆駿介紹，在徐匯區，物業公司和街道可通過“滿意物業三年行動計劃”、“美麗家園”硬件設施改建等項目提高居民認可度，從而提升物業費調價意愿。

以武康路106弄為例，小區破損已久的晾衣架借助“美麗家園”項目全面換新，緩解了小區維修資金的壓力。在物業費第一輪提價0.2元成功后，徐匯區給予該小區物業費提價補貼0.2元，其中0.1元納入小區維修基金，0.1元作為對物業公司的激勵，保障了小區維修基金和物業公司自身都能得到良好運轉。

商品房亦園大廈也運用類似的政策工具，抓住徐匯“調價補貼+維修資金優化”的政策窗口期，將約20%的物業費漲幅拆解為“16%的基礎漲幅”與每月每平方米“1元補貼”兩部分。其中一半補貼存入業主單元的維修資金賬戶，另一半用于補充物業管理費。

物業費調價過程中，居民最關心的三個問題依次是“為什么漲價”“怎么漲”以及漲價后如何保證服務“質價相符”，且常態長效。

武康路沿線不少居民住宅是優秀歷史建筑。 徐匯區供圖

施曉棟告訴記者，不少居民盼望物業費調價后，能盡快滿足武康路沿線居民的買菜需求?！拔移綍r靠叮咚、盒馬等平臺買菜，但對玩不轉智能手機的老年人來說，買菜確實不太方便?！睂Υ?，湖南街道和衡復物業均表示，正計劃與相關市屬國企合作，為居民區引入蔬菜大篷車等服務，實實在在解決老百姓“菜籃子”需求。

物業費調價還反映出上位法是否存在滯后性等更深層的思考。廣州市于2024年元旦起實施的《關于進一步規范我市住宅物業服務收費等有關問題的通知》中明確，普通住宅前期物業服務根據現有社會平均水平，從一至五分為5個等級，其中電梯住宅物業最低收費標準為每月每平方米0.9元，無電梯住宅物業費最低0.6元，均高于上海的物業費最低標準。

“當然，在相關標準做出變化前，物業服務企業還是應先從自身的服務能級上找提升空間，只有獲得居民認可，調價才能真正成為大勢所趨。”

原標題：《破解物業費調價難，上海市中心一個街道的N種方法》

欄目主編：周楠

來源：作者：解放日報 舒抒