廣東
來源：成都淘房志
攀成鋼，也頂不住了！
淘房君發現，這兩天攀成鋼的仁恒濱河灣悶聲干大事，成交了一套二手，令人震驚。
項目一期一套175㎡套三，成交總價455萬，成交單價僅2.6萬/㎡左右！
淘房君第一時間看到這個價格簡直不敢相信，最后經過多方證實，這個價格的確真實。
這個價格到底有多離譜呢？
在21年，成都二手價格高位時，仁恒濱河灣一期這個175㎡戶型，成交總價最高到過860萬。
盡管最近兩年，樓市回調速度加快，幅度拉大，濱河灣大部分對中庭的好樓層價格，也還是比較堅挺。
比如今年，作為樓市公認的寒冬期，濱河灣一期的成交其實也不算太差。
1月和3月，一期分別成交了兩套176㎡的套三，成交總價保持在640-650萬左右，單價保持在3.6萬/㎡左右。
也就是說，不到1年的時間，濱河灣的176㎡直接跌了超200萬！
對比21年高位，更是直接腰斬了！
腰斬的風，還是吹到了主城核心！
01
攀成鋼
也開始補跌了？
其實淘房君在前段時間就不斷的提到：
攀成鋼已經有補跌的跡象出現了。
尤其是那一眾老牌的二手改善。
12月9日，綠地錦天府成交了一套199㎡套三，成交總價493萬，成交單價2.4萬/㎡。
21年高位時，同戶型最高成交價干了730萬。
淘房君看了下，這個價格來到了近8年最低！
近期還有中介稱，錦天府一套199戶型帶車位，一口價475萬。
如果這個價格成交，那將再次創下該戶型成交價新低。
此外，整個板塊的龍頭項目，伊泰天驕也開始有回調的跡象。
今年5月，伊泰成交了一套271㎡的套四，成交總價968萬，成交單價3.5萬/㎡。
23年，這個戶型成交頂到過1350萬，短短兩年時間跌了近400萬。
前段時間，還有中介傳出，伊泰天驕一套1樓467㎡降價2280萬，據說最后1400萬出手，成交單價2.99萬/㎡。
伊泰的二手成交單價首次跌至2字頭。
淘房君認為，隨著這波仁恒175㎡的極速下殺，整個攀成鋼的補跌可能會加速來到。
主要受影響的還是板塊內中段戶型的中段改善二手。
比如像板塊內的天譽180㎡；
凌云峰閣的138㎡；
這些戶型的成交，接下來必定會受到仁恒這波影響。
反之，板塊內頂豪的樓王大戶型或躍層，受到的影響比較小。
為什么曾經成都首屈一指的豪宅板塊，現在部分產品也開始補跌，并且速度會如此之快呢？
02
老牌豪宅通病
開始顯現
在聊攀成鋼這波補跌，淘房君有一個觀點還是要明確的講出來：
像金融城、攀成鋼這波老牌豪宅補跌，并不會出現大面積的價格踩踏以及加速，個例占多數，后續價格企穩會比其他板塊更快。
伊泰天驕實景
為什么對金融城、攀成鋼抱有信心，難道不是大家通通腰斬暴跌，誰也逃不過嗎？
淘房君想說，那根本不可能哈。
首先是像金融城、攀成鋼這種板塊，本身占據主城不能復制的核心位置。
只要成都繼續在發展，它們這個位置就注定不會一跌到底，始終會有需求，有需求就有流動性。
所以，不要說什么等譽峰、伊泰五六百萬就買之類的，愿意拿更高價等的一大堆，還輪不到你這個價。
譽峰效果圖
等待后續市場回調，價格不說回到巔峰，也不至于太難看。
那為什么現在出現這種腰斬價呢？
對于攀成鋼而言，其實這波補跌更多的是市場情緒和產品迭代，加在一起造就的。
在上一輪成都大漲的周期中，其實占主導因素的更多是：
學區、板塊。
那時候，只要是好的書包，加上板塊位置核心成熟，那么就能漲。
大源、攀成鋼、金融城均是這樣。
大源多校劃片
但在這輪回調周期中，產品這個因素開始被提上了更高的維度。
簡單來講，之前的豪宅板塊，很多產品因為房齡＋精裝＋戶型＋維護出現拉胯了，那么僅靠地段這個因素，就不能在這輪下跌潮中一枝獨秀了。
這是之前那波老牌豪裝的通病。
仁恒濱河灣一期室內精裝
就拿濱河灣一期來講。
濱河灣在當年為什么這么火，就是因為它的大中庭＋物業＋位置。
當年兩次三期開盤，上萬人擠爆搖號池，中簽率低到1.68%。
但時至今日再看濱河灣，你會發現，像176㎡這種戶型，單從產品端上很難支撐高溢價了。
比如濱河灣176㎡的戶型，是一個豎廳套三，功能性和得房率也不高，所以現在如果你拋棄濱河灣的配套，花600＋萬，你會選這個戶型嗎？
仁恒濱河灣一期175㎡戶型圖
應該會猶豫。
所以對于老牌豪宅而言，只要不是樓王大戶型、大躍層這種有獨特優勢的產品，那么就會在當前市場顯得很尷尬，補跌是自然現象。
像譽峰的一層一戶樓王、伊泰的躍層、城南華府的獨棟，這類產品受到的影響就會小很多。
因為畢竟只服務一小部分人嘛。
中海城南華府總平圖
所以，現在買家在面對這樣的中段改善會顯得猶豫：
1、產品明顯不如周邊新房，如果價格還高于周邊新房，那更加動搖；
2、如果像金融城這種新房供應量少且全是天價的區域，那么就會面臨，這套二手是否是板塊內的唯一選，是否具有獨特優勢的問題；
3、書包溢價到底值得與否。
所以當前主城一些核心板塊中，只要在產品端存在劣勢，現在就是要補跌。
這個邏輯其實很適用現在不少二手豪宅。
你認為呢？
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
