碧桂園、融創(chuàng)、旭輝集體上岸，房企債務(wù)重組背后的三大生存法則是什么？

2025年末的房地產(chǎn)行業(yè)迎來標(biāo)志性轉(zhuǎn)折——碧桂園境外177億美元債務(wù)重組生效、融創(chuàng)96億美元境外債清零、旭輝567億元境內(nèi)外債務(wù)完成重組。三巨頭以總計超千億的債務(wù)削減規(guī)模，為持續(xù)數(shù)年的化債拉鋸戰(zhàn)畫上階段性句號。這場集體"瘦身"背后，暗藏著行業(yè)告別野蠻生長、轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作的生存密碼。

法則一：債轉(zhuǎn)股+展期組合拳，以時間換空間
三家房企不約而同選擇"強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債+新票據(jù)"的金融工具箱。旭輝對81億美元境外債實施67%的債務(wù)削減，未來三年免付本息；融創(chuàng)將41億美元債務(wù)轉(zhuǎn)為每股1.6港元的可轉(zhuǎn)換債券；碧桂園則通過延長兌付期限，將融資成本降至1%-2.5%。這種精密設(shè)計的債務(wù)置換，本質(zhì)是將短期流動性危機(jī)轉(zhuǎn)化為中長期經(jīng)營壓力。

數(shù)據(jù)揭示其核心邏輯：重組后旭輝有息負(fù)債從842億壓降至500億，凈負(fù)債率回歸2017年水平；碧桂園整體降債超900億，五年內(nèi)無集中兌付壓力；融創(chuàng)更是實現(xiàn)境外債"清零"。行業(yè)分析師指出，當(dāng)前銷售規(guī)模較峰值萎縮近四成，用財務(wù)手段爭取3-5年緩沖期，成為穿越周期的關(guān)鍵。

法則二：境內(nèi)境外同步重組，構(gòu)建系統(tǒng)性防火墻
不同于早期房企"按下葫蘆浮起瓢"的化債方式，三巨頭均實現(xiàn)境內(nèi)外信用債同步處置。碧桂園9筆境內(nèi)債137.7億元重組方案全票通過，與境外177億美元重組形成閉環(huán)；旭輝7筆境內(nèi)債100.6億元通過現(xiàn)金回購、以資抵債等方式削減50億，與境外重組構(gòu)成完整拼圖。

這種"內(nèi)外兼修"模式暗含深層考量：境內(nèi)債涉及金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，境外債關(guān)乎國際信用評級。融創(chuàng)案例尤為典型，其154億元境內(nèi)債早在2024年完成重組，為境外談判贏得主動權(quán)。北京盈科律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎指出，成功案例都滿足三大要件：經(jīng)營基本盤未垮、方案匹配債權(quán)人訴求、大股東讓渡決策權(quán)。

法則三：輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，重構(gòu)盈利坐標(biāo)系
債務(wù)重組只是手段，模式轉(zhuǎn)型才是終極目標(biāo)。旭輝董事局主席林中明確轉(zhuǎn)向"輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高質(zhì)量"新路徑，對標(biāo)黑石布局資管業(yè)務(wù)；碧桂園將代建業(yè)務(wù)列為戰(zhàn)略重點；融創(chuàng)則加速處置文旅資產(chǎn)。三家企業(yè)不約而同將表外業(yè)務(wù)占比提升至30%以上，與傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)形成對沖。

但轉(zhuǎn)型面臨現(xiàn)實約束。旭輝1.6港元換股價較市價溢價30%，考驗投資者耐心；碧桂園代建毛利率不足20%，難抵開發(fā)業(yè)務(wù)下滑；融創(chuàng)存貨中仍有大量難去化的文旅項目。克而瑞研究中心指出，房企需在2-3年內(nèi)完成"止血—造血—輸血"三級跳，2025年行業(yè)平均銷售回款率已跌至65%，時間窗口正在收窄。

這場債務(wù)重組潮暴露出行業(yè)新生存法則：財務(wù)瘦身是前提，經(jīng)營轉(zhuǎn)型是核心，政策套利是變量。隨著金科通過司法重整化解1470億債務(wù)、龍光境內(nèi)債重組進(jìn)度達(dá)62%，更多房企將加入這場"上岸"競賽。但正如旭輝CFO楊欣所言："30萬套交付讓我們守住底線，債務(wù)重組只是獲得站起來的機(jī)會。"當(dāng)行業(yè)從規(guī)模競賽轉(zhuǎn)向效率比拼，真正的生存考驗才剛剛開始。