觀察丨上市公司都拍不到！深圳被瘋搶的不止豪宅

在深圳，被資本市場(chǎng)瘋搶的不只有豪宅，工業(yè)廠房正成為新晉“香餑餑”。

近日，深圳市寶安區(qū)福永街道重慶路富爾達(dá)廠區(qū)物業(yè)整體成功拍賣(mài)，總建面約8.4萬(wàn)平方米。根據(jù)競(jìng)價(jià)記錄，富爾達(dá)廠區(qū)吸引了21位投資人報(bào)名，5.93萬(wàn)次圍觀，經(jīng)過(guò)110次出價(jià)，89次延時(shí)的激烈競(jìng)拍，最終被深圳寶安村集體股份公司以總價(jià)5.44億元競(jìng)得，溢價(jià)率約103%。

這場(chǎng)競(jìng)拍的熱度從參與者陣容就可見(jiàn)一斑。A股上市公司鼎陽(yáng)科技（688112.SH）子公司，也參與了上述拍賣(mài)，最終出于控制投資風(fēng)險(xiǎn)而未能成功拍下。

更早之前的12月16日，深圳市寶安區(qū)石巖鎮(zhèn)的旺達(dá)工業(yè)園也以總價(jià)2.4億元成交，溢價(jià)率達(dá)到73.8%。兩宗核心區(qū)域工業(yè)資產(chǎn)接連高溢價(jià)成交，清晰釋放出資本市場(chǎng)的新動(dòng)向。

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工業(yè)廠房法拍熱潮，核心資產(chǎn)溢價(jià)屢創(chuàng)新高

宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，部分企業(yè)資金鏈斷裂催生了工業(yè)廠房的法拍供給，而核心城市的優(yōu)質(zhì)工業(yè)資產(chǎn)，正成為敏銳投資者的“抄底標(biāo)的”。這一趨勢(shì)在2025年的深圳尤為凸顯，從制造業(yè)核心區(qū)之一的寶安，到中心區(qū)的福田、羅湖，多宗工業(yè)廠房法拍均上演“搶拍大戰(zhàn)”。

在6月，寶安區(qū)光陽(yáng)電機(jī)工業(yè)園（聯(lián)高創(chuàng)意園）項(xiàng)目進(jìn)入拍賣(mài)流程，起拍價(jià)1.66億元，經(jīng)過(guò)58次加價(jià)后最終被潤(rùn)林商業(yè)以總價(jià)2.66億元成交，溢價(jià)率超過(guò)60%，成交單價(jià)7800元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域工業(yè)用地新高。

7月，法拍熱潮蔓延至深圳中心區(qū)域。福田區(qū)八卦嶺工業(yè)區(qū)第534棟廠房經(jīng)過(guò)153次加價(jià)，最終以總價(jià)2.169億元成交，溢價(jià)率約125%。

同月，羅湖區(qū)水貝工業(yè)區(qū)一棟通用廠房首次拍賣(mài)，從起拍價(jià)6693萬(wàn)競(jìng)價(jià)至1.43億元，此后由于需進(jìn)一步核實(shí)競(jìng)買(mǎi)人資質(zhì)而中止。直到8月26日，該標(biāo)的重新上拍賣(mài)臺(tái)，經(jīng)過(guò)167次出價(jià)，最終以2.80億元成交，溢價(jià)率高達(dá)319%。

進(jìn)入12月，寶安區(qū)的旺達(dá)工業(yè)園、富爾達(dá)廠區(qū)分別以2.4億元、5.44億元成交，溢價(jià)率分別為73.8%、103%。其中，富爾達(dá)廠區(qū)涵蓋辦公樓、廠房、宿舍等全功能業(yè)態(tài)，緊鄰機(jī)場(chǎng)和深中通道入口，10分鐘可達(dá)深圳機(jī)場(chǎng)，依托空港新城輻射圈，承接前海、會(huì)展經(jīng)濟(jì)紅利，成為年內(nèi)最受關(guān)注的工業(yè)法拍標(biāo)的之一。

不僅如此，這股熱潮還外溢到了深圳周邊城市。7月，東莞市的豐達(dá)工業(yè)園項(xiàng)目也吸引了投資者搶拍。該標(biāo)的位于塘廈鎮(zhèn)，3公里可達(dá)深圳，拍賣(mài)資產(chǎn)包括15棟房屋，建面5.5萬(wàn)平方米，經(jīng)過(guò)53次加價(jià)，最終以1.51億元成交，溢價(jià)率約103.5%。

不過(guò)，并不是所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)廠房法拍都受到歡迎。阿里法拍、京東法拍等平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，深圳及周邊仍有大量工業(yè)物業(yè)法拍流拍。究其原因，多數(shù)標(biāo)的存在產(chǎn)權(quán)不清、房屋質(zhì)量隱患、長(zhǎng)期租約綁定、騰退困難或定價(jià)虛高等硬傷。

這種冰火兩重天的現(xiàn)象也說(shuō)明，工業(yè)法拍成功與否依然取決于資產(chǎn)質(zhì)量，只有占據(jù)核心區(qū)位、具備完善產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、契合政策導(dǎo)向的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能穿越市場(chǎng)波動(dòng)，成為投資者的“淘金標(biāo)的”。

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底層邏輯：供需、政策與收益三重共振

深圳工業(yè)廠房法拍的“搶拍熱”并非偶然，而是供給端稀缺性、需求端產(chǎn)業(yè)支撐、政策端紅利賦能與收益端穩(wěn)定回報(bào)共同作用的結(jié)果。在資本市場(chǎng)尋求低風(fēng)險(xiǎn)、高確定性資產(chǎn)的當(dāng)下，符合條件的工業(yè)廠房恰好踩中了市場(chǎng)需求的“痛點(diǎn)”，形成了獨(dú)特的價(jià)值洼地效應(yīng)。

在供給端，深圳作為土地資源極度稀缺的一線城市，其工業(yè)用地的稀缺性早已成為共識(shí)。

深圳市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年全市計(jì)劃供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地514公頃，其中深汕特別合作區(qū)就占了404公頃，意味著深圳本土核心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)極為有限。《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021－2035年）》更明確提出“保持合理的工業(yè)用地比例和規(guī)模，推動(dòng)工業(yè)用地適度集中和高效利用”，從規(guī)劃層面鎖定了工業(yè)用地的稀缺屬性。

這種情況下，深圳的工業(yè)用地市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代。在存量市場(chǎng)中，優(yōu)質(zhì)工業(yè)廠房本身就具備稀缺屬性，法拍渠道的工業(yè)資產(chǎn)更因起拍價(jià)通常有折價(jià)，成為投資者“抄底”的核心窗口。以12月最新成功拍賣(mài)的富爾達(dá)工業(yè)園為例，該標(biāo)的起拍價(jià)2.68億元，較評(píng)估價(jià)3.83億元折讓超過(guò)30%，疊加物業(yè)本身具備的優(yōu)勢(shì)，最終才引發(fā)投資者瘋搶。

在需求端，工業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值在于產(chǎn)業(yè)承載能力，而深圳制造業(yè)的快速發(fā)展，正在為工業(yè)廠房帶來(lái)持續(xù)的需求支撐。

2025年前三季度，深圳全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.0%，增速比上半年加快0.7個(gè)百分點(diǎn)；主要行業(yè)大類中，通用設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)16.6%，儀器儀表制造業(yè)增長(zhǎng)7.5%，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)6.0%；高技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)量更是表現(xiàn)亮眼，民用無(wú)人機(jī)、工業(yè)機(jī)器人、3D打印設(shè)備產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長(zhǎng)46.9%、38.2%、33.6%。

新興產(chǎn)業(yè)的崛起，對(duì)工業(yè)廠房的品質(zhì)提出了更高要求，也進(jìn)一步推高了優(yōu)質(zhì)存量廠房的需求。世邦魏理仕曾指出，深圳制造業(yè)的快速發(fā)展以及國(guó)家近期的一系列刺激政策，將帶動(dòng)廠房和研發(fā)辦公類需求的逐步回升，且跨境電商需求的擴(kuò)張也將貢獻(xiàn)一部分市場(chǎng)需求。

政策導(dǎo)向也是工業(yè)廠房?jī)r(jià)值的重要催化劑。近年來(lái)深圳通過(guò)“工業(yè)上樓”政策鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房，同時(shí)明確“工業(yè)用地紅線”，嚴(yán)禁工業(yè)用地隨意轉(zhuǎn)為商業(yè)、住宅用地，從制度上保障了工業(yè)資產(chǎn)的稀缺性。

與此同時(shí)，城市更新賦予工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型通道，進(jìn)一步提升了工業(yè)廠房的投資價(jià)值。今年8月拍出的福田區(qū)八卦嶺工業(yè)區(qū)第534棟廠房，屬于深圳首批舊改重點(diǎn)片區(qū)的稀缺整棟工業(yè)資產(chǎn)，這類資產(chǎn)兼具短期租金收益與長(zhǎng)期城市更新紅利，包括改造后的租金跳漲、潛在拆遷補(bǔ)償、土地變性溢價(jià)等，使其成為投資者“避險(xiǎn)+增值”的優(yōu)質(zhì)配置標(biāo)的。