2026年70萬方新項目入市預(yù)警：北京寫字樓面臨情況

12月30日，全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司——高力國際（納斯達克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在鈺珵大廈舉辦北京2025年第四季度發(fā)布會。

2025年是中國“十四五”規(guī)劃的收官之年，也是銜接“十五五”新征程的關(guān)鍵節(jié)點。面對變亂交織的國際環(huán)境與外部壓力，中國經(jīng)濟保持穩(wěn)定向好態(tài)勢，核心指標穩(wěn)中有進，高質(zhì)量發(fā)展扎實推進，展現(xiàn)出頂壓前行、向新而進的強大韌性。縱觀全年，經(jīng)濟發(fā)展亮點主要集中在外貿(mào)質(zhì)量持續(xù)提升與新質(zhì)生產(chǎn)力加速成長兩大維度。根據(jù)海關(guān)總署12月發(fā)布的數(shù)據(jù)，前11個月我國貨物貿(mào)易進出口總值達41.21萬億元，同比增長3.6%，實現(xiàn)連續(xù)10個月同比增長。其中出口24.46萬億元增長6.2%，進口16.75萬億元增長0.2%。貿(mào)易順差首次近1萬億美元，創(chuàng)歷史新高。隨著產(chǎn)業(yè)升級向縱深推進，新質(zhì)生產(chǎn)力正加速形成并釋放動能。1到11月，規(guī)模以上高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長9.2%；存儲芯片、服務(wù)器、工業(yè)機器人等高端產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長45.7%、22.7%和20.6%。在量子計算、可控核聚變、具身智能等前沿領(lǐng)域，一系列技術(shù)突破不斷涌現(xiàn)，并加速向商業(yè)化應(yīng)用轉(zhuǎn)化。

當然，中國經(jīng)濟同時也面臨結(jié)構(gòu)性風險與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)調(diào)整、價格低位循環(huán)、有效需求不足等三大關(guān)聯(lián)風險尚未根本緩解。2026年，宏觀政策預(yù)計將繼續(xù)聚焦于擴大內(nèi)需，著力破解上述結(jié)構(gòu)性問題。消費、民生與房地產(chǎn)領(lǐng)域是否會推出更具規(guī)模的有力度的政策，以及中國經(jīng)濟能否逐步擺脫低價困局，從而為“十五五”開好局、起好步，奠定“亮點引領(lǐng)、風險可控”的高質(zhì)量發(fā)展新格局將是市場關(guān)注的核心所在。

2025年北京寫字樓市場需求復(fù)蘇態(tài)勢超預(yù)期，年末空置率實現(xiàn)實質(zhì)性回落。第四季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量約8.3萬平方米，推動全年凈吸納量達到33萬平方米，意味著市場已連續(xù)兩年實現(xiàn)超30萬平方米的規(guī)模性去化，需求端支撐力度凸顯。另一方面，2025年全市甲級寫字樓新增供應(yīng)量僅18.8萬平方米，有限供給與穩(wěn)健需求形成良性適配，助推市場空置率在四季度末降至19.2%，同比下降約1.5個百分點，市場供需結(jié)構(gòu)如期實現(xiàn)優(yōu)化。市場平均租金雖延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，但下行壓力在今年有所緩解。年末凈有效租金降至222元每月每平米，同比下降11.5%，降幅較上年收窄4.9%。

中關(guān)村板塊成為年度最大亮點，辦公新增需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，背后核心驅(qū)動力源于新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)集群的崛起與產(chǎn)業(yè)紅利的集中釋放。中關(guān)村甲級寫字樓市場全年凈吸納量超17.6萬平方米，占全市總量的53%，創(chuàng)下近20年來的峰值紀錄，成為引領(lǐng)北京寫字樓市場復(fù)蘇的核心引擎。盡管整體甲級市場新增需求近兩年持續(xù)放量穩(wěn)定在年均30萬平方米以上的水平，但尚未形成足以逆轉(zhuǎn)高空置率和租金下行的核心勢能，市場高空置率依然持續(xù)，租金調(diào)整周期仍在延續(xù)。同時，在區(qū)域表現(xiàn)層面，市場熱度高度聚焦于個別子市場及非核心板塊的高性價比項目，核心區(qū)域成熟寫字樓市場表現(xiàn)仍未達預(yù)期，區(qū)域分化態(tài)勢尤為明顯，“冷熱不均” 的市場格局特征顯著。從租金維度來看，2025年核心區(qū)域成熟子市場平均租金同比降幅普遍超10%，跨資產(chǎn)類別和跨市場板塊的競爭呈加劇態(tài)勢，行業(yè)已進入精細化競爭新階段。

當前宏觀經(jīng)濟仍處于再通脹修復(fù)進程，有效需求尚未實現(xiàn)實質(zhì)性改善，多數(shù)企業(yè)仍面臨盈利承壓甚至虧損的經(jīng)營困境，“降負債、去杠桿” 仍是企業(yè)核心經(jīng)營訴求，因此企業(yè)辦公擴張意愿依然不強。展望2026年，我們依然維持對于北京辦公樓市場的核心預(yù)判，宏觀有效需求不足仍然會是制約辦公樓市場需求持續(xù)恢復(fù)的系統(tǒng)性問題。26年部分市場化項目依然會面臨現(xiàn)有租戶的退租和縮租，其中也包含部分國央企等大體量租戶整合搬遷回到自有物業(yè)的情況，這類市場需求收縮行為的出現(xiàn)將會在很大程度上抵消新增需求帶來的積極影響。同時核心市場的新增供應(yīng)量將超過70萬平方米，年末空置率攀升已成必然。結(jié)合近兩年的去化量分布來看，市場增量需求高度集中在西部子市場，但明年入市的項目90%又都集中在東部子市場，這將會導(dǎo)致東部市場競爭進一步升級，也將加劇北京寫字樓市場在地理位置上的供需錯配。

當空置率長期在20%以上的高位區(qū)間運行，北京寫字樓市場的租金中樞將持續(xù)承壓，其供需再平衡注定是一個漫長而充滿挑戰(zhàn)的過程。政府應(yīng)該加強市場監(jiān)控，出臺相關(guān)政策措施來引導(dǎo)市場健康發(fā)展，如限制新建寫字樓的規(guī)模和數(shù)量，鼓勵老舊寫字樓的改造升級甚至是用途轉(zhuǎn)換。同時，市場參與者需要秉持長期主義，發(fā)揮企業(yè)家精神，敢于突破現(xiàn)有行業(yè)思維框架，探索新的管理理念和模式創(chuàng)新等，將資源和精力放到打造差異化和品牌化競爭優(yōu)勢方面，更加注重以客戶需求為價值導(dǎo)向，以終為始地真正扮演起科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，這也是市場長期行穩(wěn)致遠的關(guān)鍵。