2025年土拍：央國企表現突出，杭州、北京和上海出讓金均超1400億元

今年以來，國內各城市對于土地供應的態度發生了微妙的改變，很難再用“熱火朝天”來形容當下的土拍市場。這樣的局面受到多方面因素的影響，其中，在政策引領方面，國家積極推進房地產供給側改革，對不同城市采取差異化的供地策略。

一線城市以及核心二線城市不再“貪多”，更加注重供地品質；三四線城市則將目光主要放在“去庫存”，這也導致國內今年在土地供應方面，多項數據呈現下降趨勢。

初步統計，截至目前國內有300個城市推出土地。根據中指數據，2025年1-11月，成交規劃建筑面積為4.2億平方米，同比下降15.8%，300城住宅用地出讓金1.8萬億元，同比下降6.0%。

在推出建筑面積方面，一線城市同比下降24.6%，二線城市同比下降4.8%，三四線城市同比下降21.6%，總體上300城同比下降18.1%。

從城市出讓金規模上看，據安居客數據，杭州、北京和上海的涉宅用地出讓金均超1400億元，成都、南京出讓金規模處于700億元區間，廣州、西安則破500億元。

供地繼續“縮量提質” 核心優質地塊土拍熱度較高

根據中指數據，2025年1-11月，一線城市住宅用地推出、成交面積同比降幅均在兩成左右，二線城市推出、成交面積相對平穩，而三四線城市相對而言，由于房企參拍意愿較弱，因此整體上土地溢價不高，平均溢價率僅3.1%，土地出讓金同比下降19%。

值得一提的是，雖然土地推出量相比下降，但面對一、二線的核心優質地塊，房企參拍熱情仍舊不減，尤其是杭州、成都、西安等城市今年推出多宗優質地塊。

根據安居客數據，2025年，受核心城市優質涉宅用地高溢價成交的帶動，涉宅用地成交樓面價同比上漲2%，達到8314元/㎡。

以杭州為例，據中指數據，1-11月成交90宗宅地，其中67宗溢價成交，有33宗溢價率超30%，20宗溢價率超50%。

另外，12月23日，隨著富陽一宗低密宅地成交，杭州2025年宅地拍賣正式收官。在涉宅地方面杭州總攬金1420.8億元，同比增長21.5%，處于全國各城市前列。

建發蔣村低密地塊成交樓面價88029元/㎡，一舉刷新杭州涉宅地單價紀錄，同時排在今年杭州涉宅地樓面價首位，濱江水電新村項目則以77409元/㎡排名第二。

房企拿地更加謹慎 央國企表現突出

在諸多因素影響之下，今年不少房企在拿地方面表現得更加謹慎，反觀一些央國企及地方國資房企卻相對活躍。

根據中指數據，2025年1-11月，拿地金額TOP100企業中80家為央國企及地方國資，其中前十企業中8家為央國企。另外，TOP20企業拿地金額占前100企業比例為66.7%，相比2024年底提高了11.8個百分點。

針對這一點，杭州貝殼研究院院長上官劍表示，拿地主體將日益向央企、國企及財務狀況穩健的頭部民企集中，它們展現出了更強的逆周期投資意愿與補倉能力。同時，為了平抑市場波動風險、降低資金占用壓力，聯合拿地、合作開發將成為常態。這既是企業應對銷售不暢的防御性策略，也是以有限資金獲取優質資源的高效路徑。

從重點房企拿地金額情況上看，根據中指數據，2025年1-11月中海地產拿地金額870億元，其中在上海拿地金額占比45%、北京占比21%；

綠城中國拿地金額588億元，其中在杭州拿地金額占比34%、上海占比16%；

招商蛇口拿地金額564億元，其中在上海拿地金額占比46、北京占比16%；

保利發展拿地金額558億元，其中在上海拿地金額占比25、杭州占比16%；

華潤置地拿地金額545億元，其中在北京拿地金額占比55%、杭州占比10%；

建發房產拿地金額408億元，其中在北京拿地金融占比24%、杭州占比23%；

濱江集團拿地金額372億元，其中在杭州拿地金額占比98%、金華占比2%；

中國金茂拿地金額339億元，其中在上海拿地金額占比36%、北京占比27%。

數據上看，這些重點房企拿地主要集中在上海、北京、杭州等核心城市，但過于趨同的想法，也導致這些城市的核心優質地塊在土拍過程中競爭異常激烈，高溢價成交帶來的結果是房企的利潤空間被壓縮，如何在保證利潤的同時，做出更有品質的產品，是接下來許多房企不得不面臨的考驗。

新房市場壓力減少 土地市場分化或加劇

在“縮量提質”供地策略之下，數據顯示，1-11月300城住宅用地成交規劃建面同比下降15.8%。對于接下來的新房市場而言，整體面臨的銷售壓力減輕許多，但反映到一些核心城市核心地段，或許并非如此。

根據安居客數據，武漢、西安、南京、成都及杭州等5個城市的涉宅用地總成交規模均突破500萬平方米。其中，武漢、成都和杭州今年的土地成交規模同比分別增長11%、20.4%和15%。

由于不少地塊集中在某一時間拍賣，未來新房入市時間也會相對集中，對于這類城市而言，核心地段的新房市場或許反而競爭更加激烈。

從大方向上看，受房地產市場整體以穩定為主的基調影響，土拍明年或許仍將以“縮量提質”為主。在本月召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住房城鄉建設部部長倪虹表示，著力穩定房地產市場，重點是因城施策控增量、去庫存、優供給。

對于明年全國土拍市場，杭州貝殼研究院院長上官劍表示，全國土地市場將呈現出“總量穩控、結構分化、品質升級”的核心特征。

“資源加速向核心城市集中。遵循‘以人定房、以房定地’的底層邏輯，土地供應將與人口流動和庫存去化形成強掛鉤機制。預計土地資源將進一步向經濟基本面扎實、人口持續凈流入的一線及強二線核心城市集中。這不僅是為了滿足居民日益增長的剛性與改善性住房需求，更是城市競爭力與房地產市場安全邊際的雙重保障。”

另外，上官劍表示，市場分化加劇，優質地塊供應增加。全國還處于著力穩定房地產市場階段，點狀復蘇，市場分化態勢進一步凸顯。對于頭部房企而言，“聚焦深耕、精準投資”仍將是主旋律，資金將持續向一二線城市傾斜。為了激活市場活力，地方政府也將策略性地推出核心區優質地塊，預計明年核心地段的優質宅地競爭依然會保持較高熱度，上演“強者恒強”的格局。