重慶
12月16日上午10點，成都軌道交通迎來重要節點——13號線一期、30號線一期同步開啟初期運營。
（圖片來源：成都軌道）
在城市運行層面，這是一次軌道網絡的結構性加密；而在房地產市場層面，它更像一次現實而具體的檢驗：那些被反復寫入規劃文本的城市配套，究竟能否按時兌現？
也正是在這樣的現實語境中，回看過去一年成都樓市中一個被反復提及的項目——東城金茂曉棠，其意義已不再局限于“賣得好”本身，而更像是一個被市場選中的樣本，折射出當下房地產市場中，哪些價值正在重新被確認。
(東城金茂曉棠項目實拍圖)
·觀望周期中的“A+”成績單：一個值得深度觀察的熱銷樣本
近年來，房地產行業整體承壓，成交節奏放緩成為常態。
在這樣的背景下，東城金茂曉棠的銷售表現顯得頗為突出。項目一期首開即出現千人搖號，隨后在約半年時間內實現“十四開十四罄”的亮眼表現，超過1700套房源全部清盤。而這一銷售節奏，在同期成都新房市場中較為罕見。
更值得注意的是，這并非依靠單次營銷節點實現的短期爆發，而是一種持續兌現的成交狀態。在整體市場信心尚未完全修復的情況下，東城金茂曉棠成為少數能夠持續吸引改善型購房者入場的項目之一。
這也引出了行業內部反復討論的問題：
在普遍謹慎的市場環境中，這種“現象級熱銷”究竟是偶然因素疊加，還是背后存在一套更具結構性的邏輯？
·并非偶然，而是產品體系的必然結果
從開發主體來看，東城金茂曉棠并非一次臨時起意的市場押注。
項目背后，是中國中化集團旗下的中國金茂。長期以來，中國金茂在住宅領域并不以規模取勝，而是以清晰的產品系戰略參與市場競爭。2024年3月，中國金茂“金玉滿堂”系列推出,憑借精準客戶細分與強大兌現力，金茂構建了一個完整的高端人居生態，超越傳統地產開發，轉向“生活方式提供者”的角色。在當前房地產強調“品質與服務”的背景下，“金玉滿堂”系列全力展現了金茂作為開發商的自信與前瞻性。
東城金茂曉棠所代表的“棠系”，正是這一邏輯在新階段的落地成果，自此，金茂的“金玉滿堂”也全系花開成都。相較于強調標簽化高端屬性的產品線，“棠系”更明確地指向城市新中產改善客群，強調全齡友好、功能復合與長期居住體驗。
這也意味著，東城金茂曉棠從一開始，并非為短期市場情緒而生，而是被納入一套成熟的產品體系中，通過對成都客群需求的精準匹配，承接在調整周期中依然存在、但更加理性的改善需求。
·從“區位討論”到“國家級城市更新”
圍繞東城金茂曉棠，外界長期存在一種典型疑問：其所處區域是否具備足夠的長期價值？
如果僅以傳統行政區劃或既有板塊認知作為判斷依據，這樣的疑問并不意外。但隨著城市發展邏輯從增量擴張轉向存量更新，真正決定區域價值走向的，已逐漸從“邊界”轉向“戰略”。
東城金茂曉棠所在的區域，被重新命名為為“東城PARK5747”。2024年，該片區被納入國家級超特大城市更新改造項目庫，成為政企協同推進的城市更新樣本之一。其目標并非單一住宅開發，而是通過系統性更新，重塑成都主城東南門戶的城市功能與空間結構。
（東城PARK5747區位圖）
在更宏觀的層面，這一區域承擔著連接成都東客站綜合交通樞紐與468城市地標的重要角色，被視為成都東南向發展的關鍵節點。
作為成都城市更新的重要組成部分，“東城錦帶”項目總投資約368億元、全長約3.5公里的文創城市連廊，試圖通過公共空間與慢行系統的構建，將長期被基礎設施割裂的城市界面重新縫合。按照規劃節奏，該區域將遵循“3年成勢、5年成型、10年成城”的推進路徑。
（東城錦帶區位圖）
在這個宏大的藍圖中，東城金茂曉棠擁有“五駕馬車”的超配底盤，支撐其成為下一個城市中心。隨著地鐵30號線的開通，項目正式邁入“雙軌TOD”時代，2號線與30號線配合“三橫三縱”路網，出行效率倍增。商業方面，除項目自帶的“壹里繁華”商業街區外，周邊擁有大融城、龍湖天街等超百萬方商業集群。生態上，板塊踐行公園城市理念，規劃了全長約4300米的一環綠道，串聯起多個主題公園，讓住宅直接“長”在公園里。加之華西系醫療資源的護航與未來全齡段教育資源的引入，這里已然具備了成為城市新中心的全部要素 。
當城市更新從概念走向施工與兌現，區域價值的底層邏輯，也隨之發生轉變。
·當改善產品進入“新規時代”，競爭發生了什么變化
如果說地段決定了價值的下限，那么產品力則決定了價值的上限。
在東城金茂曉棠二期上，我們看到了一位“全優生”如何利用新規紅利，對傳統改善產品進行了一次徹頭徹尾的“降維打擊”：
1. 規劃升維：聯合大盤在主城重新出現
在土地資源高度碎片化的主城，改善型項目往往受制于地塊規模，只能在有限空間內完成配置。東城金茂曉棠則通過多宗地協同開發，構建起一個“聯合大盤”的整體格局。
(東城金茂曉棠區位圖)
這種模式帶來的，并不僅是體量上的放大，而是公共資源配置能力的本質差異。項目內部共享超4.2萬㎡園林景觀、近2000㎡商業街區以及超過4300㎡的會所體系，形成一種在主城已較為罕見的“大城生活結構”。
（項目二期實拍圖）
（項目二期實拍圖）
（項目二期實拍圖）
（項目二期實拍圖）
對于改善型家庭而言，這種規模所帶來的，是居住半徑內生活場景的完整性，而非對外部資源的高度依賴。
2. 公區邏輯：不是“多”，而是“被真正使用”
在公共空間設計上，東城金茂曉棠并未停留在功能堆疊層面，而是圍繞不同年齡段、不同生活方式進行精細拆分。二期會所體系進一步升級，引入約490㎡室內半標籃球場，在同類住宅項目中并不多見。同時，項目將青年社交空間與長者活動空間進行物理區隔，既滿足年輕家庭的社交與運動需求，也保障老年群體的安靜與舒適。兒童空間則年齡分區、動靜分層，引入體適能訓練設施，強調成長型使用場景。
（項目二期公共空間實拍圖）
（項目二期公共空間實拍圖）
（項目二期公共空間實拍圖）
（項目二期公共空間實拍圖）
（項目二期公共空間實拍圖）
（項目二期公共空間實拍圖）
（項目二期公共空間實拍圖）
這些設計并非“看上去很美”，而是基于一個判斷：在居住周期被不斷拉長的背景下，公共空間的價值，取決于是否能夠被長期、高頻地使用。
3. 戶型突破：得房率，正在成為改善產品的底層競爭力
在戶型層面，東城金茂曉棠二期充分釋放新規紅利，對主城改善產品長期存在的痛點作出回應。
136㎡產品實現約123%的得房率，通過約20㎡入戶光廳，將傳統玄關功能升級為可復合使用的生活空間，可承載聚會、休閑、種植等多種場景。這種設計，本質上是將“院落式生活”的一部分，引入高層住宅。
戶型內部采用LDKB方廳布局與洄游動線設計，使公共空間與私密空間既相互獨立，又保持良好互動。
（項目二期樣板間實拍圖）
（項目二期樣板間實拍圖）
（項目二期樣板間實拍圖）
（項目二期樣板間實拍圖）
（項目二期樣板間實拍圖）
（項目二期樣板間實拍圖）
而即便是110㎡起步戶型，同樣配置入戶光廳，避免“開門見廳”的尷尬，重新定義入門級改善產品的空間尊嚴。
在改善需求愈發理性的當下，這種對空間效率與生活場景的重視，正在成為購房決策中的關鍵變量。
4. 從對比到“降維”：規則正在被重寫
綜合來看，金茂曉棠的競爭策略，并非在同一維度內與周邊項目對比，而是通過規劃尺度、公區體系與戶型邏輯的重構，直接改變了改善產品的評價標準。
這種“降維”，并不依賴單點優勢，而是源于金茂一套系統性的產品方法論：中國金茂“棠系”產品線，是“金玉滿堂”四大系列之一，專為重視家庭陪伴與親子成長的“顧家派”客戶量身打造，以全齡友好社區為核心定位，倡導家庭興行昌盛、生生不息的美好生活理念。就像一棵茂盛的大棠樹，根深葉茂、代代傳承。
棠系產品主要強調從擇址、造城、運營到產品力的全周期價值體系：選址城市核心，打造超級大盤提供深厚根基；通過溫暖城市、全周期社區、網紅IP與前置運營，構建“壹里繁華”的長期支撐；最終以高顏美學、全齡友好、超維空間、鯨吞收納、金茂甄選等核心價值，呈現“超集美滿”的居住體驗，滿足多代同堂的改善需求。
自2024年首發以來，棠系項目如天津上東金茂曉棠、上海金茂棠前等迅速熱銷，2025年更以在全國范圍內的高認籌率與逆市表現，樹立年輕改善家庭居住新標桿，重新定義“好房子”與美滿生活方式。
·確定性，正在成為稀缺的資產
回到市場本身，東城金茂曉棠的熱銷，并不意味著房地產市場已全面回暖。相反，它更像是一種篩選結果。
金茂驗證了一件事：在高度不確定的周期里，真正稀缺的，是“被反復兌現的確定性”——國家級規劃帶來的區域確定性，央企長期主義帶來的產品確定性，以及真實可感的生活場景，共同構成了這場逆周期熱銷的底層邏輯。
(東城PARK5747意境圖)
據了解，目前東城金茂曉棠二期已取證至七批次，這里，不再只是地圖上的一個點，正以成都主城東南門戶的封面形象，擘畫一個關于“如何在當下住得更好”的現實樣本。
而這，或許正是市場在等待的答案。
文/程思瑜
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
