樓市大變天！現(xiàn)房銷售殺瘋了，35%占比背后藏著買房新邏輯

哈嘍大家好，今天老張帶大家聊聊買房這件民生大事！

買房以前簡(jiǎn)直像開(kāi)盲盒！沙盤吹得天花亂墜，效果圖美得不像真的，結(jié)果付了首付、貸了款，開(kāi)發(fā)商資金鏈一斷，房子直接爛尾，半生積蓄打水漂還得月月還房貸，這種糟心事兒誰(shuí)遇上誰(shuí)崩潰。

告別“畫(huà)餅買房”！

現(xiàn)在可不一樣了，國(guó)家力推現(xiàn)房銷售，直接把“盲盒買房”變成“所見(jiàn)即所得”。這波操作不是空喊口號(hào)，數(shù)據(jù)說(shuō)話才硬氣：2020年現(xiàn)房銷售占比才12.7%，2024年就沖到30.84%，今年前9個(gè)月更猛，直接干到35.4%。

全國(guó)已有超30個(gè)城市在搞試點(diǎn)或出配套政策，海南早在2020年就當(dāng)了“第一個(gè)吃螃蟹的”，省級(jí)層面要求新出讓土地的商品住房全搞現(xiàn)房銷售，現(xiàn)房銷售實(shí)施以來(lái)，極大減少了“貨不對(duì)板”等購(gòu)房糾紛，有效杜絕了群眾購(gòu)買“爛尾樓”的風(fēng)險(xiǎn)。

我尋思著，這哪是政策調(diào)整啊，簡(jiǎn)直是給買房人吃了顆定心丸！以前買期房靠想象，現(xiàn)在買現(xiàn)房能實(shí)地考察，戶型、小區(qū)環(huán)境、房屋質(zhì)量都一目了然，“貨不對(duì)板”的糾紛自然少了。

說(shuō)白了，現(xiàn)房銷售就是倒逼開(kāi)發(fā)商從“重營(yíng)銷”轉(zhuǎn)向“重品質(zhì)”，畢竟實(shí)景擺那兒，任何瑕疵都藏不住，產(chǎn)品力才是真本事。

預(yù)售不退場(chǎng)，改革不翻車

可能有人要問(wèn)，現(xiàn)房這么香，是不是以后就沒(méi)期房了？答案是：暫時(shí)還真不是！12月22-23日召開(kāi)的2026年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確部署，繼續(xù)搞預(yù)售的項(xiàng)目，必須把資金監(jiān)管到位。

這波“漸進(jìn)式改革”真的太懂市場(chǎng)了。現(xiàn)在三四線城市還有不少中小房企，資金實(shí)力根本扛不住兩三年的現(xiàn)房建設(shè)周期，要是強(qiáng)行一刀切取消預(yù)售，說(shuō)不定會(huì)導(dǎo)致更多項(xiàng)目停工、房源變少，反而不利于樓市穩(wěn)定。

其實(shí)這道理很簡(jiǎn)單，樓市改革不是“急轉(zhuǎn)彎”，得“穩(wěn)轉(zhuǎn)彎”。既要解決爛尾這個(gè)老毛病，又不能讓市場(chǎng)一下子受不了。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在2026年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)現(xiàn)房銷售是為了從根本上防交付風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管也是為了護(hù)好買房人的錢袋子。這種兩頭兼顧的操作，才是真的務(wù)實(shí)又有溫度。

短期有陣痛，現(xiàn)房終將成主流

要說(shuō)現(xiàn)房銷售推進(jìn)過(guò)程中沒(méi)一點(diǎn)麻煩，那也不現(xiàn)實(shí)。首先是房?jī)r(jià)可能受影響，開(kāi)發(fā)商銷售周期從幾個(gè)月拉長(zhǎng)到兩三年，資金成本上去了，這筆錢說(shuō)不定會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里，現(xiàn)在樓市環(huán)境下，老百姓能不能接受還不好說(shuō)。

其次是剛需房可能變少，開(kāi)發(fā)商為了快點(diǎn)回籠資金、多賺錢，大概率更愿意搞高價(jià)的改善型項(xiàng)目，親民價(jià)的剛需房供應(yīng)可能會(huì)收縮。

但話說(shuō)回來(lái)，這些都是改革的陣痛。上世紀(jì)90年代引入預(yù)售制，是為了解決住房短缺問(wèn)題，讓房企快速回籠資金蓋房，那會(huì)兒確實(shí)管用，解決了億萬(wàn)家庭的“住有所居”。

可現(xiàn)在時(shí)代變了，住房從“不夠住”變成“供求關(guān)系發(fā)生重大變化，進(jìn)入存量提質(zhì)階段”，城市化也進(jìn)入了存量提質(zhì)的階段，購(gòu)房者想要的不再是“有房住”，而是“住好房”。

但話說(shuō)回來(lái)，這些都是改革的陣痛。上世紀(jì)90年代引入預(yù)售制，是為了解決住房短缺問(wèn)題，讓房企快速回籠資金蓋房，那會(huì)兒確實(shí)管用，解決了億萬(wàn)家庭的“住有所居”。

可現(xiàn)在時(shí)代變了，住房從“不夠住”變成“供求關(guān)系發(fā)生重大變化，進(jìn)入存量提質(zhì)階段”，城市化也進(jìn)入了存量提質(zhì)的階段，購(gòu)房者想要的不再是“有房住”，而是“住好房”。

在我看來(lái)，現(xiàn)房銷售成為主流是遲早的事兒。這不僅能徹底解決爛尾這個(gè)民生痛點(diǎn)，還能推動(dòng)樓市從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，“高周轉(zhuǎn)”的老路走不通了，未來(lái)得拼品質(zhì)、拼服務(wù)；對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，終于能實(shí)現(xiàn)“買得放心、住得舒心”。雖然短期有小麻煩，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一個(gè)更健康、更可持續(xù)的住房市場(chǎng)，正在向我們走來(lái)。