北京買房：理清思路，購房建議1756

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我計劃26年在北京買房，離北京大學東門車程30分鐘內，預算1200萬內，需3居，可全款。無買房經驗，想先系統學習下，然后梳理清楚自己的需求，再在預算范圍內買房。不知您在關于系統學習和需求梳理方面有什么建議？

A：

1、系統學習，我認為沒太大必要。畢竟房子是用來住的，本質上跟汽車手機電腦什么的區別不大，大致了解性能，然后根據自己的需求和預算來做選擇就行了。任何行業的系統學習都挺耗費時間精力的，從邊際投入角度來說未必劃算。

2、另外如果是買二手房，那其實從口碑角度來參考更省心，早期用戶已經用真金白銀和居住體驗做出了市場評價。

新房的話可以從建安（含機電）和裝修等方面算算建造成本，從景觀綠化戶型等方面判斷小區的檔次和初始入住人群，然后結合地段兒來判斷將來的價格走勢。如果新房在新區，那就得看規劃的配套和預計完成的周期了。

這些都不難，網上也有的是各種評價，參考一下就行。

3、需求梳理其實也跟買車買電腦一樣。常規建議是先把自己所有的需求都列出來，只列大項。比如公路、地鐵、學區及級別、小區檔次規模、物業水平等等，然后具體到戶型等居住條件，能合并的就合并。再有就是保值方面，考慮一下是長期自住，還是說過兩年出租或置換。

列出來之后再進行排序，看最重視哪方面？居住體驗、學區還是保值，常規來講是在預算不太高的情況下，能滿足最主要的需求就算成功，兩個超值，三個以上可遇不可求。但您這預算偏高，有可能做到兼顧。但這看具體的板塊和小區選擇了，到時候再說吧。

4、其他沒什么建議，以上都是務虛的居多，了解一下就得了，甭較勁，看房時根據小區房源再具體分析吧。

僅供參考。

二

Q:

我的情況是有豐臺區的工居，工作地點玉泉營，收入合計到手2.5萬左右，孩子3歲，北京無房。如果現在買房，您覺得是應該主要考慮通勤自住，還是買在大興積分落戶？

但我們又有考慮孩子學區的想法，所以看房看的實在有點亂了。Ps：六個錢包150萬左右，貸款準備200萬，月供1萬之內。

A：

1、150+200=350萬，這預算就先別考慮學區房了，至少市區沒有合適的，都只能是老破小或小公寓，而且溢價都挺高的。

2、我要建議那就買在大興了。因為既然在玉泉營上班，那到西紅門也不算太遠吧？或者說沒比豐臺的遠幾公里，但多了職住分，而且面積也能買大一些，再或許是其他方面的居住體驗好些，那為什么不買個相對能兼顧的啊？

另外從保值角度說，西紅門和高米店等地也基本等于市區，大多數的價格走勢不落后，將來換房也不吃虧。所以如果通勤能接受，那要是我就先看大興的了。

3、另外多說一句，在沒落戶之前，買了東西海的學區房也未必能對口入學，一般都是派位的，只有朝陽的才能說概率相對大些。

再有我沒明白您這“通勤自住”指的是哪里？所以只能說玉泉營向南的話建議大興，向北那就看自己的感受了。

僅供參考。

三

Q:

本人23年買的燕郊的房，現在想止損套現80萬，加手中資金共120萬，計劃在三環內買300萬之內的房子自住。當然也接受投住分離，這就要求房子的租金高兼保值好了。請推薦，兩居室。

A：

1、三環內300萬的兩居室，就算是老破小的兩居也得50平左右，單價6萬之內，您覺得這價格在三環內像是保值好的嗎？那如果在別人手里這么多年都保值不好，為什么到您手里就能逆轉了？

所以還是別期望值太高了吧，基本上不可能實現。而且如果跟中介提這要求，那他們很可能直接就給您貼上不切實際的標簽了，或許也就更敢忽悠了呢。

2、另外多說一句，租金和房價是兩個市場，價格走勢通常是相悖的。或者說在預算不太高的情況下，保值越好的通常租金收益率越低，而租金收益高的基本都是因為保值不好或升值慢，所以才顯的高的。

也就是您這倆要求+300萬總價，在市場中幾乎不可能實現，只有總價再高些的才相對更容易各項兼顧呢，預算不太高的時候只能是盡量取舍。

3、再說一句，保值好的通常都是改善房，也是總價相對高的。因為目標客群更重視居住體驗，對價格相對不太敏感，從他們身上賺錢容易些。而剛需盤的客群對價格很敏感，漲價不容易。

4、總之您這要求偏高了，我做不到，要不您還是問問中介吧，他們肯定敢承諾。

僅供參考。

四

Q:

我是石家莊人，在橋西有兩套房，貸款都已還清。其中出租的是聯邦名都，約100平租金2300，價值100萬左右。另外前兩年在燕郊買了兩套房，抄底失敗，目前跌幅約20%，如果賣掉的話能套現100萬出頭。

現在的主要需求是孩子在北京上大學今年畢業，不想考研，準備在北京直接就業。所以我們想索性賣掉燕郊這兩套房給孩子當北京房子的首付，如果不夠的話再賣掉石家莊這套。但這么做的話就沒有租金收入了（燕郊的未出租），所以也在猶豫。

A：

1、我沒理解，您和孩子應該都沒有北京購房資格吧，那怎么在北京買房啊？或者是孩子已經確定了工作單位，能提供落戶？這先確認一下資格吧，別那邊賣了，北京卻買不了。

2、如果有北京購房資格，那要是我的話就把燕郊的換到北京了。因為既然是環京，購房人群就是北京溢出的剛需+小投資客，價格走勢也是必定跟隨北京大盤的。至少之前的20多年一直如初，只不過燕郊的市場波動更大，漲的猛跌的狠，那既然整體上不太可能超過北京，您家又有能力換到北京就換唄，否則既住不上+也不出租，留著的意義就不大了。

3、石家莊這套我不敢瞎說，不懂當地樓市。不過這套房100/2300=434，即便算上物業費取暖費和空置期，租售比應該也在500左右，租金收益率2.4%，挺高的。至少超過北京平均值，接近北京最高水平了，所以如果注重租金的現金流就先留著吧。

不過這也是得自己算賬，看看貸款多少？能否買到滿足自住的房子？以及比較一下貸款利率是否劃算+預判一下這套房的價格走勢？要不然這邊收2.4%的租金，那邊卻支出3%以上的貸款利息，而且房價還不漲，那就不劃算了唄。

4、總之我沒什么明確建議，只是列出這些情況，具體的自己或找石家莊的中介給算算賬吧。

僅供參考。

五

Q:

我是北京**大學博士，妻子北京**大學研究生在讀，我們已經領證，正在看婚房。總房價在500-800萬元區間，目標地段為西四環到北四環沿線，要求三居室南北通透的次新房或新房，學區至少中上，不求頂級。

小區要求物業好，環境綠化高，居住人群的素質高，保值好。請推薦具體位置和具體小區，我目前工作單位在蘇州橋附近。

A：

1、這怎么說呢？您家的學歷都挺高，但提出的買房要求好像更有點兒高，不好實現。至少是在現在的行情下，找房的難度比讀個博士大多了。

2、首先這500-800萬還是明確一下吧，差了300萬呢，怎么推薦啊？相當于說我家孩子高考預計300-600分區間，請問怎么推薦具體的學校和專業啊？

然后南北通透三居一般都120平左右，即便800總價都才6萬多一平，西+北的四環沿線幾乎沒有這種價格的。甚至是哪怕到五環沿線，也買不到學區+物業+環境+業主素質的次新房，新房則更是不可能。

而且多說一句，如果市場上真的有這種房，您覺得6萬多的單價像是保值好的嗎？可如果在別人手里一直保值不好，怎么到了您手里就能逆襲呢？

3、總之我幫不上忙，找不到符合要求的房子。而且再多說一句，盡量別跟中介提這么高的要求，否則他們很可能直接給您貼上不懂的標簽，然后就更敢忽悠了。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。