北京買房：理清思路，購房建議1755

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們**人，想在長陽買套房，主要是為了兒子上學。但聽中介說現在買了房也不能保證學校，尤其不能保證十二中的分校，是這種情況嗎？有解決辦法嗎？

我們的資金不多，買長陽的都得賣掉現在的老破小，還得添不少錢。如果我們不買長陽的，其他的區您覺得哪里合適？Ps：預計不超250萬，希望學區好一些，能自住宜居一些，保值好的。

A：

1、長陽不能保證對口學校，到目前為止是這種情況。以后只能說從明年開始就是真正的入學低谷期了，幼升小的孩子減少，那進入對口校上學的概率就增加了。但這事兒誰也不敢保證，只能看到時候的政策。

而且長陽這種板塊的年輕人多，孩子也多，反正前兩年是一直聽說學位挺緊張的，或是多校派位，或是校區派位，都不敢保證。

2、沒有解決辦法，只能是等著看上學時的政策。

3、其他區，250萬，不好買到。市區的都挺貴，能滿足家庭居住的至少500萬起了，還未必宜居。通州或順義倒是有可能買到，但是不是太遠了？而且學區好的房子都有溢價，不敢保證低谷期之后是否能撐住，溢價部分都有受影響的可能。

4、我建議要不先別著急買了，多了解一些學區的知識吧，要不然有可能買錯了房子。或者也可以先看看其他區的學區房行情，然后再說買哪兒的。

僅供參考。

二

Q:

我預計明年能辦理朝陽區的工作居住證，屆時想貸款買房，請問您提到的公積金分“國管vs市管”是什么意思？能夠自主選擇嗎？如果首付在100萬之內，您建議在東五環哪里買房合適？

A：

1、不能自選，該歸哪個系統管理都是固定的。

2、公積金國管就是國家級管理，包括中央和國務院的部委機關+央企職工。市管就是歸北京市管理的單位和企業，您大概率是市管的。

另外還有部隊系統的軍管，省級單位的省管，行業系統的比如鐵路等等，每個系統都有各自的貸款政策。

3、100萬是首付，您總預算是多少啊？或者是準備貸款多少？如果您剛工作，那一般不建議考慮公積金。因為市管的每年只能貸10萬額度，錢太少的話浪費了首貸資格不劃算。所以如果貸款還是考慮商貸吧，也就是各家商業銀行的。

4、東五環，內還是外啊？這還是看預算吧，常規建議是先北后南，從東壩到豆各莊不少板塊呢。

僅供參考。

三

Q:

我家孩子在北京石景山工作，我們準備賣掉一套沈陽的房子（約70萬），加上他和我們的積蓄40萬，作為他在北京買房的首付。他月薪在1萬多，能貸款預計120萬之內。

請問買在門頭溝的梧桐苑，您覺得如何？是保障房有購買限制，這種房的保值怎么樣？因為他們想過幾年換西城的學區房，或者是現在就買合適嗎？

A：

1、梧桐苑挺好的，北京第二個限競房的試點兒，質量在同性質房產中算不錯的。地段兒也還行，離地鐵不遠，小區的剛需定位也挺適合這板塊，所以價格走勢到目前為止不落后，過幾年換房不吃虧。

2、不過梧桐苑不太算保障房，算政策房吧，也就是比兩限房這類的質量強一些。或者說可以算接近商品房的，與自住型商品房更類似。

3、如果是200多萬的預算，那現在也買不了西城的學區房啊。就算買也是帶硬傷的老破小，甚至是半地下差不多，居住體驗很不怎么樣的。而且總價越低的學區房學區溢價越高，也就是居住的性價比越低，在用不上學位的時候買了不合適。溢價高了對保值也有風險，畢竟明年就開始真正的低谷期了，至少延續到2031年呢。

4、總之如果看好了梧桐苑就買吧，普通小區挺好的，自住為主，期望值別太高就行，換房時大概率不會吃虧。

僅供參考。

四

Q:

正在看呂營嘉園的房，東南四環的地段怎么樣？房子好不好？還有學區排名，將來這里的發展會怎么樣？幫忙看看這套房合適嗎？

A：

1、呂營嘉園，地段兒到目前為止比較普通吧。朝陽區不太重視南部，所以發展有點兒錯后。這從房價就能看出來，現在不到4萬塊錢吧，向西看看同緯度的豐臺公益西橋一帶，是不是明顯比同等小區的價格低啊？但這在前些年是一個價的，只是因為配套發展的慢才給耽誤的。

2、房子普通吧，典型的回遷房小區，自住為主，談不上好與不好，只能說經濟實惠，性價比也正常。

3、學區排名我不知道，我都不知道這里是哪所學校？估計就是中等吧，但肯定不算多強的，房子也不算學區房。

4、以后的發展看朝陽區的規劃和執行力度吧，說白了就看朝陽是否拿這里當重點，是否愿意多投資了。房產的價值由地段兒決定，也就是由地段的配套價值決定。

5、具體房源我說不出什么，不到現場的話看戶型圖用處不大。不過按常規來說，這60平的一居室戶型偏大了，這面積做成小兩居都有富裕。這種一居自住應該挺舒服的，但價格走勢和租金收益率不太占優。所以看自己更重視哪方面吧，各有優劣。

僅供參考。

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