周末閑思 | 千億土地出讓金背后的城市分化：上海、北京、杭州2025年土地市場全景圖

房企為優(yōu)質(zhì)地塊“瘋狂”，三大城市土地出讓金均破千億，但市場溫度各異。

截至12月26日，全國土地市場分化格局落定。上海、北京、杭州成為2025年僅有的三個住宅用地出讓金超千億元城市，這三座城市的土地成交總額均超過 1420億元。

其中，杭州以1420.8億元總成交額創(chuàng)下同比增長21.5%的紀(jì)錄，上海公開市場土地出讓金1427.2億元，北京則為1427.4億元。

細(xì)微的數(shù)字差距背后，是三個城市截然不同的土地市場特征和城市發(fā)展邏輯。

一、三城競爭，土地市場分化加劇

2025年全國土地市場呈現(xiàn)出 顯著的分化特征，核心城市與普通城市之間的差距進(jìn)一步拉大。截至12月26日統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國住宅用地出讓成交總價前十城市包括上海、北京、杭州、成都、南京、南通、武漢、蘇州、廣州和西安。

但其中出讓金破千億元的僅有上海、北京和杭州三城。這一現(xiàn)象印證了房企投資重心全面聚焦一二線核心城市的趨勢。

從全國范圍看，土地市場向高能級城市集中的趨勢明顯。中指研究院統(tǒng)計顯示，前三季度全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為61%，較2024年全年提升10個百分點(diǎn)。

土地市場的“馬太效應(yīng)”在2025年表現(xiàn)得尤為突出。除南通、揚(yáng)州外，宅地出讓金TOP20城市均為核心一二線城市，而三四線城市土地市場仍處于深度調(diào)整中，推出、成交指標(biāo)同比均下降。

業(yè)內(nèi)專家分析，這一現(xiàn)象背后是樓市邏輯已被重塑為改善驅(qū)動，開發(fā)商隨之將投資重點(diǎn)聚焦于 投資回報確定性足夠強(qiáng)的一二線城市，競相追逐優(yōu)質(zhì)改善地塊。

二、杭州市場，從高歌猛進(jìn)到理性回歸

2025年杭州土地市場畫出了一條明顯的高開低走曲線。杭州全年土地出讓金達(dá)1420.8億元，同比增長21.5%，這一增長率在三城中最為突出。

上半年，杭州土地市場可謂“瘋狂”。1-6月，杭州十區(qū)成交68宗涉宅地，金額達(dá)1160.14億元，半年賣地金已接近2024年全年。平均溢價率高達(dá)31.8%，為全國最高。

上半年杭州土地市場的火熱程度堪稱近年新高。建發(fā)經(jīng)過102輪競價以34.34億元總價競得蔣村地塊，樓面價8.8萬元/平方米， 溢價率115.39%，創(chuàng)下杭州樓面價新高并躍居全國第三。

一時間，杭州土地市場“地王”全面迸發(fā)，有近20個板塊刷新了地價紀(jì)錄。

然而下半年市場熱度明顯降溫。下半年杭州十區(qū)僅成交24宗涉宅地，成交金額260.63億元，不足上半年的四分之一。多個熱門板塊地價出現(xiàn)不同程度下降，最高降幅超35%。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛指出，今年一季度杭州房地產(chǎn)市場迎來“大陽春”，但復(fù)蘇未能持續(xù)，下半年市場下行，10月、11月開始加速下行。這種變化導(dǎo)致土地市場同樣轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。

三、上海模式，穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)引領(lǐng)市場

上海2025年土地市場呈現(xiàn)出與杭州不同的特點(diǎn)—— 穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)。據(jù)統(tǒng)計，上海今年通過公開市場出讓涉宅地48宗，出讓金1427.2億元，同比去年略增1.9%。

上海土地市場一個顯著特點(diǎn)是核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)充足。例如，徐匯區(qū)衡復(fù)地塊成交樓面價20.03萬元/平方米，刷新了上海乃至全國涉宅用地成交樓面價記錄。

這一地塊位于該區(qū)域十年以來首宗新增住宅，容積率僅1.3，擬被打造成低密風(fēng)貌住宅標(biāo)桿。

上海土地市場的另一特點(diǎn)是央企國企主導(dǎo)。2025年，央國企是上海土地市場的拿地主力，權(quán)益摘牌金額1067.8億元，占比74.8%。中海、金茂、保利發(fā)展等央企位列上海拿地金額前十房企榜單。

上海還出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)類企業(yè)參與土拍的新趨勢。9月初進(jìn)行的上海七批次土拍中，出現(xiàn)了兩家產(chǎn)業(yè)類民企的身影——從事消費(fèi)級智能終端產(chǎn)品研發(fā)與銷售的公司新易騰，與來自浙江德清的開發(fā)商宇誠集團(tuán)組成聯(lián)合體，拿下了青浦新城的一宗地塊。

四、北京特色，量減價升與核心區(qū)域供應(yīng)破冰

北京2025年土地市場則呈現(xiàn)出“量減價升”的獨(dú)特格局。2025年，北京市累計成交涉宅用地40宗，土地出讓金共計1427.4億元，同比下降8%。

與規(guī)?；卣{(diào)形成對比的是，成交樓面均價同比上升20%。 這一數(shù)據(jù)表明北京土地市場正在向“少而精”的方向發(fā)展。

2025年，北京土地市場的一個顯著變化是核心區(qū)域供應(yīng)的“破冰”。東城區(qū)等長期近乎“零供應(yīng)”的區(qū)域陸續(xù)推出祈年大街等優(yōu)質(zhì)地塊。祈年大街地塊住宅部分樓面價約達(dá)10.36萬元/平方米，成為北京今年住宅樓面價最高的地塊。

市場熱度明顯向心聚集。海淀區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)位列涉宅用地成交規(guī)模前三，其中海淀區(qū)以約66.5萬平方米、占總成交19%的體量成為供地主力。2025年全年溢價率超過10%的9宗宅地中，海淀占4宗，朝陽占3宗。

與上海類似，北京土地市場的拿地主體也以央國企及地方國資為主，總占比超過九成?！爸薪ㄏ怠狈科蟊憩F(xiàn)較為活躍，累計斬獲7宗地塊；民營房企中僅少數(shù)有所收獲。

2025年土地市場的大幕即將落下。北京、上海、杭州三城的最終排位可能還會有細(xì)微變化，但更大的圖景已經(jīng)清晰：來年土地市場將進(jìn)一步 分化與聚焦。

土地市場的競爭最終是城市綜合實(shí)力的競爭。隨著樓市邏輯被重塑為改善驅(qū)動，只有那些具備產(chǎn)業(yè)活力、人口吸引力和高品質(zhì)開發(fā)能力的城市，才能在未來土地市場中占據(jù)先機(jī)。

關(guān)注我，投資路上多一雙眼睛，少幾道傷疤。若看到滿眼錯誤，是我錯了；若覺得都是對的，更是我錯了。可不信不可全信，取舍由心。