【存量低效用地盤活】松江：?jiǎn)拘选俺了恋亍保せ罡哔|(zhì)量發(fā)展新動(dòng)能

作為g60科創(chuàng)走廊策源地，松江區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚、創(chuàng)新要素活躍，同時(shí)空間資源約束日益凸顯。新興產(chǎn)業(yè)迫切落地，部分存量用地卻長(zhǎng)期低效，“老企業(yè)占著優(yōu)空間，新動(dòng)能無處落腳”的矛盾突出，制約產(chǎn)業(yè)躍升與城市更新。

土地“卡脖子”，發(fā)展如何突圍？“僵尸地塊”如何“騰籠換鳥”？超大城市近郊地區(qū)存量土地高效配置之路如何走？如何避免“運(yùn)動(dòng)式整治”帶來的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)與反彈回潮？都是一道道必須答好的時(shí)代考題。

松江區(qū)將低效用地盤活工作作為高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵抓手，在市級(jí)工作專班的指導(dǎo)下，不斷深化“兩評(píng)估精準(zhǔn)畫像、一清單動(dòng)態(tài)管理、一盤活閉環(huán)處置”體系。今年全區(qū)持續(xù)推動(dòng)完成低效產(chǎn)業(yè)用地處置，盤活面積347.52公頃， 這一成績(jī)背后，是機(jī)制創(chuàng)新、政策突破與基層實(shí)踐深度融合的結(jié)果。

讓每一塊地都“被看清”，

夯實(shí)盤活處置基礎(chǔ)

松江區(qū)堅(jiān)持實(shí)事求是、分類分級(jí)原則，以市級(jí)工作方案和評(píng)價(jià)體系為依托，建立全域覆蓋的產(chǎn)業(yè)用地綜合績(jī)效評(píng)估數(shù)據(jù)庫，從經(jīng)濟(jì)績(jī)效、創(chuàng)新能力等開展多維評(píng)估，全面摸清每宗地“家底”。通過“區(qū)級(jí)主導(dǎo)、系統(tǒng)研判、統(tǒng)籌決策”機(jī)制，結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、街鎮(zhèn)功能定位及園區(qū)類型特點(diǎn)，分類識(shí)別低效用地對(duì)象，科學(xué)制定處置路徑。既避免“唯稅收論”簡(jiǎn)單判定，也防止“誤傷”有潛力的成長(zhǎng)型企業(yè)。

通過提高站位，系統(tǒng)謀劃，把低效盤活作為發(fā)展轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略支點(diǎn)，推動(dòng)低效用地治理實(shí)現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變：從“被動(dòng)整治”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)引導(dǎo)”，從“零散處置”轉(zhuǎn)向“整體謀劃”，從“短期清退”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)效治理”，真正把寶貴產(chǎn)業(yè)空間配置到最需要的地方，做到“好鋼用在刀刃上”。

“節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓”市場(chǎng)化盤活路徑，

跑出盤活利用“加速度”

針對(duì)部分企業(yè)大規(guī)模用地但實(shí)際使用率不高、零散地塊 “睡大覺”情況，松江區(qū)率先探索“節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓”模式。在2017年完成首例結(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化辦理流程，2025年完成經(jīng)開區(qū)第四宗節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓，處置面積達(dá)9.1萬方，讓“沉睡資產(chǎn)”變現(xiàn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群集聚，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈韌性。

圖1 “節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓”前區(qū)位示意圖及新建項(xiàng)目效果圖

為了讓該模式順利推行，政策層面，松江區(qū)在市級(jí)相關(guān)政策基礎(chǔ)上，形成了《松江區(qū)工業(yè)用地節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓暫行辦法（試行）》、《松江區(qū)工業(yè)用地節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓工作流程（試行）》，進(jìn)一步加強(qiáng)松江區(qū)存量工業(yè)用地節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓管理。操作層面，主導(dǎo)部門與轉(zhuǎn)讓雙方緊密溝通，建專屬微信工作群，提供“一對(duì)一”精準(zhǔn)服務(wù)。區(qū)規(guī)劃資源部門提前梳理拿地前潛在難點(diǎn)堵點(diǎn)，宣介政策與流程，明確關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和材料準(zhǔn)備事項(xiàng)，推動(dòng)土地審批快速完成。企業(yè)通過“節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓”獲取用地，在審批程序可并聯(lián)操作下實(shí)現(xiàn)“拿地即開工”，縮短拿地到開工時(shí)間，加快項(xiàng)目推進(jìn)，提升企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率；企業(yè)通過分割轉(zhuǎn)讓盤活存量資產(chǎn)、獲土地升值收益，補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金流；政府盤活了存量閑置土地，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)集群集聚，無需政府投入財(cái)政資金，最終實(shí)現(xiàn)了多方共贏。

協(xié)商破局+登記注銷，

打通產(chǎn)權(quán)退出“最后一公里”

在城市空間提升與產(chǎn)業(yè)升級(jí)交織的重點(diǎn)區(qū)域，低效用地處置面臨歷史遺留問題多、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、利益主體協(xié)調(diào)難等突出挑戰(zhàn)。中山街道轄區(qū)內(nèi)原“松江縣百貨公司”0.48公頃土地長(zhǎng)期閑置，地塊雖小，但依然困擾地方多年。屬地主動(dòng)謀劃，通過多輪協(xié)商于2025年9月15日簽訂動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議；后經(jīng)區(qū)級(jí)會(huì)商，明確“登記地塊注銷產(chǎn)證退出”路徑，在區(qū)規(guī)資、不動(dòng)產(chǎn)登記等多部門協(xié)同下，于2025年10月11日完成產(chǎn)證注銷。通過“協(xié)商先行、路徑創(chuàng)新、協(xié)同推進(jìn)、標(biāo)準(zhǔn)閉環(huán)”的攻堅(jiān)模式，有效破解產(chǎn)權(quán)退出難題，為同類歷史遺留地塊處置提供有效借鑒。

圖2 “松江縣百貨公司”閑置土地

空間統(tǒng)籌，因地制宜優(yōu)化資源配置，

走好低效產(chǎn)業(yè)用地差異化再開發(fā)路徑

上海電氣集團(tuán)股份有限公司所屬光星路8號(hào)原先鋒電機(jī)地塊，因老舊產(chǎn)能淘汰，廠房已閑置多年，土地長(zhǎng)期低效利用，難以適應(yīng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)要求。該地塊地處中山街道核心區(qū)，卻因廠區(qū)荒廢成為夾心地帶的“城市傷疤”，既浪費(fèi)優(yōu)質(zhì)區(qū)位資源，也影響周邊環(huán)境品質(zhì)。

對(duì)此，中山街道主動(dòng)作為，將其納入全域低效用地收儲(chǔ)統(tǒng)籌范圍，積極推進(jìn)地塊收儲(chǔ)，結(jié)合城市更新區(qū)域整體規(guī)劃和民生需求。在電氣集團(tuán)的支持下，地塊于2025年6月簽署土地收儲(chǔ)合同，完成入庫儲(chǔ)備。這一處置方式實(shí)現(xiàn)多重成效，一是盤活了長(zhǎng)期閑置的市屬國(guó)企工業(yè)遺存，釋放寶貴空間，是中山街道深入貫徹落實(shí)國(guó)企“四個(gè)一批”三年行動(dòng)方案的重要舉措；二是補(bǔ)充區(qū)域居住配套供給，改善居民生活環(huán)境，提升城市功能品質(zhì)；同時(shí)，與毗鄰的“九宮格”產(chǎn)業(yè)片區(qū)形成“產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)、功能互補(bǔ)”的發(fā)展格局，優(yōu)化了土地資源高效配置的空間格局。

圖3 光星路8號(hào)原先鋒電機(jī)地塊

長(zhǎng)效治理構(gòu)建全鏈條管控體系，

推動(dòng)治理模式轉(zhuǎn)型升級(jí)

松江區(qū)深刻認(rèn)識(shí)到，低效用地治理絕非一時(shí)之功，必須跳出“運(yùn)動(dòng)式整治”的路徑依賴，轉(zhuǎn)向制度化、常態(tài)化、精細(xì)化的長(zhǎng)效治理。為此，松江區(qū)堅(jiān)持統(tǒng)籌推進(jìn)機(jī)制創(chuàng)新與制度建設(shè)，著力推動(dòng)治理模式轉(zhuǎn)型升級(jí)。

完善分類退出補(bǔ)償機(jī)制。針對(duì)不同類型低效用地特點(diǎn)，探索更多政策組合形式，分類施策降低退出成本，增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)主體配合意愿，逐步推動(dòng)低效用地退出從“要我退”的被動(dòng)執(zhí)行向“我要退”的主動(dòng)參與轉(zhuǎn)變，提升處置工作的主動(dòng)性與實(shí)效性。

建立低效用地盤活復(fù)盤反饋機(jī)制。每宗低效用地完成盤活后，及時(shí)開展跟蹤復(fù)盤。組織第三方機(jī)構(gòu)開展專項(xiàng)后評(píng)估，形成專業(yè)評(píng)估報(bào)告和針對(duì)性優(yōu)化建議，提出差異化、動(dòng)態(tài)化的空間引導(dǎo)策略，持續(xù)提升低效用地盤活工作的規(guī)范化、精細(xì)化和可持續(xù)化水平。

強(qiáng)化規(guī)劃銜接戰(zhàn)略引領(lǐng)機(jī)制。積極將“211 行動(dòng)”成果轉(zhuǎn)化為科學(xué)規(guī)劃的重要依據(jù)，確保土地盤活方向與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略高度契合。緊扣產(chǎn)業(yè)用地需求特點(diǎn)，堅(jiān)持“規(guī)劃跟著項(xiàng)目走、空間跟著效益走”，讓國(guó)土空間規(guī)劃更好適配 g60 科創(chuàng)走廊建設(shè)、新城發(fā)展等重點(diǎn)工作，提升國(guó)土空間治理的戰(zhàn)略引領(lǐng)力。

347.52公頃，不只是一個(gè)冰冷的數(shù)據(jù)，它意味著近500個(gè)足球場(chǎng)大小的空間重新被點(diǎn)亮。松江用實(shí)踐證明，高質(zhì)量發(fā)展不是無限擴(kuò)張，而在于精細(xì)治理；城市更新不靠大拆大建，而貴在精準(zhǔn)激活。面向“十五五”，松江區(qū)將以更高標(biāo)準(zhǔn)謀劃新一輪產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化三年行動(dòng)計(jì)劃，持續(xù)推進(jìn)低效用地識(shí)別、評(píng)估、處置、再利用的全鏈條改革，以差別化施策激活存量?jī)r(jià)值，以長(zhǎng)效化治理筑牢發(fā)展根基。未來，松江區(qū)將繼續(xù)把低效用地盤活作為推動(dòng)城市功能重塑、產(chǎn)業(yè)能級(jí)躍升的關(guān)鍵抓手，以更優(yōu)的空間資源配置支撐高質(zhì)量發(fā)展，更好發(fā)揮示范引領(lǐng)作用。

（來源：松江區(qū)規(guī)劃資源局）

上觀號(hào)作者：上海規(guī)劃資源