國企雙雄決戰北京海淀北！海開84.56億元抱得“上地”歸

圖片來源：中房報圖庫

眾新盤貼身肉搏，海淀樓市迎來最卷時刻。

彭紅俠/發自北京

年終壓軸大戲正在登場。

12月23日，北京市海淀區上地0702街區東地塊競價出讓，海開、北京建工兩家市屬國企同臺競技，多輪競價下，海開以84.56億元拍下上地0702地塊，溢價率0.4%。

從報名房企來看，上地0702地塊競價熱度不及去年功德寺“雙子星”。有分析認為，這與其84.22億元起拍價、嚴苛競買資格預審不無關系，較高的競價門檻及年末房企拍地資金不足，或在一定程度上影響了上地0702地塊的競價熱度。

上地0702地塊是一宗“巨無霸”地塊，由3幅子地塊組合而成，包括0702-18、24兩宗住宅用地，以及0702-23一宗其他類多功能用地。

其中，住宅部分建筑規模合計約9.31萬平方米，多功能用地13.23萬平方米，遠高于住宅地塊規模，且掛牌文件明確規定辦公面積不低于70%，即約9.26萬平方米，進一步加大開發運營難度。

在出讓規則上，上地0702地塊設置了一道罕見的“防火墻”——競買資格預審。競買人必須通過海淀區人民政府審核，方能取得入場券。這種嚴選機制在北京供地史上并不多見。

有分析認為，設置資格預審是基于地塊的高價值、復雜開發需求及區域發展戰略。該地塊起拍價高達84.22億元，在北京土地出讓歷史上高居第6位，在海淀區位列第2，僅次于此前保利+建工聯合體摘得的嘉華天珺地塊。

地塊開發難度大、資金要求高，且須與中關村軟件園產業定位銜接，設置資格預審可篩選出資金實力強、開發經驗豐富、具備運營多功能用地能力的企業，確保項目順利推進。

也有觀點認為，通過預審可排除不合規或投機性企業，維護土地市場公平競爭環境，避免惡意競標或違規操作。

上地0702地塊所處板塊現狀投資價值較高，規劃利好較多，所在位置交通便利，鄰近地鐵13號線、昌平線，多條公交線路環繞。

其核心價值一方面在于產業引擎驅動，地塊周邊互聯網大廠眾多，北側不遠即中關村軟件園，騰訊、百度、網易、新浪總部大樓均聚集于此，東側還有上地產業集群，高凈值人群密度居北京前列。

另一方面價值在于教育，地塊屬于上地學區，有上地實驗小學、上地實驗學校，規劃中的學校則有由北京市101中學承辦的十二年一貫制學校。南側還有中國農業大學（西校區）、北京體育大學等。

從位置上看，上地0702地塊處于功德寺地塊（和樾玉鳴、和樾望云）與中海樹村地塊（安瀾北京）之間。和樾玉鳴、和樾望云兩個項目在今年3月入市，銷售指導價格10.5萬元/平方米。安瀾北京規劃為4~6層洋房疊拼別墅住區，主力戶型建面200~450平方米，該地塊成交樓面價高達10.24萬元/平方米，溢價率27.93%，銷售均價16.5萬元/平方米。

從中海·翠湖玖章、海開·頤海澐頌、保利建工·嘉華天珺，到和樾玉鳴、和樾望云，再到臻澐、建發·海晏、安瀾北京、中建壹品·海宸元境和北京隅·海岄，以及此次競拍的上地0702地塊，眾新盤貼身肉搏，海淀樓市迎來最卷時刻。

對此，部分樓盤開始采取調整策略。今年5月，中海·中旅西山觀復改名為“中海·翠湖玖章”，表面看起來改名是玄學的范疇，實際上，是為了將其納入高端產品線“玖章系”，通過品牌重塑提振市場信心。

9月~10月，嘉華天珺西區進行了兩次調規，從樓棟分布到產品戶型、社區景觀均進行了調整。同時，北京建工分兩次將全部股權質押給保利，后續預計將由保利全面接管。

12月，香山樾傳來成交送三年物業費的消息，渠道端成交還有額外兩年物業費的優惠。這個曾讓一眾房企覬覦的豪宅盤，開盤當日官宣熱銷285套，但香山樾用了兩年時間，才讓真實的網簽數字，趕上了開盤海報的數字。當前，這一項目正陷入集中退房疑似網簽造假的爭議。

復雜市場結構下，海淀不同地段、不同定位的項目采取截然不同的應對策略，其中多個項目降低姿態調整了銷售價格，這在一定程度反映了項目面對去化壓力時的現實選擇。

這波“供地潮”正將海淀樓市推向一個前所未有的十字路口。在這個內卷升級的關鍵時刻，誰也不能置身事外，尤其是隨著年底臨近，眾樓盤的銷售壓力進一步加大。部分定位相近、產品同質化、性價比不高的項目，將面臨嚴峻挑戰。