易憲容：精準施策，破解住房“以舊換新”三大挑戰(zhàn)

來源：環(huán)球時報

在剛結(jié)束的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”被列為2026年的重點任務(wù)。而在會場外，一系列旨在盤活存量、拉動增量、重塑市場循環(huán)的地方實踐也在拉開序幕。山東省近期出臺的《關(guān)于住房“以舊換新”的指導(dǎo)意見》，受到了各界廣泛關(guān)注。此前各地城市也嘗試推出住房“以舊換新”，但多數(shù)效果并不特別明顯。作為吸納了各地經(jīng)驗的首份省級層面系統(tǒng)性住房“以舊換新”政策文件，山東的住房“以舊換新”為我們提供了一個觀察當前樓市紓困邏輯與轉(zhuǎn)型路徑的絕佳樣本。

山東的住房“以舊換新”政策，通過構(gòu)建三種路徑，目標直指當前改善性需求釋放的最大梗阻——“賣舊難”。第一種是“賣舊換新”，通過房企、中介與購房者簽訂三方協(xié)議，并引入中介“兜底收購”的承諾，降低置換者舊房滯銷導(dǎo)致的違約風險；第二種“收舊換新”，是由政府指定國企或房企等主體直接收購舊房、抵扣新房款，實現(xiàn)“一攬子”快速置換；第三種“拆舊換新”則更具雄心，針對老舊房屋，允許在符合規(guī)劃前提下原拆原建，并通過獎勵容積率等方式，將其融入城市更新的大工程中。

這套組合拳的深層邏輯，在于通過引入第三方信用、公共資源和遠期規(guī)劃，打破集體觀望的僵局，重建“換新”信用鏈條和交易信心。但再精巧的政策設(shè)計，在落地時都必須直面市場現(xiàn)實。山東模式的成效，仍取決于能否妥善應(yīng)對三大核心挑戰(zhàn)。

一是價格預(yù)期的管理。在當前市場環(huán)境下，舊房持有人的心理價位，與收購方基于風險評估、資金成本和未來收益測算出的價格之間往往存在“預(yù)期差”。政策雖建議通過“第三方評估”“雙盲評估”來盡可能實現(xiàn)公平，但這種分歧恐怕很難徹底抹平。

二是資金的可持續(xù)性。無論是大規(guī)模收儲舊房，還是“拆舊建新”，都需要長期、巨額且成本可控的資金支持。在地方政府土地財政收入急劇下降、債務(wù)壓力依然存在的背景下，如何設(shè)計出能夠吸引社會資本參與、具備商業(yè)閉環(huán)的融資和運營模式，是決定政策能否落地的關(guān)鍵。

三是存量資產(chǎn)的盤活效率。收購來的舊房若不能轉(zhuǎn)化為有效供給，將成為新的難題。無論是改造為保障性租賃住房，還是經(jīng)“微改造”后再次銷售，都對實施主體的資產(chǎn)運營能力提出了極高要求。這需要處理方擁有涵蓋設(shè)計、改造、招商、物業(yè)管理和資本運作的全鏈條專業(yè)能力。

要破解上述挑戰(zhàn)，就必須將住房“以舊換新”置于住建部會議所強調(diào)的“精準施策”和“系統(tǒng)觀念”之下，推動更深層次的配套改革與協(xié)同。

政策上，要著力打通金融渠道，構(gòu)建“政策引導(dǎo)、市場主導(dǎo)”的融資格局。包括積極落實并靈活運用新增專項債額度，爭取將“以舊換新”等項目納入央行專項再貸款等結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的支持范圍等。更重要的是吸引社會資本，如鼓勵地方創(chuàng)新設(shè)立“房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展基金”，以國有資本為信用牽引，拉動保險、資產(chǎn)管理等參與，形成市場化、專業(yè)化的長期投資力量。

規(guī)劃上，“以舊換新”不能孤立進行，必須與保障性住房建設(shè)、城市更新行動等戰(zhàn)略捆綁。例如將收購的存量房源系統(tǒng)性轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、人才公寓或安置房，實現(xiàn)社會效益與市場效率的統(tǒng)一。同時，“拆舊建新”類項目應(yīng)深度融入城市更新規(guī)劃和片區(qū)綜合開發(fā)，通過完善公共服務(wù)、提升環(huán)境品質(zhì)，創(chuàng)造更高的區(qū)域價值，從而為新房銷售提供價值支撐。

穩(wěn)定市場的核心在于重建預(yù)期，這就要求供給端必須進行深刻變革。一方面，要積極響應(yīng)住建部“以好房子建設(shè)牽引新模式”的號召，推動新房供給從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求品質(zhì)。另一方面，應(yīng)加快推進現(xiàn)房銷售，“所見即所得”，消除購房者對交付風險的擔憂，只有這樣才能更好地重塑市場信心。

山東的“以舊換新”政策，猶如一面鏡子，既照出了各地探索模式創(chuàng)新的努力，也映照出當前房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的復(fù)雜性與艱巨性。歸根結(jié)底，推動中國房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升，是一個“人、房、地、錢”各要素聯(lián)動的系統(tǒng)工程。“以舊換新”的關(guān)鍵，還是要以維護持有者的切身利益為出發(fā)點，不斷地優(yōu)化出臺組合政策，減少限制，讓置換盡可能“不賠本、低風險”，才能為市場注入可持續(xù)的流動性。（作者是青島大學財富管理研究院教授）