房價跌成共識，樓市翻身需要多久？

聊聊花旗銀行最新報告。

有個判斷挺扎眼：房價企穩，可能還需要兩年左右。

其實道理不復雜，關鍵就兩個字：庫存。

現在市場上房子實在太多了。

光是39個重點城市，二手房掛牌量已經到了470萬套左右，而兩三年前還不到100萬套。

這么多房子等著賣，買家自然不著急，房價一跌，很多原本覺得“必須買”的人，也想著再等等看。

報告里說，現在二手房平均要24個月才能賣掉，比一般認為的安全周期（6到12個月）長了一倍。

這還不止這樣，還有很多，沒展示出來的影子庫存也就是前些年購置用來投資，現在覺得漲價沒太大期望，或許隨時會售賣的房屋。

算下來，這樣的房子，仍有兩百多萬套沒放到貨架上。

購買新房也并非輕松之事，眾多城市的新房去化周期都延長到了36個月，遠遠高于歷史平均水平。你可能看到新聞中提到，上海、北京還有日光盤，但那畢竟是極少數。絕大多數新盤，特別是處于非核心地段的，售賣起來還是相當緩慢。

房屋變多了，價格肯定會有壓力。但更為關鍵的是它左右著我們每一個人的錢包以及信心。

房地產在我們中國家庭總資產里的占比大概六成多。

房價每跌一點，很多人的賬上財富就縮水一點。

這并不是什么數字游戲，就是實打實的感覺你會更謹慎地花錢，更想多存些錢來應對意外情況。

報告里提到，現在預期房價會上漲的人，已經降到很低的水平。

幾乎可以說，房價會跌，成了大家心照不宣的共識。

這樣一來，除了真正急著住的剛需，幾乎沒人為了投資買房了。

“房住不炒”，在下跌的市場里，以一種意料之外的方式實現了。

為穩住市場，各地想出很多辦法，放松限購、開展補貼、推行以舊換新，甚至試點政府收儲部分房屋，但這些舉措，在巨大庫存以及已改變的預期面前，稍顯心有余而力不足。

歸根到底，當下關鍵問題，或許并非有沒有購房資格，而是民眾對未來價格缺少信心，而且口袋比較癟，寄希望于大規模直接補貼，按照當前地方財政情況，也不太現實。

轉機會出現在什么地方，花旗的報告并非沒有希望。它指出，不同城市的差別會越發明顯，像一線以及核心二線這類城市，因為人口和經濟的基本情況仍然存在，可能會更早穩定下來，時間大概在2026年底左右。實際上，今年一些核心城市的銷售下降幅度，已經比全國平均要小一些了，這也許就表明，市場正在慢慢尋找它的底部。

報告最后還提到了一個備受關注的問題，租金回報率能否支撐房價？

花旗認為，目前這一因素尚不具備決定性作用，一線城市租金收益率大致在2%上下，相較于房價可能出現的波動，這部分租金收益對購房者來說吸引力并不大。

歸根結底，如果市場普遍預期房價會繼續下跌，即便租金回報略高，扣除資產貶值的影響后，整體投資仍可能得不償失。

不過我對這一點有不一樣的見解，要是未來某一天，在部分核心城市，租金回報率能漸漸回歸到比較合理的程度（比如3%及以上），而且房貸利率還保持在低位，這樣買房住還是租的計劃，才可以真正地好好策劃一番，到了那時候，市場或許才能找到一個嶄新的、更加穩定的平衡點。

說到底，房地產這個市場正在經歷一場深刻的轉變。

它不再是我們熟悉的那臺高速發動機，對經濟和財政的拉動作用在減弱，這本身就是一個需要適應的過程。

花旗說企穩需要兩年，與其看作一個悲觀的預測，不如理解為一個調整周期的自然估計。

對于咱們普通人來說，或許更重要的是，拋開“只漲不跌”的舊念想，看清現實：房子正在回歸它最根本的居住屬性。

這個過程難免陣痛，但也許，這才是一個更健康市場的開始。