北京樓市仍將持續(xù)探底

今天，北京祭出了支持樓市止跌回升的組合拳。從五環(huán)外社保“2改1”到信貸利率“首二套平權(quán)”。

政策的出臺(tái)引發(fā)了市場的憧憬，畢竟這一輪北京房價(jià)的下跌實(shí)在太深了，看著手中的房產(chǎn)每個(gè)月都在縮水，大伙兒搬磚的心氣兒都沒了。

然而，市場遠(yuǎn)比想象中殘酷，去掉我們主觀上對(duì)穩(wěn)房價(jià)的一廂情愿，北京樓市正面臨人口總量見頂、出生率斷崖下降以及收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱這三個(gè)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。本輪政策恐怕難以從根本上扭轉(zhuǎn)價(jià)格下跌頹勢。

一是人口總量的見頂與“接盤俠”的斷層。

過去二十年北京樓市的繁榮，建立在源源不斷的外來年輕人口流入之上。但官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京常住人口已經(jīng)進(jìn)入了存量博弈甚至縮量階段，2024年北京常住人口同比減少2.6萬人。

這反映了一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)：留京的年輕人越來越少，且平均年齡越來越大。

一線城市的生存成本高企，大量年輕人選擇逃離北京，這個(gè)沖擊是顯而易見的。曾經(jīng)熱鬧的三里屯、世貿(mào)天階，迅速成為一潭死水，大量小店被迫停業(yè)。

當(dāng)增量人口越來越少，而存量人口逐漸老去，房地產(chǎn)市場面臨的是有效購買力的絕對(duì)值萎縮。

單純通過政策把“網(wǎng)眼”變大，試圖撈起那些立足未穩(wěn)的年輕人，并不能改變整個(gè)魚塘水位下降的命運(yùn)。

二是少子化趨勢正在瓦解改善性需求的根基。

比總量減少更具破壞力的，是人口結(jié)構(gòu)的不可逆改變。北京的出生率已降至歷史低位，少子化特征愈發(fā)明顯。

這不僅宣告了“學(xué)區(qū)房”高溢價(jià)的終結(jié)，更深層地打擊了樓市的置換鏈條

在過去，家庭置換房屋的核心動(dòng)力往往源于人口的增加——為了孩子上學(xué)買學(xué)區(qū)房，為了二孩三孩換大戶型。

但在少子化時(shí)代，新生兒數(shù)量銳減，很多家庭不再需要為了學(xué)位去接盤老破小，也不再需要為了新增人口去背負(fù)巨債置換大平層。

當(dāng)“為了下一代”這個(gè)最大的購房理由消失，改善性需求的緊迫性便大打折扣。市場將面臨“剛需不足”疊加“改善躺平”的雙重困境。

三是收入預(yù)期的轉(zhuǎn)弱阻礙居民加杠桿意愿。

除了“沒人”，更核心的問題是“不敢花錢”。雖然目前的房貸利率已經(jīng)很低，租售比已經(jīng)回歸到合理區(qū)間，但居民部門依然在去杠桿。這是因?yàn)榇蠹覍?duì)于未來收入增長的確定性在降低。

北京的高房價(jià)是建立在互聯(lián)網(wǎng)、金融等高薪產(chǎn)業(yè)持續(xù)擴(kuò)張的基礎(chǔ)上的。當(dāng)這些行業(yè)的造富效應(yīng)減弱，當(dāng)職場人普遍面臨裁員風(fēng)險(xiǎn)或薪資停滯時(shí)，背上30年的負(fù)債就是高風(fēng)險(xiǎn)行為了。

此次新政或許能在春節(jié)前后帶來一波成交量的脈沖，但在人口基本面和收入預(yù)期雙雙逆風(fēng)的背景下，北京樓市的“黃金時(shí)代”已徹底落幕。

最后開個(gè)腦洞，什么樣的政策才能真正扭轉(zhuǎn)乾坤？

如果目標(biāo)不僅僅是“止跌”，而是要真正扭轉(zhuǎn)頹勢，那么目前的常規(guī)手段（降首付、降利率、微調(diào)限購）已經(jīng)失效。要對(duì)抗人口周期和經(jīng)濟(jì)周期的雙重利空，必須祭出能夠改變供需基本面的“核武器”。

第一，實(shí)施“買房送戶口”，將北京戶籍的含金量徹底變現(xiàn)。

這是北京樓市最后的、也是最大的底牌。

目前的“積分落戶”制度杯水車薪，無法形成實(shí)質(zhì)性的購房驅(qū)動(dòng)力。如果北京能像部分二線城市一樣，或者至少在五環(huán)外區(qū)域?qū)嵤百彿考绰鋺簟保ɑ蛸彿恐苯淤x予高考資格），將瞬間引爆全國的高凈值家庭需求。

北京的房產(chǎn)價(jià)值中，很大一部分隱含的是其背后的教育、醫(yī)療和行政資源。在少子化時(shí)代，只有將這一稀缺資源向全國開放，才能在短期內(nèi)制造巨大的需求，徹底扭轉(zhuǎn)供需關(guān)系。

第二，徹底重振高端產(chǎn)業(yè)，打造中國版的“國民收入倍增計(jì)劃”。

北京樓市的上一輪暴漲，核心動(dòng)力源于高薪行業(yè)的爆發(fā)式增長。

要扭轉(zhuǎn)房價(jià)頹勢，必須重新激活民營經(jīng)濟(jì)，特別是高科技和高端服務(wù)業(yè)的活力。只有當(dāng)國貿(mào)、上地、金融街的寫字樓里再次坐滿了年薪百萬、對(duì)未來充滿信心的年輕人時(shí)，房價(jià)才有了真正的支撐。沒有產(chǎn)業(yè)的繁榮和收入的增長，任何樓市政策都是無源之水。