不再“價高者得”！上海今年非公開市場土地成交金額已超千億元，城市更新迎來“助推器”

12月19日，自然資源部官網(wǎng)公示上海市黃浦區(qū)老西門板塊建國東路71街坊的一宗住宅用地，出讓方式為協(xié)議出讓，公示期于12月24日結(jié)束。

根據(jù)出讓文件，該地塊出讓面積約為0.32公頃，成交價約8.94億元，受讓單位為上海永年里房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱永年里公司）。

天眼查顯示，永年里公司由上海永業(yè)集團持股98%、中海集團持股2%，前者屬于黃浦區(qū)國資企業(yè)，今年以來多次通過協(xié)議出讓的方式，在市中心核心地段摘得優(yōu)質(zhì)地塊。

與建國東路71街坊一樣，上海越來越多優(yōu)質(zhì)地塊正在以協(xié)議出讓的方式成交，競得方不僅包括上海本地國企、央企地產(chǎn)商，也有民營企業(yè)。而且在城市更新進程的推動下，這些地塊逐漸由市中心向郊區(qū)核心板塊擴散。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)向《每日經(jīng)濟新聞》記者提供的一份數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿，上海共計出讓涉宅用地92宗。其中，非公開市場（包含協(xié)議、遴選及股權(quán)轉(zhuǎn)讓等）成交面積占比達(dá)到37%；成交金額達(dá)到1219億元，占比達(dá)到46%。近幾年非公開市場成交占比持續(xù)上升，數(shù)量接近半壁江山。

上海市徐匯區(qū)一處土地收儲標(biāo)語 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

城中村改造地塊接連協(xié)議出讓

建國東路71街坊位于上海黃浦區(qū)順昌路，中海順昌玖里項目南側(cè)，距離翠湖天地僅隔著兩條馬路，周邊多是熱門豪宅小區(qū)。

出讓文件顯示，該地塊的地下空間開發(fā)不超過3層，功能為商業(yè)、停車、設(shè)備（含住宅套內(nèi)地下室）等，地下空間開發(fā)利用宜整體統(tǒng)籌考慮。

此次擴大用地新增住宅建筑面積4486.35平方米，受讓人需要按出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的5%配建保障房，類型為公共租賃住房，產(chǎn)權(quán)無償移交給黃浦區(qū)住房保障機構(gòu)，全裝修住宅建筑面積占比為100%。對于保護建筑和規(guī)劃明確有保留要求的歷史建筑，設(shè)計全裝修住宅相關(guān)要求，由相關(guān)實施主體提出意見后報所在區(qū)政府確定。

值得一提的是，接近年底，上海除了黃浦區(qū)，其他區(qū)域同樣在密集以協(xié)議方式出讓住宅地塊。

根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局12月5日發(fā)布的土地協(xié)議出讓公示，寶山區(qū)、奉賢區(qū)和浦東新區(qū)共計出讓5宗地塊，總面積10.48公頃，總建筑面積約18萬平方米。

寶山區(qū)BSP0-1501單元12-02地塊，土地面積2.89公頃，容積率1.8，建筑面積5.202萬平方米。地塊北側(cè)是超大型住宅社區(qū)大華錦繡四季，此前開盤均價在5萬元/平方米左右。出讓文件顯示，地塊應(yīng)設(shè)置一處生活垃圾房，總建筑面積不小于40平方米。

奉賢區(qū)奉賢新城02單元10D-05地塊及規(guī)劃運河中路部分地下空間，土地面積1.66公頃，容積率1.3，建筑面積2.158萬平方米。出讓要求包括綜合設(shè)置建筑面積不低于100平方米（計容）的底層商業(yè)，建成后權(quán)屬歸受讓人所有。

浦東新區(qū)協(xié)議出讓的三宗宅地同樣也是城中村改造項目。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，從當(dāng)前形勢來看，城市更新成為核心城市發(fā)展的核心驅(qū)動力。政策鼓勵通過協(xié)議出讓、城中村改造等非公開方式增加土地供應(yīng)，以穩(wěn)定市場預(yù)期。房企在公開市場拿地成本高、競爭激烈，更傾向于通過非公開市場獲取優(yōu)質(zhì)地塊，降低開發(fā)成本。

不再“價高者得”

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)是區(qū)別于土地市場采用公開招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式之外的一種出讓方式，指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

今年，上海在城市更新開發(fā)領(lǐng)域尤其是中心城區(qū)開發(fā)規(guī)模較大，包括徐匯東安、浦東后灘、黃浦余慶里、楊浦東外灘四個協(xié)議用地出讓項目，累計成交金額近700億元。

上海地產(chǎn)集團、永業(yè)集團、徐匯城投和中鐵置業(yè)等協(xié)議出讓摘得土地之后，中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口等品牌開發(fā)商再通過產(chǎn)權(quán)交易所進行股權(quán)交易，獲得地塊的開發(fā)權(quán)。

徐匯東安和浦東后灘兩處地塊在今年5月通過協(xié)議方式出讓后，迅速進行住宅開發(fā)并已入市銷售，銷售均價分別達(dá)到17.88萬元/平方米、13.96萬元/平方米。

根據(jù)中指土地數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來，上海發(fā)布的協(xié)議出讓商品住宅用地總金額約951億元，此外還協(xié)議出讓了約76億元用于安置的商品住宅地塊。全國主要城市均有協(xié)議用地出讓情況，但協(xié)議出讓的商品住宅用地金額總量較小。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示，協(xié)議出讓用地多具有較高開發(fā)工程要求或開發(fā)產(chǎn)品要求的特點，常見的包括地鐵車輛段上蓋協(xié)同開發(fā)、高標(biāo)商辦樓宇、用于安置類的住房用地、開發(fā)流程復(fù)雜或規(guī)劃設(shè)計要求高的城市更新及其他非常規(guī)開發(fā)用地類型。往往能在規(guī)劃設(shè)計階段引入專業(yè)技術(shù)方，優(yōu)化在全開發(fā)周期中技術(shù)、資金、規(guī)劃貫徹、社會職能等方面的表現(xiàn)，有著不同于招拍掛模式的制度優(yōu)勢。

“協(xié)議用地不采取‘價高者得’的篩選模式，具備信用、資金和政企合作能力的地方城投或部分央國企，成為了核心區(qū)稀缺資源的持有者和分配者。”張文靜分析稱，上海非公開市場拿地不僅要求房企具備政企協(xié)同、資金實力、舊改經(jīng)驗和資源整合能力，城中村改造項目還要求有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以及商業(yè)運營方面的能力。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進則認(rèn)為，這種以國央企主導(dǎo)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓為主要路徑的拿地方式，反映出上海土地市場正從傳統(tǒng)的“價高者得”向“綜合能力競爭”轉(zhuǎn)型。預(yù)計2026年此類投資和拿地模式還會發(fā)生變化，部分中小民營房企也會積極參與，進而有更新的合作模式。

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