22.6億落錘！金茂徹底剝離三亞麗思卡爾頓酒店

金茂出售三亞頂奢酒店，資產證券化加速轉型。

2025年末的高端酒店資產市場，一則重磅交易引發關注。

12月23日晚間，中國金茂在港交所發布公告，上海金茂投資管理集團通過公開掛牌，將三亞旅業100%股權賣給了三亞巒茂酒店管理有限公司，最終交易價格敲定在22.646億元。

三亞旅業手里最核心的資產，就是三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店——這家2008年開業的酒店一直是三亞高端度假的代名詞。

這筆交易完成后，中國金茂將徹底告別這一資產，而這已經是它在一年內第二次出售三亞的高端酒店了。

對于中國金茂這樣的頭部房企來說，密集拋售核心城市的優質酒店資產，到底在算什么賬？

22.6億成交的核心資產價值

三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店2008年開業，地處亞龍灣核心位置，總共擁有446間客房和套房，450平方米的專屬行政酒廊，還有33棟私密別墅。單從硬件和區位來看，這是三亞高端度假酒店里的“硬通貨”。

截至2025年8月31日，負責運營這家酒店的金茂（三亞）旅業有限公司，營收大概2.36億元，凈利潤3777.99萬元，能保持穩定盈利。

按22.646億的成交價格算，靜態市盈率大概60倍，這個估值看起來不低，但結合它的核心區位和麗思卡爾頓的品牌效應，其實是符合優質度假酒店資產定價邏輯的。

賣方是上海金茂投資管理集團，屬于中國金茂的全資子公司，所以這次出售是中國金茂層面的戰略安排。

買方三亞巒茂是2025年剛成立的公司，注冊在三亞，主要做住宿業，注冊資本100萬元。而三亞巒茂由嘉興巒茂企業管理合伙企業100%控股，最終受益人、疑似實控人為張輝，而張輝同時還是金茂投資咨詢（深圳）有限公司的法人代表。

這種關聯關系，也讓這次資產承接的邏輯更清晰，不是單純的外部資本介入。

還有一個細節值得關注，這次成交價格和掛牌底價幾乎一致。北京產權交易所此前披露的掛牌底價是22.65億元，轉讓目的明確寫著“資產證券化”。

最終成交的22.646億元，只比底價少了40萬元，說明這次交易是完全按市場定價規則來的，能看出交易的規范性。

金茂密集“甩重”的底層邏輯

麗思卡爾頓是優質資產，金茂為什么要賣？其實這次出售不是臨時決定，而是金茂輕資產轉型的延續。

早在2024年12月，金茂就已經通過公開掛牌，以18.49億元的價格，把三亞希爾頓酒店相關的股權和債權賣了出去。

根據中國金茂2024年12月16日的公告，那筆交易是通過北京產權交易所完成的，公告期在2024年12月12日結束，最終受讓方是海南驪馳咨詢有限公司。

一年之內，連續賣掉三亞兩家核心高端酒店，金茂要走輕資產路線的意圖已經非常明顯。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜在接受界面新聞采訪時就分析過，金茂這次以22.65億元底價掛牌出售麗思卡爾頓，明確說目的是“資產證券化”，本質上就是把不能快速變現的重資產，變成能直接交易的金融資產，從而減輕公司負債，優化資產負債表。

高端酒店屬于典型的重資產項目，不僅建的時候要花大價錢，后續還要不斷投入資金翻新維護，大量資金被沉淀在里面，周轉效率很低。

通過資產證券化把這類重資產剝離，能快速回籠現金，降低資產負債率，讓資金用在更高效的地方，這也符合“三道紅線”政策下，房企追求穩健經營的要求。

截至目前，金茂還持有上海金茂君悅、深圳JW萬豪、南京威斯汀、北京金茂萬麗、長沙梅溪湖金茂豪華精選等核心城市的高端酒店。

交易背后的房企與酒店業變革

金茂連續出售三亞高端酒店，不只是一家企業的戰略調整，更反映出當前房企和高端酒店行業的深層變革。

第一，房企輕資產轉型進入加速階段。以前那種“拿地建房、持有資產”的重模式越來越難走。不只是金茂，很多頭部房企都在梳理手里的存量資產，把重資產盤活變現，把錢投到周轉快、回報穩定的核心業務上。

這種趨勢會讓更多房企優化資產組合，推動行業整體從“重資產持有”向“輕資產運營”轉型。

第二，高端酒店市場的估值開始分化。這次麗思卡爾頓60倍的靜態市盈率雖然不低，但因為它在亞龍灣的核心區位、麗思卡爾頓的國際品牌，還有穩定的盈利，所以能支撐這個估值，這也說明優質度假酒店資產依然受資本歡迎。

但反過來，那些位置不好、品牌影響力弱、經營不善的酒店，估值會越來越低，想賣掉也越來越難。

第三，酒店行業的競爭焦點要從“拼資產”變成“拼運營”。隨著越來越多房企退出酒店物業所有權，手里握有成熟管理經驗和品牌資源的酒店管理公司，會迎來更多發展機會。

以后酒店行業的競爭，不再是比誰手里的物業多，而是比誰的運營效率高、服務質量好。不管是國際酒店集團，還是房企旗下的自有酒店品牌，都會通過精細化運營提高收益，管理輸出會成為酒店行業新的增長點。

展望未來，這次交易或許不會改變現有的市場格局，但可能會帶動更多存量酒店資產進入證券化通道，加速市場洗牌。