萬科8000億債務大拆解：都欠誰的錢？到底能不能還上？

萬科這家老牌地產公司，現在欠的錢堆起來有8000多億，具體是8355億元，根據2025年三季度末的數據。這筆錢不是隨便欠的，牽扯到銀行、債券持有人、施工方和買房老百姓，大家都盯著它能不能還上。

要是還不上，購房者房子爛尾，銀行壞賬增加，整個地產圈子都會抖三抖。萬科的債務問題是行業縮影，前幾年借錢猛擴張，現在市場涼了，銷售下滑，回款慢，資金鏈就緊巴巴的。

先說總負債的構成，這8355億元不是一筆糊涂賬，分成幾大塊，每塊的性質不一樣，壓力也不同。有息負債是核心，大概3600多億元，這部分得付利息，到期還本，拖不得。

里面銀行借款占大頭，約2600億元到3000億元不等，主要欠工商銀行、中國銀行這些大行，中國銀行那筆就有125億元。借款來源主要是項目開發貸，利率按市場走，平均4%到5%。

再有隱形債，大概1200億元左右，不在表面，但早晚得兌現。永續債380億元，能在2026年贖回，利率5.8%，表面看是股權融資，實際得還錢。

明股實債420億元，別人投錢進來，但約定萬科后期回購，本質還是債。為合作公司擔保的也有幾百億元，一旦合作伙伴出事，萬科得兜底。這些債藏得深，但一爆發就成大窟窿。

最后一大塊是無息但必須履行的，超過3000億元。建筑公司等著錢發工資、買材料，要是再拖，工地就停擺。

老百姓交了首付或全款，等著鑰匙，這些錢進了萬科賬，但房子沒建好，就等于欠著承諾。總的來說，這三類債加起來，銀行和金融機構是最大債權人，占一半以上，其次是購房者和供應商。

萬科的自救路子就三條：緩、賣、融。先說緩，就是求展期。2025年12月15日，那20億元中票的三項議案全被否決，支持率低得可憐，第一議案甚至0票同意。

12月16日，又公告召開第二次持有人會議，繼續談。海外債也展期成功，比如大華銀行10.5億港元貸款延一年，9.7億元貸款也延一年。這些展期能喘口氣，但信用降了，以后借錢貴。

賣資產是第二招。萬科已抵押800億元寫字樓和商鋪，優質東西不多了。賣子公司股權，兩家換了42億元，杯水車薪。前九個月賣資產回款幾十億元，遠不夠填缺口。

融新錢是第三招。2024年銀行給430億元新授信，部分還舊債。現在求180億元銀團貸款，但銷售太差，前10個月銷售額降34.4%，前11個月降44%，全口徑排名第六，回款慢。

這些招數加起來，短期能頂一陣，但長遠看，地產行業模式變了。從前借債拿地快賣房，現在銷售不振，房價跌，居民信心弱。

原因一是業務虧，二是資產減值。相比恒大、融創，萬科有國資背景，銀行借款多，風險在銀行系統，但不像它們那樣靠信托多。債權人傾向合作，避免萬科倒了回收少，可能同意債轉股或減免。

能不能還上？短期看，12月這關難過，寬限期內若談不成，違約連鎖反應大，銀行貸優先，普通債墊底，回收率50%到70%。但萬科有底子，不算高。