當(dāng)他們開(kāi)始研究洗腳

兩個(gè)多月前，鴻蒙智行的第五個(gè)“界”——尚界正式上市。

作為華為與上汽合作的結(jié)晶，尚界的誕生其實(shí)一波三折。四年前的上汽股東大會(huì)上，上汽掌舵人陳虹拋出過(guò)著名的“靈魂論”。他說(shuō)，如果接受華為的“Huawei Inside”整體方案：

華為就成了靈魂。

那時(shí)傳統(tǒng)車(chē)企風(fēng)華正茂，覺(jué)得手握百年制造底蘊(yùn)，靈魂怎么能輕易交給別人？

只有當(dāng)時(shí)快揭不開(kāi)鍋的重慶小康接了招。他們把研發(fā)完全交了出來(lái)，讓華為深度參與定義和品控。

于是兩三年間，這個(gè)在山城搞面包車(chē)的玩家，搖身一變成了賽力斯。如今，賽力斯市值超過(guò)2000億，在中國(guó)車(chē)企里僅次于比亞迪。

到了2025年，上汽親手撕掉了“靈魂論”。他們投入60億和5000多人的團(tuán)隊(duì)，甚至允許華為智駕直接調(diào)用底盤(pán)域的核心數(shù)據(jù)。

這不是簡(jiǎn)單的低頭，而是一種新型生產(chǎn)關(guān)系的建立：華為負(fù)責(zé)智力，車(chē)企負(fù)責(zé)軀體。

這種技術(shù)賦能的故事，正在每一個(gè)邏輯崩塌的傳統(tǒng)行業(yè)里重演。

最近一次，輪到了：

中國(guó)最“硬”的行業(yè)。

1

投資客仿佛從大地上蒸發(fā)了。

有一段時(shí)間，西安新興地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理成柯有點(diǎn)焦慮。在陜西房地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打三十年，開(kāi)發(fā)了50多個(gè)項(xiàng)目，成柯算是個(gè)老司機(jī)。

但在去年，面對(duì)西安長(zhǎng)安大學(xué)城板塊的一塊地皮時(shí)，他感受到了前所未有的壓力。

中國(guó)房地產(chǎn)的邏輯徹底扭轉(zhuǎn)了。激進(jìn)的投資客潮水般退去，剩下的全是挑剔到骨子里的自住客。

以前蓋房子，圖紙都沒(méi)出，售樓處就擠滿(mǎn)了排隊(duì)送錢(qián)的人；現(xiàn)在，不管你展示區(qū)修得多么金碧輝煌，銷(xiāo)售還是得連滾帶爬地找客戶(hù)。

傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)，在當(dāng)下徹底失靈了。

偶然間，成柯接觸到了一家獨(dú)特的公司。他們不干傳統(tǒng)的拿地、蓋房老路，而是利用海量大數(shù)據(jù)，幫地產(chǎn)商精準(zhǔn)算出：

購(gòu)房者到底想要什么樣的家。

在這個(gè)項(xiàng)目上，對(duì)方?jīng)]甩出幾張空洞的PPT，而是直接掏出了一套讓傳統(tǒng)房企感到“降維打擊”的打法：

8000份精準(zhǔn)問(wèn)卷調(diào)查，97組高購(gòu)買(mǎi)力客戶(hù)的貼身肉搏式深訪(fǎng)。

在研發(fā)階段，對(duì)方的設(shè)計(jì)師沒(méi)鉆在寫(xiě)字樓里畫(huà)圖，而是滿(mǎn)西安找人聊天。為了定一個(gè)總圖，他們一口氣出了130多組設(shè)計(jì)稿，把所有裝配的可能性推演了一遍。

這種地毯式的算法，最終推導(dǎo)出了一套在西安城南板塊近乎無(wú)解的方案：

可建設(shè)用地增加了近7600方； 中間綠地?cái)U(kuò)大了25米； 戶(hù)型全四房可變； 甚至在入門(mén)面積段里塞進(jìn)了雙套房、三衛(wèi)。

三個(gè)月前，這個(gè)取名“悅享之城”的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，一個(gè)月賣(mài)了140多套。

在西安這個(gè)接近紅海的市場(chǎng)里，成績(jī)直接沖到了板塊前二。

成柯感慨，做了30年地產(chǎn)，從沒(méi)見(jiàn)過(guò)這種工作方式。

這種方式在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)叫C2M（Customer to Manufacturer），但在房地產(chǎn)，把它帶給成柯的，是貝殼旗下的：

貝好家。

2

1962年，建筑大師梁思成在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)了篇文章。

他那時(shí)候就很焦慮，說(shuō)中國(guó)建筑如果不追求重復(fù)與變化的統(tǒng)一，要么是“千篇一律”的單調(diào)，要么是“千變?nèi)f化”的混亂。

梁大師痛心疾首地說(shuō)，有些住宅區(qū)單調(diào)到：

孩子哭著找不到家。

幾十年過(guò)去了，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了人類(lèi)歷史上絕無(wú)僅有的狂飆時(shí)代。2000年到2021年，中國(guó)每年人均住房新開(kāi)工面積1.38平米，速度遠(yuǎn)超美日高峰。

但梁思成提出的問(wèn)題，一直沒(méi)能解決。

2021年前后，中國(guó)房地產(chǎn)跨過(guò)了供需平衡點(diǎn)。貝殼的數(shù)據(jù)顯示，以前客戶(hù)平均看10.7次房就成交，現(xiàn)在要看：

17次。

好日子戛然而止，因?yàn)榉孔诱娴牟蝗绷耍钡氖悄艽騽?dòng)人的好房子。

貝殼集團(tuán)副董事長(zhǎng)、貝好家CEO徐萬(wàn)剛說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展了30多年，“客戶(hù)主權(quán)”第一次站在了核心位置。

于是，貝好家決定換個(gè)玩法。他們不做傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商，他們要做房地產(chǎn)業(yè)的：

Huawei Inside。

就像華為不直接造整車(chē)，而是把系統(tǒng)裝進(jìn)車(chē)?yán)铩Ｘ惡眉乙龅模前沿悮こ恋砹?0多年的數(shù)據(jù)能力、AI 算法，變成一套“好房子制造系統(tǒng)”，助力開(kāi)發(fā)商打造購(gòu)房人需要的房子。

為了驗(yàn)證這套系統(tǒng)，貝好家自己在成都搞了個(gè)大實(shí)驗(yàn)。

去年9月，成都金融城三期地塊拍賣(mài)，貝殼以42.19%的溢價(jià)率拿地，樓面價(jià)2.73萬(wàn)元，刷新了當(dāng)時(shí)成都紀(jì)錄。

當(dāng)時(shí)很多人不理解，一個(gè)中介平臺(tái)，為什么去搶單價(jià)地王？

這就是現(xiàn)在的貝宸S1項(xiàng)目——貝好家這套系統(tǒng)的“樣板樓”。

在地產(chǎn)圈，土地溢價(jià)通常是老板的利潤(rùn)。貝好家拿地半年后，隔壁地塊拍出了4.12萬(wàn)元的天價(jià)。這意味著貝宸S1還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，地價(jià)每平米就躺賺了一萬(wàn)多塊。

換做傳統(tǒng)房企，這數(shù)億溢價(jià)早就裝進(jìn)年報(bào)去美化財(cái)務(wù)報(bào)表了。但貝好家的管理層干了一件匪夷所思的事：

把這每平米一萬(wàn)多的差價(jià)，全部砸回產(chǎn)品里。

結(jié)果，這個(gè)項(xiàng)目的建造成本被推到了每平米3萬(wàn)元以上，甚至超過(guò)了地價(jià)。

3

上個(gè)月，貝宸S1亮相，示范區(qū)門(mén)檻被踏破了。

幾十家房企和設(shè)計(jì)院組團(tuán)來(lái)“扒底”。一位全國(guó)頭部房企的設(shè)計(jì)總監(jiān)看了半天外立面，只留下一句感慨：

大為震撼。

這種震撼，首先來(lái)自視覺(jué)上的代際沖突。

在金融城的一片石材森林里，貝宸S1看起來(lái)像是個(gè)從硅谷實(shí)驗(yàn)室長(zhǎng)出來(lái)的作品。

超高性能混凝土、雙曲線(xiàn)蜂窩鋁板、全玻璃幕墻，勾勒出一種偏執(zhí)的流線(xiàn)感。甚至連陽(yáng)臺(tái)的花盆，都是專(zhuān)門(mén)開(kāi)模定制的。

但這并非簡(jiǎn)單的土豪堆料，而是基于大數(shù)據(jù)的精確打擊。

在中國(guó)人的購(gòu)房邏輯里，“坐北朝南”是圣經(jīng)。但在“斜城”成都，這本經(jīng)可能念歪了。

貝好家找到不少成都千萬(wàn)以上購(gòu)買(mǎi)力的客戶(hù)聊了一遍發(fā)現(xiàn)，在日照常年不足的成都，景觀視野的權(quán)重（70%），遠(yuǎn)高于朝向。

于是，他們撕掉了傳統(tǒng)的總圖，以每5°為基數(shù)進(jìn)行偏轉(zhuǎn)測(cè)試，最終四棟樓形成了獨(dú)特的：

繁花四朵布局。

這意味著每一戶(hù)推開(kāi)窗，看到的不再是鄰居家的晾衣桿，而是：

350米高的交子云塔，和金融城的繁華。

如果說(shuō)布局的偏移是宏觀敘事，那那些細(xì)碎到塵埃里的細(xì)節(jié)，才是真的“誅心”。

很多豪宅業(yè)主在訪(fǎng)談中提到，他們洗腳的頻率遠(yuǎn)高于泡澡。于是，貝好家在老人房交付了專(zhuān)門(mén)的泡腳池；

現(xiàn)代人很多睡眠不太好，他們就給臥室增配了彌散式增氧機(jī)；

甚至家政間的洗衣機(jī)，也被精準(zhǔn)抬高了67厘米：

那是讓業(yè)主不用彎腰的最佳高度。

他們聯(lián)合華為和很多廠(chǎng)家，給一套房子接入310個(gè)智能設(shè)備，未來(lái)還能OTA升級(jí)。

這就像移動(dòng)支付和網(wǎng)購(gòu)，中國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了代際領(lǐng)先。貝宸S1的目標(biāo)，也是成為：

全球智能住宅最好的樣板。

這種極致的細(xì)節(jié)邏輯，甚至算到了三十年之后。他們推演了小區(qū)未來(lái)三十年的物業(yè)財(cái)務(wù)模型，細(xì)致到連物業(yè)員工未來(lái)的薪酬漲幅，都做了測(cè)算：

讓業(yè)主住三十年物業(yè)體驗(yàn)不打折。

在研發(fā)空間時(shí)，他們發(fā)現(xiàn)物業(yè)辦公室設(shè)在地下室，員工采光極差。

為了這件“小事”，貝好家在樓盤(pán)已經(jīng)封頂?shù)那闆r下，硬生生通過(guò)結(jié)構(gòu)改造，為地下室挖出了一個(gè)天窗。

在他們看來(lái)，只有那些被陽(yáng)光照耀、被溫柔對(duì)待的員工，才會(huì)在未來(lái)幾十年里：

溫柔地對(duì)待每一位業(yè)主。

4

數(shù)據(jù)是最誠(chéng)實(shí)的。

截至12月中旬，在成都總價(jià)兩千萬(wàn)以上的頂豪序列中，貝宸S1入市不足一個(gè)月，網(wǎng)簽量直接躋身：

成都全年第二名。

但徐萬(wàn)剛說(shuō)，貝好家的產(chǎn)品觀是：住得好> 賣(mài)得好。

所以他們?cè)陧敽理?xiàng)目里不配恒溫泳池，會(huì)所里不配雪茄吧，因?yàn)楹芏囗?xiàng)目調(diào)研顯示：

開(kāi)盤(pán)時(shí)很華麗的豪華會(huì)所后期都荒廢了。

傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商靠的是“拍腦門(mén)”和看競(jìng)品。而貝好家靠的，是貝殼平臺(tái)上海量的真實(shí)成交數(shù)據(jù)和瀏覽軌跡，先做大數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，再找到精準(zhǔn)客戶(hù)，讓他們發(fā)表意見(jiàn)。這一條叫：

客戶(hù)需求＞開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

作為房產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域最大的玩家，去年經(jīng)貝殼賣(mài)出的房子總價(jià)超過(guò)3萬(wàn)億，在對(duì)齊客戶(hù)需求的顆粒度方面，他們難逢敵手。

如今，這種C2M模式，已經(jīng)在北京華曦府、杭州沐蘭臺(tái)、長(zhǎng)沙招商序等17個(gè)項(xiàng)目中落地。

在上海奉賢，模型發(fā)現(xiàn)97-105平米的三居室，是板塊的“隱形饑渴”，結(jié)果項(xiàng)目首開(kāi)即熱銷(xiāo)，11月網(wǎng)簽全上海第三。在杭州沐蘭臺(tái)，貝好家發(fā)現(xiàn)二手房回暖趨勢(shì)，拉著合作房企在土拍低點(diǎn)拿地，4個(gè)月售罄。

與貝好家合作的房企第一次發(fā)現(xiàn)：

數(shù)據(jù)真的可以變成生產(chǎn)力。

徐萬(wàn)剛說(shuō)，貝好家不想成為一家開(kāi)發(fā)商，輕資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)才是初心。

這話(huà)聽(tīng)著確實(shí)有點(diǎn)像華為說(shuō)“我們不造車(chē)”。本質(zhì)上，他們都是想通過(guò)輸出一套基于數(shù)據(jù)的底層邏輯，讓行業(yè)回歸常識(shí)。

以前，地段是第一生產(chǎn)力；后來(lái)，金融是第一生產(chǎn)力；現(xiàn)在，對(duì)客戶(hù)需求的把握，成了第一生產(chǎn)力。

所以他們研究洗衣機(jī)高度，研究快遞外賣(mài)配送，研究地庫(kù)坡道的轉(zhuǎn)彎半徑，研究立面玻璃的三種參數(shù)，甚至：

研究泡腳。

回到梁思成在那篇《千篇一律與千變?nèi)f化》里的感悟。他說(shuō)藝術(shù)的最高境界是：

在重復(fù)中求變化。

在房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的年代，行業(yè)迷失在追求“規(guī)模”和“高杠桿”的重復(fù)里。今天，行業(yè)該想想怎么才能：

把那個(gè)“哭著找不到家”的孩子，領(lǐng)回來(lái)。