果然財經|特價撿漏？銀行直供房與法拍房相去幾何？

齊魯晚報·齊魯壹點記者 孫佳琪 尹睿

一處市場估值約200萬的房產，在第三方平臺以150萬的價格成交，而賣方并非個人，也不是企業，而是銀行。

近期在京東、阿里等資產拍賣平臺上，銀行直供房大規模上架。不知從什么時候起，銀行也成了房地產行業的大賣家，而且這些房子價格都非常誘人，普遍只有市場價的7-8折，有些甚至能低至5折，被人們稱為“撿漏房”。說起銀行直供房，這個詞大家都比較陌生，銀行直供房是什么？與法拍房有何不同？“撿漏”背后又暗含哪些風險？

銀行直供房低價上市，原因幾何？

“銀行直供房？不太清楚，是法拍房嗎？還是銀行也下場房地產賽道，開始做起了開發商？”說起銀行直供房，大多數人都會有這樣的疑問。

想要了解銀行直供房，就要追溯其并不尋常的“出生證明”。它并非銀行主動開發的資產，而是房價下行周期中，銀行為處置不良資產而被動形成的產物：一是個人房貸抵押，二是個體戶和小微企業申請經營貸的房產抵押。如果這兩類抵押房產無法正常還貸（也就是我們常說的“斷貸”“斷供”），就有可能成為銀行的資產處置對象。

業主斷供后，銀行提起訴訟，經法院判決進入執行階段。房產將經歷司法拍賣中的“一拍、二拍”乃至“變賣”程序。若三次處置均流拍，銀行通常會向法院申請‘以物抵債’，將房產所有權直接過戶至銀行名下。至此，銀行從抵押權人變成了產權人。此后銀行為快速回籠資金，會委托第三方機構將該房產公開拍賣，這便是“銀行直供房”的由來。

（截取自京東資產平臺）

銀行直供房≠法拍房

銀行賣房也可能是“虧本”買賣

通常，銀行直供房價格要低于市場價。但隨之而來的問題是：既然接手就可能意味著資產減值，銀行為何還要涉足這筆看似“虧本”的買賣？

有著十幾年房地產從業經驗的王先生向記者舉了個例子：2019年房價最高時，總價200萬的房子，按70%貸款比例貸出140萬。但現在房價可能跌到了130萬左右。這時業主仍欠銀行135萬左右，拋去違約金滯納金、罰息等各種費用，此時即便銀行收回房子，依舊有一定損失?！敖Y合目前二手房市場房價回調的局面，我個人感覺90%以上都是虧損的。比如濟南有些區域房價從高點2萬/㎡跌到現在8000多/㎡，幾乎腰斬。銀行即便收回房子，也很難賣出貸款時的價格?！?/p>

海南章峨律師事務所主任宋廣凱律師也印證了王先生的觀點：重資產資金回流難度和風險都相對較大。此外，北方的銀行更傾向“輕資產運營”，大多數銀行不接受用房產以物抵債。

物權歸屬方不同，銀行直供房和法拍房還是有著本質的區別。法拍房的拍賣人是法院。此時，銀行只是債權人，房產的所有權（物權）仍然在原房主或開發商手中。法院拍賣的是這個尚未來得及過戶的抵押權。而銀行直供房的拍賣人是銀行。在拍賣前，銀行已經通過“以物抵債”等法律程序，將房產的所有權過戶到了自己名下。銀行是以產權人的身份進行拍賣。

所以和法拍房相比，銀行直供房因產權更清晰，也具有一定的優勢。王先生告訴記者：“銀行直供房在拍賣前已經過戶到銀行名下，不涉及原業主欠費、房屋被占用或租賃等問題。而法拍房可能還要和原業主協調騰房，會有很多后續麻煩。”濟南某商業銀行法務部負責人劉先生表示：銀行成為房東（產權人）后，作為出售方，有義務在拍賣前結清或明確公示房產相關的債務和瑕疵（如欠費、占用）。如不提示，后續買家發現問題仍然會找到銀行。因此，銀行直供房在這些方面通常讓人更放心一些。

銀行直供房亦有風險

樓市止跌回穩是破局關鍵

對于普通人而言，銀行直供房大規模上市，意味著又多了一個買房的選擇。銀行直供房的最大優勢是價格非常便宜，很多房的售價比市場價格便宜了2-3成。以蘭州農商行在9月底拍賣的蘭州市城關區鐵路東村街道某小區房產為例，該125平方米的抵債房產獲拍價為151萬元。某第三方中介信息顯示，該小區同面積段戶型的掛牌價在180萬元至220萬元不等。

為加速資產變現，銀行直供房源通常以低于市場的價格成交。由于當前房產銷售周期普遍較長，而銀行又需在規定期限內完成資產處置，因此定價策略上往往采取低價促銷。部分房源若經歷多次流拍，還會在每次流拍后進一步下調價格，以提升成交可能性。

比常規商業住宅價格低，又比法拍房更令人放心，銀行直供房似乎成了剛需購房人的性價比之選，但是在交易過程中，銀行直供房也存在一定風險。

“主要是價格不確定，畢竟是拍賣，成交價可能超出預期。另外流程復雜，普通人不熟悉容易出錯。而且銀行直供房的保證金比例比較高（10%—20%），如果拍中后違約，保證金會被沒收。付款限定時間也短，必須按時湊齊全款。如果需要貸款，流程也更煩瑣，可能要求買房人先打款至對公賬戶，銀行還要做階段性擔保。”因此，對于買房人和銀行來說，交易階段都存在風險。

對此，王先生也給了購房人相應建議：第一，因其交易流程和普通二手房不一樣，要先弄清楚整個拍賣和過戶流程；第二，確保資金充足，能在規定時間內付全款；第三，如果需要貸款，提前了解銀行的要求和流程，避免違約。

對于房地產行業而言，銀行直供房上市，相當于在市場上又新增了大量低價庫存。如果銀行直供房的規模達到一定程度，可能直接沖擊房價，形成“房價下跌、資產縮水、斷供增加、處置房源增多”的負循環。這一現象本身就是房價下行帶來的連鎖效應，唯有房地產市場止跌回穩，才能打破這一循環。

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