從一晚三千到無(wú)人接盤，五星級(jí)酒店集體被甩賣，這場(chǎng)泡沫該誰(shuí)買單

上世紀(jì)八十年代，中國(guó)對(duì)外開(kāi)放政策實(shí)施，外資企業(yè)涌入，商務(wù)活動(dòng)增多，需要高標(biāo)準(zhǔn)住宿場(chǎng)所。1983年廣州白天鵝賓館開(kāi)業(yè)，成為國(guó)內(nèi)首家五星級(jí)酒店，標(biāo)志行業(yè)起步。隨后北京長(zhǎng)城飯店、南京金陵飯店相繼建成，這些酒店主要服務(wù)外商和政府接待，房?jī)r(jià)較高，入住率穩(wěn)定。

九十年代經(jīng)濟(jì)加速，國(guó)際品牌如萬(wàn)豪、希爾頓、洲際進(jìn)入市場(chǎng)，在一線城市布局，帶動(dòng)本土酒店標(biāo)準(zhǔn)提升。到2000年，五星級(jí)酒店數(shù)量已達(dá)百余家。

2008年北京奧運(yùn)會(huì)成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，全球游客涌入，推動(dòng)酒店建設(shè)高峰。奧運(yùn)期間，北京五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)平均達(dá)3623元一天，比前一年高出兩倍多。地方政府視酒店為城市形象工程，在土地出讓中要求開(kāi)發(fā)商配建五星級(jí)酒店，以吸引投資。

開(kāi)發(fā)商借此提升周邊地產(chǎn)價(jià)值，酒店成為地產(chǎn)項(xiàng)目附屬品。2010年代地產(chǎn)繁榮，五星級(jí)酒店數(shù)量激增，從2010年的約500家，到2019年達(dá)845家，分布從省會(huì)擴(kuò)展到地級(jí)市。

地產(chǎn)模式下，酒店投資回報(bào)周期長(zhǎng)，但開(kāi)發(fā)商通過(guò)地產(chǎn)銷售補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)成本。地方政府推動(dòng)下，許多縣城也建起五星級(jí)酒店，財(cái)政投入巨大。

國(guó)際品牌擴(kuò)張，本土集團(tuán)如錦江、首旅收購(gòu)項(xiàng)目，酒店總數(shù)突破千家。奧運(yùn)后，商務(wù)需求持續(xù)，房?jī)r(jià)維持高位，一晚三千元成為常態(tài)。高凈值人群消費(fèi)推動(dòng)行業(yè)繁榮，酒店收入結(jié)構(gòu)中，住宿占比大，餐飲會(huì)議輔助。

到2017年，五星級(jí)酒店數(shù)量超800家，比二十年前增長(zhǎng)近十倍。地產(chǎn)紅利下，酒店不需獨(dú)立盈利，依賴地產(chǎn)資金鏈。

地產(chǎn)政策收緊，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，酒店成為甩賣對(duì)象。2023至2024年，酒店拍賣次數(shù)達(dá)964起，億元以上項(xiàng)目248起，但2024年163家拍賣中僅9家成交，流拍率95%。

一線城市項(xiàng)目也難逃，北京三里屯瑜舍酒店2024年6月關(guān)閉，曾一晚超3萬(wàn)元。上海寶格麗酒店掛牌24.3億元，蘇州獅山悅榕莊開(kāi)業(yè)一年即轉(zhuǎn)讓股權(quán)。山東藍(lán)海酒店進(jìn)入破產(chǎn)重整，北京金茂威斯汀資產(chǎn)重組。

地產(chǎn)擴(kuò)張是泡沫主因，開(kāi)發(fā)商為拿地配建酒店，視之為財(cái)務(wù)工具沖抵稅款。地產(chǎn)銷售火熱時(shí)，酒店虧損靠地產(chǎn)利潤(rùn)補(bǔ)，但2020年三條紅線政策后，地產(chǎn)冷卻，補(bǔ)貼中斷。

富力2017年199億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)77家酒店，2022年虧損15.3億元，2025年被債主清盤68家。碧桂園、華僑城等甩賣資產(chǎn)，酒店成負(fù)擔(dān)。

供給過(guò)剩加劇問(wèn)題，2019年五星級(jí)酒店845家，遠(yuǎn)超需求。地方政府盲目上馬形象工程，未測(cè)算回報(bào)，許多地級(jí)市酒店閑置。疫情三年，旅游停滯，入住率腰斬，營(yíng)收下滑。

消費(fèi)結(jié)構(gòu)變，中高端酒店崛起，價(jià)格一半卻設(shè)施相當(dāng)。年輕客群偏好民宿、網(wǎng)紅店，不追五星標(biāo)簽。

酒店行業(yè)自身落后，比拼奢華忽略需求。商務(wù)客需高效網(wǎng)絡(luò)，家庭客要親子設(shè)施，但許多五星酒店設(shè)施老化，維護(hù)不足。2025年報(bào)告顯示，五星級(jí)酒店增收不增利，成本高企。

地產(chǎn)模式下，酒店未獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，管理松散。外資品牌撤出江蘇凱悅?cè)揖频辏K寧收回自營(yíng)。

經(jīng)濟(jì)下行，奢侈品市場(chǎng)2024年跌18-20%，五星級(jí)酒店受波及。高加盟率中端酒店品控危機(jī)，但擴(kuò)張快。經(jīng)濟(jì)型酒店如布丁退市，利潤(rùn)微薄。

整體行業(yè)從規(guī)模競(jìng)賽轉(zhuǎn)價(jià)值深耕，泡沫破裂暴露結(jié)構(gòu)性矛盾。