江蘇一跳水館里5層“樓中樓”是怎樣建成的？男子稱投入3000萬開酒吧

來源：市場資訊

來源：大象新聞

　　滿懷希望租下江蘇省五臺山體育中心跳水館開了家“夢田音樂酒吧”，試營業(yè)不久便因市民持續(xù)投訴 “違建隱患” 被迫暫停運營。承租方多方奔走，竟真的找不到館內(nèi)五層“樓中樓”的合法建筑圖紙和備案手續(xù)。

　　如今，夢田音樂酒吧被出租方以“違約在先”為由掃地出門，又一家公司已經(jīng)簽約即將入駐。這座藏在跳水館肚子里的樓中樓是怎樣建成的？它究竟是合規(guī)建筑，還是沒有“準(zhǔn)生證”的“私生子”？曾被第三方鑒定機構(gòu)給出C級（局部危房）結(jié)論的建筑，誰來保障它的安全？大象新聞記者展開調(diào)查。

　　“撿漏”變踩雷：五層“樓中樓”鑒定為危房

　　2025年11月。站在五臺山體育中心跳水館外，望著斷水?dāng)嚯?、設(shè)備清空的酒吧，南京金馬公司項目經(jīng)理孫先生一聲長嘆，自己三年投資如同一場泡影。

　　2023年初，孫先生與幾位股東計劃在南京開一家音樂酒吧。同年7月，他們在公共資源交易平臺看到江蘇省五臺山體育中心游泳跳水館的招租信息，掛牌租賃面積約1800平方米，租賃期限5年。

　　實地考察，房產(chǎn)現(xiàn)狀給了團(tuán)隊一個意外的驚喜：跳水館內(nèi)部居然藏著一棟五層混合結(jié)構(gòu)的 “樓中樓”，實用面積高達(dá) 5000多平方米，且上一任租戶也是經(jīng)營酒吧的?！拔覀兘邮终媚茏觥Ｖ饕瓷系囊簿褪沁@五層樓中樓建筑?！?/p>

　　2023 年 8 月 24 日，南京金馬公司與五臺山體育中心正式簽訂租賃合同。合同約定，租賃面積為1800平方米，租期5年，前三年年租金948.45萬元，后兩年上調(diào)至995.8725萬元。合同明確： “除雙方另有約定外，交付時的現(xiàn)狀作為甲方交付乙方使用和乙方租賃期滿后交還房屋的驗收依據(jù)”。孫先生解釋，“也就是說體育中心實際交付給我的是五層‘樓中樓’，我到租期結(jié)束后，還得完整地交還給他們，按合同約定我對這五層建筑沒有處置權(quán)，不能改變結(jié)構(gòu)，更不能拆除?！?/p>

　　然而，滿心歡喜的 “撿漏” 很快變成噩夢。2023年9月，南京金馬公司進(jìn)場裝修，拆除一樓部分墻體時，工人赫然發(fā)現(xiàn)多處墻體鋼筋被抽走，安全隱患肉眼可見。為保障施工安全，孫先生第一時間向五臺山體育中心索要 “樓中樓” 的建筑圖紙及備案手續(xù)，卻得到 “暫時無法提供” 的回復(fù)。

　　無奈之下，南京金馬公司自費聘請專業(yè)機構(gòu)對建筑構(gòu)造進(jìn)行測繪。2023年11月30日，南京市房建工程檢測有限公司出具的房屋安全鑒定報告，給了團(tuán)隊沉重一擊——這棟五層 “樓中樓” 建筑結(jié)構(gòu)安全等級僅為C級，存在顯著影響整體承載力的缺陷，構(gòu)成局部危房，必須按相關(guān)規(guī)范加固處理。

　　此時，南京金馬公司已投入租金、品牌加盟費、設(shè)計費等共計720多萬元，若放棄加固將面臨巨額損失。經(jīng)與五臺山體育中心協(xié)商，雙方同意將裝修免租期從3個月延長至8個月。

　　2024年8月，加固工程完工，第三方機構(gòu)復(fù)檢顯示，建筑安全等級提升至基本符合使用要求的B級，可滿足安全使用條件。

　　試營業(yè)即停擺：違建投訴與強制清場雙重打擊

　　2024年10月1日，音樂酒吧正式啟動試營業(yè)。憑借優(yōu)越的場地條件和精準(zhǔn)的市場定位，酒吧生意火爆，孫先生透露，試營業(yè)期間每月利潤都能突破一百萬元。

　　正當(dāng)經(jīng)營步入正軌，麻煩卻接踵而至，“當(dāng)?shù)毓?、消防、市場監(jiān)管等部門不斷來找我們，說接到大量市民投訴，稱我們使用的五層樓體屬于違建，手續(xù)不全?！?孫先生說，持續(xù)投訴讓他憂心忡忡，“每天酒吧里那么多人，體育館又拿不出‘樓中樓’的建筑備案資質(zhì)，萬一出現(xiàn)重大安全事件，后果不堪設(shè)想?！?/p>

　　為規(guī)避風(fēng)險，2025年1月16日，孫先生決定暫時關(guān)閉酒吧，集中精力與五臺山體育中心磋商，索要 “樓中樓” 的完整備案資料，核實其是否為違章建筑。但無論孫先生如何交涉，五臺山體育中心始終未能提供相關(guān)手續(xù)，僅一味催收后續(xù)租金。為爭取協(xié)商時間、避免斷租，南京金馬公司于2025年3月又交納了50萬元租金。

　　然而，退讓并未換來解決問題的契機。2025年4月18日，孫先生突然接到酒吧工作人員緊急電話，稱現(xiàn)場工作人員被驅(qū)離，場館被上鎖，公司存放重要文件的保險柜及各類資產(chǎn)設(shè)備均被封存。突如其來的強制清場，讓雙方溝通徹底陷入僵局。

　　此后，孫先生踏上維權(quán)之路。2025年9月24日，他通過市長熱線投訴五臺山體育中心存在違章建筑問題，9月28日，南京市鼓樓區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法大隊華僑路中隊回復(fù) “未發(fā)現(xiàn)違建”。

　　這一結(jié)果讓孫先生難以接受，2025年10月17日，他開始走信訪程序，聚焦 “樓中樓” 違建及建筑安全問題。

　　2025年11月3日，孫先生帶著大象新聞記者來到涉事酒吧?，F(xiàn)場漆黑一片，已斷水?dāng)嚯?，大廳內(nèi)的音響、燈光、電子大屏等電子設(shè)備被拆除，桌椅全部清空，昔日熱鬧的酒吧如今一片狼藉。

　　11月5日，記者隨孫先生前往五臺山體育中心，負(fù)責(zé)接待信訪的工作人員表示，“框架里搭的樓，金馬公司也是看了房屋現(xiàn)狀才簽的合同，這是你們公司認(rèn)可的現(xiàn)狀。” 面對 “樓中樓” 是否存在安全隱患的追問，該工作人員拒絕回應(yīng)，僅告知 “如有疑問可通過信訪或法律途徑解決”。

　　合規(guī)性調(diào)查：多部門無備案，違建認(rèn)定陷入僵局

　　為弄清 “樓中樓” 的合規(guī)性問題，2025年11月6日，南京金馬公司分別向南京市鼓樓區(qū)城管局、區(qū)建設(shè)局、區(qū)規(guī)劃和自然資源局等部門提交信息公開申請，要求公開該 “樓中樓” 的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程竣工驗收備案表》等關(guān)鍵材料。

　　11月13日，南京市鼓樓區(qū)城市管理局回復(fù) “不存在申請公開的材料”；11月25日，南京市鼓樓區(qū)建設(shè)局回應(yīng) “不掌握相關(guān)材料”；11月21日，南京市規(guī)劃和自然資源局提供了跳水館 1993年至1994 年的平面核準(zhǔn)圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等原始材料。記者查看發(fā)現(xiàn)，原始圖紙僅顯示跳水館一層為跳水池、觀眾休息廳，二層、三層為觀眾席，壓根沒有五層 “樓中樓” 的任何規(guī)劃信息。

　　2025年12月18日，記者帶著相關(guān)部門的回復(fù)材料再次前往五臺山體育中心，就 “樓中樓” 建設(shè)時間、合規(guī)性、安全責(zé)任等問題追問負(fù)責(zé)信訪的工作人員。對方始終未正面回應(yīng)，僅強調(diào) “南京金馬已經(jīng)違約，有問題可走法律途徑”，對于圖紙無備案、是否屬于違建、安全責(zé)任歸屬等核心問題，一概以 “已委托律師處理，異議方也可委托律師溝通” 回應(yīng)。

　　12月19日，記者來到南京市鼓樓區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法大隊華僑路中隊，針對此前 “未發(fā)現(xiàn)違建” 的回復(fù)進(jìn)一步求證。一名執(zhí)法人員透露，當(dāng)時接到投訴后曾前往現(xiàn)場，但場館上鎖無法進(jìn)入，對 “樓中樓” 的建設(shè)情況并不清楚。對于多部門未查詢到備案材料的情況，該執(zhí)法人員表示：“違建認(rèn)定需向規(guī)劃局發(fā)函核實是否有審批手續(xù)，若沒有規(guī)劃手續(xù)，大概率屬于違法建設(shè)。但違建認(rèn)定流程復(fù)雜，涉及規(guī)劃部門，查處大的違建往往需要一兩年，后續(xù)牽涉的問題也很復(fù)雜?！?/p>

　　隨后，記者又前往南京市規(guī)劃和自然資源局鼓樓分局查詢相關(guān)備案手續(xù)，工作人員稱未找到 “樓中樓” 的規(guī)劃備案資料，并分析了三種可能性，“一是檔案未存檔；二是體育中心用其他名稱進(jìn)行備案，需體育中心提供材料；三是確實沒有審批手續(xù)，屬于違建?！?/p>

　　大象新聞記者又向五臺山體育中心附近的群眾求證，大家也都不清楚游泳跳水館內(nèi)的五層“樓中樓”何時建起來的。

　　值得注意的是，2025年8月，江蘇省五臺山體育中心已將該跳水館重新掛牌出租，最終以每年394.2萬元的租金成交，承租方為一家裝修裝飾公司。截至記者發(fā)稿，新承租方已安排工人進(jìn)場施工。

　　針對這幢五層“樓中樓”的建設(shè)時間、加蓋主體、有無審批手續(xù)等相關(guān)情況，大象新聞將持續(xù)關(guān)注。