已不再拆遷？建議：明年起房齡超過(guò)20年的老房子統(tǒng)一這樣處理

拆遷暴富夢(mèng)該醒了！2025年起，80%的老房子確定不拆了，你等來(lái)的可能只是一部新電梯。

過(guò)去二十多年，墻上那個(gè)鮮紅的“拆”字，是中國(guó)普通人財(cái)富劇本里最刺激的章節(jié)。它意味著命運(yùn)抽中了頭獎(jiǎng)，意味著祖?zhèn)鞯睦掀菩∧軗Q來(lái)幾百萬(wàn)現(xiàn)金和嶄新樓房。但今天，這個(gè)劇本被官方徹底改寫了。根據(jù)住建部門傳遞出的清晰信號(hào)和各地實(shí)際執(zhí)行情況，一個(gè)與大眾認(rèn)知截然相反的事實(shí)是：從明年開始，房齡超過(guò)20年的老房子，大約只有20%還能碰上傳言中的“拆遷”，剩下八成，命運(yùn)早已注定——它們只會(huì)被改造，而不是被推平。那個(gè)靠“拆”字實(shí)現(xiàn)階層跳躍的時(shí)代，已經(jīng)實(shí)質(zhì)性地結(jié)束了。很多人還沒意識(shí)到，自己珍藏多年的“拆遷彩票”，可能已經(jīng)成了一紙過(guò)期的憑證。

為什么說(shuō)不拆就不拆了？原因現(xiàn)實(shí)得有點(diǎn)殘酷。首要問(wèn)題就是，錢跟不上了。早些年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，地價(jià)房?jī)r(jià)年年高漲，開發(fā)商拆掉一片老破小，建成高樓大廈，賣房子的利潤(rùn)足以覆蓋驚人的拆遷補(bǔ)償成本，政府和開發(fā)商都有得賺。但現(xiàn)在行情變了，很多城市房?jī)r(jià)橫盤甚至陰跌，而核心地段的老房子拆遷成本卻已經(jīng)飆到了天文數(shù)字。再按老辦法硬拆，項(xiàng)目賬根本算不過(guò)來(lái)，十有八九要虧本。商業(yè)邏輯走不通了，這條道自然就堵死了。另一個(gè)關(guān)鍵是，國(guó)家城市發(fā)展的核心思路變了，從過(guò)去追求規(guī)模擴(kuò)張的“增量開發(fā)”，轉(zhuǎn)向了聚焦存量的“城市更新”。大拆大建被認(rèn)為是對(duì)社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，也會(huì)制造不必要的矛盾和糾紛。政策文件里“嚴(yán)控大拆大建”、“防止城市更新變形走樣”的表述，就是最明確的指揮棒。

那么，不拆的老房子，具體會(huì)怎么處理呢？路徑其實(shí)已經(jīng)非常清晰，主要分三條走。第一條路，也是絕大多數(shù)老房子的歸宿：改造升級(jí)，也就是“舊改”。這不是小打小鬧的刷墻補(bǔ)漆，而是一套從里到外的“系統(tǒng)性手術(shù)”。內(nèi)容包括但不限于：更換老化的上下水管道、煤氣管線、電線光纖；修復(fù)破損的樓體墻面和屋頂；增補(bǔ)或更新消防設(shè)施；整治小區(qū)內(nèi)部道路和綠化。最重要的是，對(duì)四五層以上的老舊住宅，大力推動(dòng) “加裝電梯”? 。很多城市對(duì)此有財(cái)政補(bǔ)貼，比如北京最高補(bǔ)貼64萬(wàn)元一部，上海最高補(bǔ)貼28萬(wàn)元，采用“業(yè)主分?jǐn)傄徊糠郑a(bǔ)貼一部分”的模式。此外，還會(huì)盤活閑置空間，建設(shè)停車設(shè)施、充電樁、養(yǎng)老托幼服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。本質(zhì)上，就是花小錢辦大事，用最低的社會(huì)成本和最短的周期，讓老房子“延壽”，改善居民的居住體驗(yàn)。

第二條路，是極為特殊的“原拆原建”。注意，這不是拆遷，業(yè)主拿不到巨額現(xiàn)金補(bǔ)償。它的模式是：把老樓全體居民暫時(shí)遷出安置，由政府或指定機(jī)構(gòu)出資將危舊樓房徹底拆除，然后在原址按現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)和原有面積重建新樓，房子蓋好后再按約定回遷。這條路門檻極高：第一，房子本身必須是經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為C、D級(jí)的危房，或者建筑質(zhì)量存在嚴(yán)重缺陷；第二，也是最難的一點(diǎn)，需要 “全體業(yè)主100%同意”? ，只要有一戶不同意，項(xiàng)目就無(wú)法推進(jìn)。北京、上海等城市有零星試點(diǎn)，但無(wú)法大規(guī)模復(fù)制，因?yàn)樗举|(zhì)上是一種成本高昂的“保障性重建”，缺乏商業(yè)動(dòng)力。

第三條路，才是真正意義上的“拆”，但適用范圍被嚴(yán)格限定。主要針對(duì)三類房子：一是嚴(yán)重影響城市總體規(guī)劃、阻礙重要基礎(chǔ)設(shè)施（如地鐵、道路、市政管網(wǎng)）建設(shè)的；二是被專業(yè)鑒定為 D級(jí)危房，且沒有加固改造價(jià)值的；三是大量建于上世紀(jì)末的 “預(yù)制板房”? 。這類房屋使用的預(yù)制樓板建材質(zhì)量差、連接不牢，抗震防火性能極弱，安全隱患巨大，是優(yōu)先拆除的對(duì)象。但即便是這類房子，其處置也往往與保障房體系聯(lián)動(dòng)，不再產(chǎn)生天價(jià)補(bǔ)償?shù)谋└还适隆?/p>

與老小區(qū)改造同步推進(jìn)的，是 “城中村改造”邏輯的徹底轉(zhuǎn)變。過(guò)去“棚改”是推土機(jī)一推了之，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是 “留改拆”并舉。能保留特色的區(qū)域，比如有歷史風(fēng)貌的街區(qū)，就進(jìn)行修繕提升，完善基礎(chǔ)設(shè)施；對(duì)建筑質(zhì)量尚可的，進(jìn)行綜合治理改造；只有對(duì)存在嚴(yán)重安全隱患、居住環(huán)境極端惡劣、且不具備保留價(jià)值的部分，才會(huì)實(shí)施拆除重建。而且，拆除重建的部分，也明確要求補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板，并與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。例如，深圳、廣州等地的新一輪城中村改造方案中，都硬性規(guī)定要配置一定比例的保障性租賃住房。

說(shuō)到保障房，這是與老房子命運(yùn)深度綁定的另一項(xiàng)國(guó)家戰(zhàn)略。十四五期間要籌建900萬(wàn)套保障性租賃住房，這些房子從哪里來(lái)？很大一部分就來(lái)自于存量房的改造和利用。包括改造符合條件的商業(yè)辦公樓、老舊廠房，當(dāng)然也包括收購(gòu)或改造部分存量住宅。這意味著，一些地段尚可但品質(zhì)不佳的老舊小區(qū)，可能會(huì)被整體收儲(chǔ)，改造為保障性租賃住房社區(qū)。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，這或許是一條比無(wú)限期等待更現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)處置路徑。面對(duì)這種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，手握老房子的業(yè)主，觀念必須來(lái)一場(chǎng)徹底的“轉(zhuǎn)向”。繼續(xù)把房子當(dāng)成“拆遷籌碼”捂著，只會(huì)越來(lái)越被動(dòng)。

房子在加速老化，設(shè)施越來(lái)越破敗，居住體驗(yàn)下降，在二手房市場(chǎng)上也會(huì)迅速貶值，陷入“想賣賣不掉，想租租不上價(jià)”的困境。最務(wù)實(shí)的做法，是主動(dòng)了解并參與本小區(qū)的老舊小區(qū)改造計(jì)劃。該簽字同意加裝電梯的就簽字，該配合管線改造的就配合。讓房子“好住”是保住其資產(chǎn)價(jià)值最基本、也是最有效的一步。對(duì)于購(gòu)房者而言，買老房子的邏輯也變了。不要再聽信“可能拆遷”的傳言去下注，而是要實(shí)地考察小區(qū)是否已納入舊改清單、改造內(nèi)容有哪些、社區(qū)環(huán)境和居民結(jié)構(gòu)如何。房子的價(jià)值，正在快速剝離那些投機(jī)濾鏡，回歸到 “居住品質(zhì)”? 這個(gè)最本質(zhì)的維度上。

當(dāng)“拆”字退場(chǎng)，“改”字當(dāng)頭，我們衡量一套房子好壞的標(biāo)準(zhǔn)，似乎也被悄悄重置了。它不再關(guān)乎一個(gè)暴富的預(yù)期，而更關(guān)乎窗明幾凈的廚房、平穩(wěn)運(yùn)行的電梯、孩子玩耍的安全空間和父母下樓散步的便利。這是否意味著，關(guān)于“家”的定義，終于要從一個(gè)充滿投機(jī)意味的金融符號(hào)，回歸到它原本該有的、溫暖踏實(shí)的物理空間呢？假如房子注定不再是為了“炒”，那么，我們究竟愿意為什么樣的“住”而買單？