中介推脫“等公司審批”不退費，業(yè)主如何應(yīng)對？房產(chǎn)糾紛律師解讀

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2022年9月，業(yè)主張建國（化名）通過乙公司（化名）居間服務(wù)，與甲公司（化名）簽訂《房屋買賣合同》，出售其名下位于朝陽區(qū)的一號房屋，總價2300萬元（含裝修及附屬設(shè)施）。

同日，張建國與乙公司簽訂《北京市存量房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》，約定：

若買賣雙方交易失敗、解除合同，乙公司須在3個工作日內(nèi)退還全部中介服務(wù)費；

張建國應(yīng)在收到買方100萬元定金當(dāng)日，支付50萬元中介費。

簽約次日，張建國依約向乙公司轉(zhuǎn)賬50萬元。買方甲公司支付定金100萬元，并將101萬元存入資金監(jiān)管賬戶。房屋隨即交付，甲公司開始裝修。

然而，買方此后多次未能按期支付剩余房款。雙方先后簽署五份延期協(xié)議，最終約定：若2023年5月31日前仍未付清尾款2099萬元，則交易自動解約，買方需支付違約金259萬元。

截至2023年6月，買方仍未履約。張建國于2023年7月起訴甲公司要求解約并索賠。2024年9月30日，法院生效判決確認(rèn)：

? 房屋買賣合同及所有補充協(xié)議解除；

? 甲公司將一號房屋返還張建國，并支付違約金259萬元。

在此期間，張建國多次通過微信催促乙公司退還50萬元中介費，但對方以“合同仍在履行”為由拖延。無奈之下，張建國另行起訴乙公司，要求退還中介費及利息。

乙公司辯稱：

中介服務(wù)合同未解除；

是否退款應(yīng)以買賣合同是否解除為前提；

現(xiàn)雖已解約，但不應(yīng)支付利息。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 乙公司于判決生效后7日內(nèi)退還張建國中介服務(wù)費50萬元；

? 支付利息（自2024年10月11日起，按LPR計算，總額不超過15萬元）；

? 駁回其他訴訟請求。

三、法院說理

1. 合同明確約定“交易失敗即退費”，條件已成就

雙方《經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》白紙黑字寫明：“如果買賣雙方交易失敗，解除房屋買賣合同及補充協(xié)議，乙方承諾三個工作日內(nèi)退還甲方全部服務(wù)費。”

→ 現(xiàn)已有生效判決確認(rèn)買賣合同于2024年9月30日解除，退款條件完全滿足。

2. 中介未完成核心服務(wù)，無權(quán)保留費用

經(jīng)紀(jì)服務(wù)的完成標(biāo)準(zhǔn)是“辦結(jié)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記”。

本案中，房屋雖交付，但產(chǎn)權(quán)始終未過戶，且最終交易被法院判令解除，

→ 乙公司未完成合同約定的主要義務(wù)，收取50萬元缺乏對價基礎(chǔ)。

3. 利息主張合理，但受合同違約金上限約束

合同約定遲延付款違約金為日萬分之二，最高不超過應(yīng)付款30%（即15萬元）；

原告主張按LPR（低于日萬分之二）計算，法院予以支持；

利息起算日為退款義務(wù)到期日次日（2024年10月11日）。

4. 中介不能以“內(nèi)部流程”對抗合同義務(wù)

乙公司稱“需等公司審批”，但合同義務(wù)主體是公司本身，不得以內(nèi)部管理問題拒絕履約。

四、律師提示

本案為業(yè)主維權(quán)提供三大關(guān)鍵啟示：

? 務(wù)必在中介合同中明確“交易失敗退費”條款，這是追回傭金的核心依據(jù)；

? 保留催款記錄（如微信、郵件），即使對方是工作人員，也可作為履約催告證據(jù)；

?? 中介費≠服務(wù)完成才支付：若合同約定“簽買賣合同即付”，則付款早于服務(wù)完成，更需設(shè)置退款保障。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊建議：

面對高額中介費（尤其百萬級房產(chǎn)），簽約前務(wù)必做到：

1. 審查合同退款條款，拒絕“一經(jīng)支付概不退還”等霸王條款；

2. 要求中介對買家資信做初步審核，并在合同中約定“因買家無履約能力導(dǎo)致解約，中介全額退費”；

3. 交易停滯超30日，立即發(fā)函催告并準(zhǔn)備解約，避免損失擴大。