安置房買家已入住，原房主子女起訴騰退被駁回，北京房地產(chǎn)律師詳解

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2016年，李梅（化名）作為被騰退人，與村委會(huì)簽訂《宅基地騰退補(bǔ)償安置協(xié)議》，獲得兩套回遷安置房指標(biāo)。2018年，李梅與丈夫王建國(guó)（化名）協(xié)議離婚，雙方在《離婚協(xié)議書》中明確約定：兩套安置房均歸女兒王雪（化名）。

然而，2021年6月，李梅卻以自己名義與趙強(qiáng)（化名）簽訂《房屋買賣合同》，將其中一套尚未建成的回遷房——即后來的一號(hào)房屋，以316萬(wàn)元價(jià)格出售給趙強(qiáng)。趙強(qiáng)分批支付了212萬(wàn)元購(gòu)房款，并支付8萬(wàn)元中介費(fèi)。

交易過程中，李梅向中介和買家出示了一份所謂“王雪簽署的《委托書》”，稱女兒同意賣房。但王雪堅(jiān)稱：自己當(dāng)時(shí)人在國(guó)外，從未簽署任何委托文件，對(duì)賣房一事毫不知情。

2024年7月，因開發(fā)商要求以實(shí)際權(quán)利人名義簽約，李梅以“代理人”身份代王雪與甲公司（化名）簽訂《回遷安置房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，正式選定一號(hào)房屋（建筑面積88.24㎡）。同日，李梅與趙強(qiáng)重新協(xié)商，將總價(jià)調(diào)整為280萬(wàn)元，并完成房屋交付——燃?xì)饪ā㈦娍ā㈣€匙等全部移交趙強(qiáng)，趙強(qiáng)隨即入住。

2024年8月，王雪發(fā)現(xiàn)房屋被占用，遂起訴趙強(qiáng)，要求：

1. 立即騰退一號(hào)房屋；

2. 支付每月6600元的占有使用費(fèi)（暫計(jì)26,400元）；

3. 結(jié)清物業(yè)、水電等費(fèi)用。

趙強(qiáng)辯稱：

自己是善意買受人，已支付合理對(duì)價(jià)；

房屋買賣合同經(jīng)法院生效判決確認(rèn)合法有效；

若王雪真不知情，則其母涉嫌合同詐騙，應(yīng)移送公安機(jī)關(guān)。

法院查明：

李梅曾于2023年起訴趙強(qiáng)要求解除合同，但B號(hào)生效判決已認(rèn)定買賣合同合法有效；

一號(hào)房屋所有原始憑證（認(rèn)購(gòu)協(xié)議、物業(yè)合同等）原件均由趙強(qiáng)持有；

趙強(qiáng)自2024年5月起實(shí)際占有使用房屋。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回王雪的全部訴訟請(qǐng)求。

即：趙強(qiáng)無需騰房，無需支付占有使用費(fèi)，亦無需結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。

三、法院說理

1. 離婚協(xié)議中的“贈(zèng)與”未完成物權(quán)變動(dòng)

雖然《離婚協(xié)議》約定房屋歸女兒，但回遷房在2021年交易時(shí)尚未建成，更未辦理產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)《民法典》，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓以登記為生效要件，贈(zèng)與未完成，李梅仍是法律上的權(quán)利人。

2. 買賣合同已被生效判決確認(rèn)有效

李梅此前起訴要求解除合同，法院已作出生效判決（B號(hào)），認(rèn)定其與趙強(qiáng)的買賣關(guān)系合法有效。該判決具有既判力，王雪作為利害關(guān)系人，不能通過另訴推翻。

3. 買方構(gòu)成善意取得，占有具有合法性

趙強(qiáng)支付了200余萬(wàn)元合理對(duì)價(jià)；

交易時(shí)有《委托書》（無論真假）及李梅作為被騰退人的身份背書；

已實(shí)際接收房屋并持有全部手續(xù)原件；

→ 法院認(rèn)為其占有不屬于無權(quán)占有，不構(gòu)成侵權(quán)。

4. 原告主張“偽造委托書”屬刑事范疇，不影響民事合同效力

即便委托書系偽造，也屬于李梅與王雪之間的內(nèi)部糾紛，或可能涉及刑事犯罪，但不能否定趙強(qiáng)作為善意相對(duì)人的合同權(quán)益。

四、律師提示

本案揭示“回遷房贈(zèng)與+轉(zhuǎn)賣”風(fēng)險(xiǎn)的三大警示：

?? 離婚協(xié)議寫“歸孩子”，不等于孩子立刻擁有產(chǎn)權(quán)！

尤其是期房、回遷房，必須完成選房、簽約、登記全流程，否則父母仍有處分權(quán)。

?? “委托書”極易被偽造，子女務(wù)必親自參與重大財(cái)產(chǎn)處置！

建議：凡涉及房產(chǎn)交易，即使父母代辦，也應(yīng)本人到場(chǎng)或做公證委托。

? 若父母擅自賣房，子女維權(quán)重點(diǎn)不在“趕走買家”，而在追責(zé)父母！

可另行起訴父母，要求賠償損失，而非直接對(duì)抗已合法占有的善意第三人。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)建議：

面對(duì)回遷房、安置房等特殊產(chǎn)權(quán)房屋，務(wù)必做到：

1. 及時(shí)辦理權(quán)利確認(rèn)手續(xù)（如以自己名義簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議）；

2. 保管好所有原始憑證（騰退協(xié)議、選房單、繳費(fèi)收據(jù)）；

3. 發(fā)現(xiàn)異常立即報(bào)警+起訴，防止“既成事實(shí)”導(dǎo)致維權(quán)失敗。