有紅本+見(jiàn)證人+付款，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同效力糾紛？北京房產(chǎn)律師解讀

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2023年3月5日，村民李秀蘭（化名）與前婆婆王桂芳（化名）簽訂《房屋買(mǎi)賣協(xié)議》，以23萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)位于某村的一號(hào)宅院，包括北正房五間、東廂房?jī)砷g。簽約當(dāng)日，李秀蘭付清全款，王桂芳交付房屋及《集體土地建設(shè)用地使用證》（俗稱“紅本”）。此后，李秀蘭因房屋漏雨，對(duì)正房加裝了彩鋼屋頂，并搬入居住至今。

該宅院最早由王桂芳于2003年以6000元從同村村民梁建國(guó)（化名）處購(gòu)得，并于2004年辦理了集體土地使用證，登記在自己名下。2006年，王桂芳因“買(mǎi)斷工齡”轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，但宅基地使用權(quán)未變更。

值得注意的是，李秀蘭與王桂芳原為婆媳關(guān)系，后因家庭變故解除姻親關(guān)系。購(gòu)房時(shí)，雙方邀請(qǐng)村民趙文濤、楊志明作為見(jiàn)證人，協(xié)議由趙文濤代筆，各方簽字捺印，程序規(guī)范。

然而，在當(dāng)?shù)亻_(kāi)展農(nóng)村宅基地“二次確權(quán)”過(guò)程中，王桂芳突然反悔，稱“不想賣了”，試圖收回房屋。李秀蘭多次溝通無(wú)果，遂訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣協(xié)議》合法有效。

王桂芳在庭審中承認(rèn)：

協(xié)議真實(shí)；

房款23萬(wàn)元已收；

房屋和紅本均已交付；

但“現(xiàn)在就是不想賣了”。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)李秀蘭與王桂芳于2023年3月5日簽訂的《房屋買(mǎi)賣協(xié)議》有效。

三、法院說(shuō)理

1. 買(mǎi)方具備合法購(gòu)房資格

李秀蘭戶籍為本村農(nóng)業(yè)家庭戶，屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員，依法有權(quán)受讓本村宅基地上的房屋。這是認(rèn)定合同有效的前提。

2. 合同系雙方真實(shí)意思表示，且已實(shí)際履行

協(xié)議有買(mǎi)賣雙方、兩名見(jiàn)證人簽字，形式完備；

房款已付清，房屋及權(quán)屬證件已交付；

買(mǎi)方已實(shí)際占有、修繕并長(zhǎng)期居住；

→ 符合《民法典》關(guān)于合同成立與生效的全部要件。

3. 賣方“反悔”無(wú)法律依據(jù)，違背誠(chéng)信原則

王桂芳雖已轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口，但其作為原權(quán)利人，在出售時(shí)仍持有合法權(quán)屬證明，具備處分權(quán)。

其在收款交房后僅以“不想賣了”為由反悔，既無(wú)法定撤銷事由，也嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，法院不予支持。

4. “二次確權(quán)”不影響已生效合同的效力

宅基地確權(quán)是對(duì)權(quán)屬狀態(tài)的行政確認(rèn)，不能否定此前合法有效的民事交易。若確權(quán)登記與實(shí)際權(quán)屬不符，可憑生效判決申請(qǐng)更正。

四、律師提示

本案揭示農(nóng)村房屋買(mǎi)賣中的關(guān)鍵要點(diǎn)：

? 買(mǎi)方必須是本村農(nóng)業(yè)戶口，否則合同可能被認(rèn)定無(wú)效；

? 即使賣方已“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，只要其仍是登記權(quán)利人，仍有權(quán)處分房屋；

? 有見(jiàn)證人、書(shū)面協(xié)議、付款憑證、實(shí)際入住，是確權(quán)四大支柱；

? “后悔了”“不想要了”不是合法解約理由，法院不會(huì)支持情緒化反悔。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)建議：

涉及親屬間或熟人之間的農(nóng)村房屋交易，更應(yīng)注重程序規(guī)范：

1. 簽署書(shū)面協(xié)議，明確房屋四至、價(jià)款、交付方式；

2. 邀請(qǐng)無(wú)利害關(guān)系第三方見(jiàn)證；

3. 保留付款流水、交接清單、修繕記錄；

4. 盡快通過(guò)訴訟或行政途徑完成權(quán)屬確認(rèn)，避免政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。