中國房地產(chǎn)市場2025總結(jié)&2026展望

2025年，全國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。二季度以來新房銷售邊際轉(zhuǎn)弱，二手房市場持續(xù)“以價(jià)換量”，市場整體仍處于“止跌回穩(wěn)”過程中。8月，國務(wù)院會議重申要“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，釋放積極信號。10月，《“十五五”規(guī)劃建議》明確指出要“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，并提出清理住房消費(fèi)不合理限制性措施。12月，中央政治局會議指出“明年經(jīng)濟(jì)工作要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、提質(zhì)增效，繼續(xù)實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度，切實(shí)提升宏觀經(jīng)濟(jì)治理效能。”并強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場”，為2026年宏觀政策定調(diào)。

（1）市場供求：今年以來，核心城市在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)下表現(xiàn)平穩(wěn)，其中一季度市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，但二季度以來市場動(dòng)能有所轉(zhuǎn)弱，四季度在房企促銷、改善項(xiàng)目入市下，核心城市仍維持一定規(guī)模。在“以價(jià)換量”下，1-11月重點(diǎn)30城二手住宅成交套數(shù)同比小幅增長。同時(shí)，隨著開工及上市規(guī)模持續(xù)縮減，上半年重點(diǎn)城市可售庫存持續(xù)回落，但下半年下降趨勢放緩，出清周期有所延長。

（2）房價(jià)：2025年1-11月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌7.46%。部分核心城市改善樓盤入市帶動(dòng)百城新房價(jià)格累計(jì)上漲2.29%，漲幅較2024年同期持平，但城市間分化顯著，三四線城市以消化庫存項(xiàng)目為主，價(jià)格整體面臨壓力。

（3）土地市場：2025年各地政府保持“縮量提質(zhì)”供地策略，1-11月300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降15.8%，出讓金下降6%。房企拿地進(jìn)一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍熱度較高，帶動(dòng)1-11月一二線城市出讓金同比增長4%。全年土地市場熱度“前高后低”，三季度以來，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)放緩，土拍熱度有所下降。城市集中度方面，1-11月，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重為57%。央國企仍是拿地絕對主力，地方國資托底力度有所減弱。

（4）政策展望：短期政策將繼續(xù)聚焦推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，圍繞穩(wěn)定預(yù)期、激活需求和優(yōu)化供給落實(shí)相關(guān)舉措。其中激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具備進(jìn)一步優(yōu)化空間；二是預(yù)計(jì)繼續(xù)通過降低房貸利率、降低中介費(fèi)用、加大房貸利息抵扣個(gè)稅力度等方式降低購房成本。優(yōu)化供給方面，“十五五”規(guī)劃建議強(qiáng)調(diào)“投資于人”，預(yù)計(jì)未來有望通過加大住房租金或購房補(bǔ)貼等“補(bǔ)人頭”方式落實(shí)住房保障，同時(shí)繼續(xù)加大存量商品房和存量閑置土地收儲力度，加速改善市場供求關(guān)系。

（5）市場展望：2026年是“十五五”開局之年，預(yù)計(jì)更多增量政策將加速落地，將有助于促進(jìn)需求釋放。根據(jù)中指測算，中性情形下，預(yù)計(jì)2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄，市場分化態(tài)勢延續(xù)，“好城市+好房子”仍具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會。在控增量、優(yōu)存量政策導(dǎo)向下，預(yù)計(jì)2026年新開工面積下降8.6%，降幅較過去幾年明顯收窄；預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資同比下降11%。供給端縮量將有助于市場庫存下降，推動(dòng)供求關(guān)系改善。中長期來看，“十五五”新建商品住宅年均銷售面積預(yù)計(jì)將保持在7-8億平米左右，隨著市場庫存逐步回落，配合社會預(yù)期修復(fù)，預(yù)計(jì)“十五五”中后期，房地產(chǎn)有望逐步走出調(diào)整階段。

本報(bào)告涉及各項(xiàng)數(shù)據(jù)&完整版報(bào)告聯(lián)系索取

二季度以來市場轉(zhuǎn)弱，10-11月新房月均銷售面積維持一定規(guī)模；1-11月30城二手房成交套數(shù)同比小幅增長

圖：2015年以來全國新建商品房累計(jì)銷售面積以及銷售額同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

全國新房銷售：2025年1-10月，全國新建商品房銷售面積、銷售額同比降幅較2024年明顯收窄，但二季度以來累計(jì)降幅有所擴(kuò)大。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年1-10月，全國新建商品房銷售面積為7.2億平方米，同比下降6.8%，商品房銷售額為6.9萬億元，同比下降9.6%，商品房銷售面積、銷售額同比降幅較2024年全年分別收窄6.1和7.5個(gè)百分點(diǎn)，但二季度以來降幅有所擴(kuò)大。2025年1-10月全國新建商品住宅銷售面積同比下降7.0%，商品住宅銷售額同比下降9.4%，降幅較2024年全年分別收窄7.1和8.2個(gè)百分點(diǎn)。

圖：100個(gè)代表城市商品住宅月度成交面積走勢

圖：歷年前三季度各梯隊(duì)城市商品住宅月均成交面積及同比走勢（略）

（詳細(xì)數(shù)據(jù)請）

重點(diǎn)城市新房銷售：根據(jù)中指初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年1-11月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比有所下降。其中，一季度受2024年9.26一攬子政策帶動(dòng)，市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，重點(diǎn)100城新房成交面積同比小幅增長；二季度以來市場逐步回落；進(jìn)入三季度，市場面臨多重壓力，高溫、強(qiáng)降雨等極端天氣頻發(fā)疊加新房供應(yīng)縮量，100城新房銷售面積同比降幅有所擴(kuò)大；10-11月，在房企業(yè)績沖刺、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，100城月均銷售面積維持一定規(guī)模。

圖：2022年以來重點(diǎn)30城二手住宅月度成交套數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

重點(diǎn)城市二手房成交：市場整體延續(xù)“以價(jià)換量”行情，1-11月成交量同比增長2%。根據(jù)中指初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年1-11月，重點(diǎn)30城二手住宅成交159萬套，同比增長2%。其中，一季度市場保持較高活躍度，30城二手住宅成交套數(shù)同比增長25%，而二季度市場有所降溫，同比小幅下降，9月二手房市場熱度有所修復(fù)，重點(diǎn)城市二手住宅成交量同比增長13%，帶動(dòng)三季度同比小幅增長，10-11月月均成交量相比三季度有所回落，但以價(jià)換量下仍維持一定規(guī)模。成交總量來看，2025年1-11月，新房和二手房合計(jì)成交量同比基本持平。二手房占比來看，2025年1-11月，30城二手住宅成交套數(shù)占新房及二手房合計(jì)成交量的比重為65%，較2024年全年提升4個(gè)百分點(diǎn)。

表：重點(diǎn)城市2024及2025年1-11月新房和二手房成交套數(shù)和占比（略）

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

重點(diǎn)城市來看，1-11月，過半數(shù)代表城市二手房成交量同比增長，成都、上海成交規(guī)模靠前。二手房方面，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代，重點(diǎn)城市二手房成交占比持續(xù)提升，成交量整體保持小幅增長態(tài)勢。2025年1-11月，成都、上海二手住宅成交量分別達(dá)21.1、20.0萬套，繼續(xù)位于全國城市前兩位，同比分別增長4%和7%；北京二手住宅成交15.7萬套，同比增長2%；廣州二手住宅成交9.1萬套，同比增長8%；深圳、寧波、蘇州均超5萬套，深圳成交量增長11%，增長較快。新房方面，2025年1-11月，一線城市中深圳新建住宅成交3.3萬套，同比增長7%，上海、廣州同比小幅下降；南寧、西寧等城市在低基數(shù)及部分項(xiàng)目集中備案帶動(dòng)下，同比出現(xiàn)增長。

圖：2016年以來重點(diǎn)30城商品住宅各面積段成交套數(shù)占比變化

圖：2025年1-10月重點(diǎn)30城商品住宅各面積段成交套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

從新房市場成交面積段來看，改善性住房需求仍為新房市場的重要支撐。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年以來，北京、上海、成都、寧波、合肥等城市高總價(jià)改善樓盤去化表現(xiàn)良好，帶動(dòng)30城120平米以上戶型新房成交占比持續(xù)提升，其中120-144平米戶型占比超30%，改善需求成為新房市場供求主力。具體城市來看，與2024年同期相比，2025年1-10月，30個(gè)代表城市中，20個(gè)城市120-144平方米產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中上海、長沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；22個(gè)城市144平米以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中合肥、寧波、無錫等城市提升幅度均超6個(gè)百分點(diǎn)。

從重點(diǎn)城市成交總價(jià)段來看，北京、上海1000-2000萬新房成交量保持較快增長，300萬以下二手房源成交占比進(jìn)一步上升。2025年1-11月，在套總價(jià)千萬級以上新房產(chǎn)品中，北京、上海1000-2000萬總價(jià)段新房成交套數(shù)同比分別增長38%和22%，表現(xiàn)出一定韌性，占比分別升至16.3%和21.3%，而2000萬以上新房成交套數(shù)同比均出現(xiàn)明顯回落，分別下降8%、31%。整體來看，當(dāng)前改善性需求繼續(xù)支撐新房市場。

二手房方面，2025年1-10月，北京、上海300萬以下二手房成交套數(shù)同比分別增長21%、29%，成交占比進(jìn)一步提升至36.3%、48.6%。二手房高端市場需求保持平穩(wěn)，北京、上海2000萬以上二手房成交套數(shù)同比分別小幅增長5%、7%。整體來看，近兩年二手房市場受市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱、掛牌量持續(xù)增加等影響，價(jià)格持續(xù)調(diào)整，成交總價(jià)段有所下移，300萬以下剛需房源成交占比有所上升。

圖：50個(gè)代表城市商品住宅可售面積與出清周期（略）

可售庫存來看，上半年50城可售面積小幅下行，但下半年受銷售趨緩影響持續(xù)橫盤，平均出清周期22.2個(gè)月。今年以來，新房供應(yīng)延續(xù)縮量態(tài)勢帶動(dòng)上半年庫存規(guī)模呈小幅回落態(tài)勢，但下半年銷售趨緩，導(dǎo)致庫存規(guī)模壓降趨勢放緩。截至11月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積為3.1億平米，同比下降6%，較2024年末下降4%。出清周期方面，截至11月末，按近12個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，50城可售庫存出清周期為22.2個(gè)月。

1-11月百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌7.46%，價(jià)格已調(diào)整約四年；部分核心城市改善型樓盤入市帶動(dòng)百城新房價(jià)格累計(jì)上漲2.29%

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

二手住宅方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2025年1-11月百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌7.46%，跌幅較2024年同期擴(kuò)大0.69個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，一季度累計(jì)下跌1.51%，其中1-2月房價(jià)延續(xù)2024年四季度溫和修復(fù)態(tài)勢，3月跌幅有所擴(kuò)大；進(jìn)入四季度，月度價(jià)格環(huán)比跌幅進(jìn)一步走闊，10-11月價(jià)格累計(jì)下跌1.78%。11月百城二手住宅均價(jià)為13143元/平方米，環(huán)比下跌0.94%，同比下跌7.95%。整體來看，今年1-11月二手房市場“以價(jià)換量”態(tài)勢未改，同時(shí)受掛牌量較高等因素影響，價(jià)格仍處博弈期。

新建住宅方面，1-11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.29%，漲幅與2024年同期持平。分季度來看，一季度百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.52%，二季度上漲0.64%，三季度上漲0.47%。進(jìn)入四季度，部分核心城市高端樓盤入市節(jié)奏加快，10-11月累計(jì)上漲0.65%。11月百城新建住宅均價(jià)為17036元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，同比上漲2.68%。

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化

數(shù)據(jù)來源：

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從漲跌城市個(gè)數(shù)看，新房方面，上半年百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比下跌城市數(shù)量在40-60個(gè)之間。二手房方面，一季度，成都等個(gè)別城市二手房價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)階段性上漲，二季度以來，100個(gè)城市價(jià)格月度環(huán)比均下跌。

供地繼續(xù)“縮量提質(zhì)”，1-11月300城住宅用地成交出讓金同比下降6.0%，市場熱度“前高后低”，TOP20城市出讓金占比57%

300城：今年以來，在“控制增量”政策導(dǎo)向及房企投資審慎下，300城土地推出、成交均延續(xù)縮量態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1-11月，成交規(guī)劃建筑面積為4.2億平方米，同比下降15.8%，300城住宅用地出讓金1.8萬億元，同比下降6.0%。土拍熱度方面，房企拿地進(jìn)一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍熱度較高，其中深圳、杭州溢價(jià)宗數(shù)占比均超7成，上海占比近6成。但三季度以來，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)放緩，市場熱度有所回落。

表：2025年1-11月各梯隊(duì)城市住宅用地成交情況

注：面積均指規(guī)劃建筑面積

數(shù)據(jù)來源：

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各線城市：各線城市住宅用地推出、成交面積同比均下降，一二線城市土地出讓金同比增速較平穩(wěn)，平均溢價(jià)率在10%左右。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1-11月，一線城市住宅用地推出、成交面積同比降幅均在兩成左右，但核心區(qū)地塊土拍熱度較高，平均溢價(jià)率達(dá)12%，土地出讓金同比基本持平。二線城市推出、成交面積相對平穩(wěn)，主要由于今年以來，杭州、成都、西安等多個(gè)核心城市加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，帶動(dòng)整體土地出讓金同比增長7%，但城市分化延續(xù)。三四線城市土地市場仍處調(diào)整中，房企參拍意愿較弱，平均溢價(jià)率維持在低位，僅3.1%，土地出讓金同比下降19%。

圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金占全國的比重（全市）

數(shù)據(jù)來源：

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從城市集中度來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1-11月，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為57%，較2024年全年提升6個(gè)百分點(diǎn)，其中上半年TOP20城市出讓金占比高達(dá)67%，下半年隨著核心城市供地逐漸放緩，占比呈緩慢下行態(tài)勢。TOP20城市中，18個(gè)城市為核心一二線城市，1-11月上海、杭州、北京土地出讓金均超1300億元，杭州前七月出讓金已超2024年全年；成都超700億元，蘇州、西安在500億元左右。

圖：2023年以來300城住宅用地月度和季度平均溢價(jià)率走勢

數(shù)據(jù)來源：

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溢價(jià)率趨勢：隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度減弱，300城住宅用地平均溢價(jià)率“前高后低”特征明顯。具體來看，2022年底重點(diǎn)城市取消土地限價(jià)后，300城宅地溢價(jià)率基本在6%左右，但分化現(xiàn)象持續(xù)，核心城市多競拍出高溢價(jià)，其余城市普遍底價(jià)成交。2025年初，受上年末新房市場回暖帶動(dòng)，京滬深杭蓉等核心城市率先升溫，多宗地塊高溢價(jià)成交，帶動(dòng)一季度300城宅地溢價(jià)率升至13.4%。進(jìn)入二季度，尤其是5月以后，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏放緩、企業(yè)投資回歸理性，市場熱度回落，平均溢價(jià)率降至7.5%。三季度以來投資謹(jǐn)慎情緒延續(xù)，整體溢價(jià)率下滑至5.7%，11月溢價(jià)率進(jìn)一步降至2.6%。

從1-11月土拍熱度來看，深圳、杭州、上海、成都、廣州、北京等地土拍熱度相對較高，具體來看：

上海：2025年1-11月，上海成交64宗宅地，37宗溢價(jià)成交，其中浦東、虹口地塊均觸發(fā)中止價(jià)，刷新區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄；徐匯東安新村三宗地出讓金累計(jì)達(dá)523.03億元，刷新全國地價(jià)總價(jià)紀(jì)錄；徐匯地塊成交樓面價(jià)達(dá)20.03萬元/平，刷新全國宅地地價(jià)最高紀(jì)錄，但高單價(jià)主要是面積過小所致。

杭州：1-11月，杭州成交90宗宅地，67宗溢價(jià)成交，其中33宗溢價(jià)率超30%，20宗溢價(jià)率超50%。一季度杭州三次刷新地價(jià)紀(jì)錄，二季度以來優(yōu)質(zhì)地塊仍能保持一定熱度，11月27日，濱江24.62億元包攬兩宗蕭山宅地，均溢價(jià)10%以上成交。

北京：1-11月，北京成交37宗宅地，13宗溢價(jià)成交，核心區(qū)地塊房企參拍意愿高。一季度，北京土拍兩度刷新地價(jià)紀(jì)錄，但二季度以來出讓地塊質(zhì)量一般，多底價(jià)成交。

深圳：1-11月，深圳土地供應(yīng)較少，共成交9宗宅地，7宗溢價(jià)成交，其中5宗溢價(jià)率超30%，房企進(jìn)駐意愿強(qiáng)。前海桂灣T201-0232地塊成交樓面價(jià)84180元/㎡，溢價(jià)率達(dá)86.1%，刷新深圳宅地地價(jià)最高紀(jì)錄；寶安區(qū)新安街道A002-0108地塊溢價(jià)率達(dá)34.8%，成交價(jià)約86.4億元，成交樓面價(jià)59586元/㎡，刷新寶中地價(jià)單價(jià)紀(jì)錄。

成都：1-11月，成都成交84宗宅地，41宗溢價(jià)成交，11宗溢價(jià)率在30%以上。優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極，一季度兩次刷新單價(jià)最高紀(jì)錄，二季度以來優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度有所放緩，多數(shù)地塊底價(jià)或低溢價(jià)成交，市場分化延續(xù)。

拿地企業(yè)方面：央國企仍是拿地絕對主力，但地方國資占比小幅回落。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1-11月，22個(gè)重點(diǎn)城市拿地金額中，央國企占比為48%，較2024年提升2個(gè)百分點(diǎn)；地方國資托底效應(yīng)有所減弱，拿地占比為25%，較2024年降低7個(gè)百分點(diǎn)；民企拿地占比21%，較2024年提升4個(gè)百分點(diǎn)，其中濱江拿地力度較大，帶動(dòng)整體民企占比提升，另外，今年以來成都、重慶、寧波等地本地民企也有補(bǔ)倉。

表：2025年1-11月重點(diǎn)房企拿地前十城市占比

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

今年以來土地市場特征主要表現(xiàn)為少部分頭部房企聚焦少數(shù)核心城市拿地。2025年1-11月，TOP20企業(yè)拿地金額占前100企業(yè)比例為66.7%，相比2024年底提高11.8個(gè)百分點(diǎn)。拿地金額TOP100企業(yè)中80家為央國企及地方國資，其中前十企業(yè)中8家為央國企。從布局城市來看，1-11月共8家房企拿地金額超三百億，其中4家房企拿地最多的城市為上海，8-9月華潤、中海、招商均以收并購形式獲取大宗土地，帶動(dòng)上海躍升為其拿地最多城市；北京、杭州各有2家房企拿地最多。需要注意的是，隨著核心城市拿地競爭日益激烈，地塊高溢價(jià)成交也將壓縮房企利潤空間，同時(shí)近幾年新房供應(yīng)普遍高端化、改善化，或加劇此類產(chǎn)品供過于求壓力。與此同時(shí)，今年高總價(jià)大宗地塊成交量有所增加，成為資金實(shí)力較強(qiáng)的頭部央國企避免激烈競爭、直接補(bǔ)倉的重要方式。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1-11月，全國重點(diǎn)城市住宅用地單宗地塊成交價(jià)超80億地塊共有12宗。

表：2025年住宅用地出讓金超80億元大宗地塊情況（略）

1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降14.7%

圖：2015年以來房地產(chǎn)和住宅累計(jì)開發(fā)投資及其同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，

房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降14.7%，降幅持續(xù)擴(kuò)大。2025年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為7.4萬億元，同比下降14.7%，較2024年全年擴(kuò)大4.1個(gè)百分點(diǎn)，同比增速已降至歷史低位。其中，住宅開發(fā)投資額為5.7萬億元，同比下降13.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為76.9%。

圖：房企到位資金同比增速及2025年1-10月各項(xiàng)資金來源同比增速對比

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，

1-10月房企到位資金同比下降9.7%，房企資金端持續(xù)承壓。2025年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為7.9萬億元，同比下降9.7%，今年以來降幅持續(xù)擴(kuò)大。其中，國內(nèi)貸款為1.2萬億元，同比下降1.8%，占到位資金的比重為15.4%。自籌資金為2.8萬億元，同比下降10.0%，占比為36.0%。定金及預(yù)收款為2.3萬億元，同比下降12.0%，占到位資金的比重為29.5%。個(gè)人按揭貸款為1.1萬億元，同比下降12.8%，占到位資金的比重為13.7%。

2026年是“十五五”規(guī)劃開局之年，擴(kuò)內(nèi)需各項(xiàng)政策預(yù)計(jì)將靠前發(fā)力；房地產(chǎn)政策短期預(yù)計(jì)聚焦穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，全國GDP總量為101.5萬億元，同比增長5.2%，預(yù)計(jì)全年GDP規(guī)模在140萬億元左右。受物價(jià)持續(xù)低位影響，前三季度名義GDP增速為4.07%，GDP平減指數(shù)連續(xù)10個(gè)季度為負(fù)，反映出整體價(jià)格環(huán)境仍待改善。各季度來看，一季度GDP實(shí)際增速為5.4%，二季度為5.2%，三季度回落至4.8%。四季度增長4.5%即可完成全年5%左右的增長目標(biāo)。在此背景下，盡管10月消費(fèi)、投資等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速普遍有所回落，但宏觀政策仍保持一定定力。預(yù)計(jì)增量政策將更多在“十五五”規(guī)劃開局之年推出，短期將主要依賴準(zhǔn)財(cái)政工具托底經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。10月底，國家發(fā)改委新聞發(fā)布會上通報(bào)，近期新增2000億元專項(xiàng)債券額度，專門用于支持部分省份投資建設(shè)。此前設(shè)立的5000億元新型政策性金融工具資金已全部投放到位，共支持2300多個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資約7萬億元。

2025年《政府工作報(bào)告》把“全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求”作為首要任務(wù)，明確提出“要實(shí)施更加積極有為的宏觀政策”，且更加重視資產(chǎn)價(jià)格，把“穩(wěn)住樓市股市”寫進(jìn)總體要求，體現(xiàn)了穩(wěn)定居民資產(chǎn)價(jià)格在宏觀調(diào)控全局中的重要性。隨后，4月政治局會議強(qiáng)調(diào)“要加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，5月降準(zhǔn)降息同步落地。7月政治局會議進(jìn)一步要求宏觀政策要持續(xù)發(fā)力、適時(shí)加力。要落實(shí)落細(xì)更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，充分釋放政策效應(yīng)。加快政府債券發(fā)行使用，提高資金使用效率。

房地產(chǎn)政策方面，2025年，隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化，中央對房地產(chǎn)的定調(diào)也出現(xiàn)階段性調(diào)整，整體延續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”基調(diào)。

中央層面，3月兩會《政府工作報(bào)告》延續(xù)2024年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議對樓市的定調(diào)，明確“持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，從“促需求”“去庫存”“防風(fēng)險(xiǎn)”三方面部署重點(diǎn)工作，并指出要“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”；4月25日，中央政治局會議指出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，對前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品質(zhì)住房供給”，強(qiáng)調(diào)“優(yōu)化存量商品房收購政策”；隨著二季度市場邊際轉(zhuǎn)弱，6月13日國常會指出“進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)有效性”，“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并明確“穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)”的政策發(fā)力方向；7月15日，中央城市工作會議召開，定調(diào)“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，并部署城市工作7個(gè)方面的重要任務(wù)；7月30日中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“落實(shí)好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新”；8月18日國務(wù)院第九次全體會議上，李強(qiáng)總理再提房地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，并指出“多管齊下釋放改善性需求”。

10月，二十屆四中全會明確提出要“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，同月28日，“十五五”規(guī)劃建議發(fā)布，明確推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的五大方向，包括“完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”“優(yōu)化保障性住房供給”“因城施策增加改善性住房供給”“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’”“建立房屋全生命周期安全管理制度”等。

12月，中央政治局會議指出“明年經(jīng)濟(jì)工作要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、提質(zhì)增效，繼續(xù)實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度，切實(shí)提升宏觀經(jīng)濟(jì)治理效能。”并強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場”，為2026年宏觀政策定調(diào)。

整體而言，中央和監(jiān)管部門持續(xù)落地“穩(wěn)樓市”政策，短期主要圍繞促需求、優(yōu)化供給等方面，并同時(shí)兼顧中長期政策部署。其中，促需求方面，主要涉及調(diào)減限制性措施，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造等方面，多管齊下釋放改善性需求。優(yōu)化供給方面，主要通過盤活存量、嚴(yán)控增量兩個(gè)方向共同推進(jìn)。中長期來看，“十五五”規(guī)劃建議明確“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，中央將圍繞完善基礎(chǔ)性制度、優(yōu)化保障性住房供給、建設(shè)“好房子”等方面持續(xù)發(fā)力。

圖：2023年以來各地因城施策頻次

表：2025年以來主要政策類型出臺頻次對比

注：合計(jì)列中一條政策可能覆蓋多個(gè)維度。

資料來源：中指研究院綜合整理

地方政策層面，根據(jù)中指監(jiān)測，截至12月1日，2025年全國有超210省市（縣）出臺政策約560條，基于多數(shù)城市已全面放開限制性政策，政策優(yōu)化頻次較2024年有所下降。從政策優(yōu)化方向上看，2025年各地主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩方面落地具體舉措。

激活需求：優(yōu)化公積金貸款、加大購房補(bǔ)貼力度，持續(xù)降低購房成本。核心城市限制性政策持續(xù)優(yōu)化，釋放購房需求入市。2025年，多數(shù)城市限制性政策已放開，優(yōu)化限制性政策的城市主要集中在核心一二線城市，具體來看，8月以來，北京、上海、深圳相繼優(yōu)化調(diào)整限購政策，如北京符合條件的居民家庭，在五環(huán)外購房不限套數(shù)；上海符合條件的居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，9月19日上海青浦區(qū)針對人才放松限購政策，明確社保/個(gè)稅未滿1年的非本市戶籍家庭可通過人才綠色通道申報(bào)購房資格；深圳收窄限購區(qū)域，鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)放開限購，符合條件的居民家庭在非核心區(qū)購房不限套數(shù)，社保/個(gè)稅不滿1年的非本市戶籍居民家庭，在非核心區(qū)購房限購2套；信貸政策方面，長沙、河南等多地多孩家庭可核減住房認(rèn)定套數(shù)，上海、深圳明確在利率定價(jià)機(jī)制方面不再區(qū)分首套和二套住房；核心城市相繼放松或取消限售，加速市場流通，今年以來，重慶、成都、蘇州等地相繼調(diào)整限售年限乃至取消限售，目前在重點(diǎn)一二線城市中，上海、杭州、北京部分房源仍執(zhí)行限售。

優(yōu)化供給：控制增量、去化庫存，雙管齊下改善供求關(guān)系。控制增量方面，多地遵循“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)以需定供，提高供應(yīng)質(zhì)量。今年以來，多地在住房發(fā)展年度計(jì)劃中，強(qiáng)調(diào)遵循“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行明確及優(yōu)化。如北京明確加大站城融合力度，優(yōu)先在軌道站點(diǎn)周邊等設(shè)施較為完備地區(qū)開發(fā)建設(shè)，適度提高建設(shè)強(qiáng)度，打造職住商活力中心；成都指出深化土地供應(yīng)“三色”管理機(jī)制，建立商業(yè)樓宇空置率與新增商服用地掛鉤聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在不同區(qū)縣設(shè)定差異化的計(jì)容商服建筑面積持有比例等。

去化庫存方面，各地持續(xù)落實(shí)收回收購閑置存量土地、收購存量商品房。在收回收購閑置存量土地方面，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月末，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超4800宗，總用地面積超2.5億平方米，總金額超6500億元，其中8個(gè)省市（均為“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)）已經(jīng)發(fā)行的專項(xiàng)債超2500億元，占比約38%；從發(fā)行節(jié)奏來看，10月以來重慶、河北、湖北等多個(gè)專項(xiàng)債券非“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)相關(guān)專項(xiàng)債相繼發(fā)行，各地專項(xiàng)債券發(fā)行呈加速趨勢

。在收購存量商品房方面，多地收購項(xiàng)目落地，據(jù)廣西自治區(qū)披露，截至9月初，廣西累計(jì)收購存量住房2.9萬套；9月8日，山東召開推動(dòng)會，就利用地方政府專項(xiàng)債券、再貸款等資金收購存量商品房的工作進(jìn)行安排部署。另外，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，2025年5月以來，浙江、四川、山東、湖南先后發(fā)行合計(jì)約37
億元專項(xiàng)債券用于收購存量商品房，收購節(jié)奏整體較慢。

提高質(zhì)量方面，今年各地持續(xù)出臺落地“好房子”建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)部分城市出臺文件對建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、計(jì)容規(guī)則等進(jìn)行了規(guī)范。9月，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》，明確可局部提高建筑高度并放松陽臺計(jì)容面積計(jì)算規(guī)則；而成都、合肥等地出臺規(guī)范政策，對于住房項(xiàng)目的計(jì)容規(guī)則等進(jìn)行完善和規(guī)范，如成都對去年出臺的《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》發(fā)布補(bǔ)充規(guī)定（征求意見稿），政策將開敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等附屬空間納入板率統(tǒng)計(jì)范疇，對附屬空間的總面積管控更嚴(yán)謹(jǐn)，避免企業(yè)通過無限制提升得房率的方式無序競爭，以降低對在售項(xiàng)目的干擾，平穩(wěn)提升整體住房品質(zhì)。

表：各省市擬使用專項(xiàng)債收購閑置存量土地及發(fā)債規(guī)模

注：專項(xiàng)債“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)：北京市、上海市、江蘇省、浙江省(含寧波市)、安徽省、福建省(含廈門市)、山東省(含青島市)、湖南省、廣東省(含深圳市)、四川省，河北雄安新區(qū)。

資料來源：中指研究院綜合整理

增量政策出臺有望促進(jìn)需求釋放，市場分化仍將延續(xù)

自2024年9.26政治局會議定調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，伴隨一攬子政策逐步落地，2024年四季度及今年一季度市場出現(xiàn)階段性修復(fù)，但二季度以來新房銷售再次轉(zhuǎn)弱，市場仍在調(diào)整階段。1-10月，商品房銷售面積、銷售額同比降幅較2024年全年分別收窄6.1和7.5個(gè)百分點(diǎn)，但二季度以來降幅有所擴(kuò)大，同時(shí)房屋新開工面積、施工面積同比延續(xù)下降態(tài)勢，開工降幅仍較大。展望2026年，經(jīng)濟(jì)基本面的好轉(zhuǎn)與居民就業(yè)收入預(yù)期的改善，仍是購房需求修復(fù)的重要基礎(chǔ)。當(dāng)前市場整體仍處于“去庫存”階段，受近年新開工及土地成交面積整體明顯縮量影響，除部分核心城市新房供應(yīng)保持一定規(guī)模外，多數(shù)城市新樓盤供應(yīng)有限，市場以消化存量未售項(xiàng)目為主，新房銷售仍承壓，預(yù)計(jì)市場分化態(tài)勢將延續(xù)。

注：各級城市批準(zhǔn)上市面積為該梯隊(duì)代表城市平均值，一線城市4個(gè)，二線、三四線城市各23個(gè)。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中指調(diào)查，

銷售量價(jià)：自2021年下半年市場調(diào)整以來，房地產(chǎn)下行已有四年半左右，新房銷售面積較2021年峰值下降近五成。目前銷售規(guī)模已逐步接近中長期需求中樞水平，但當(dāng)前住房需求特征已發(fā)生顯著變化，改善性需求占比提升，其購房決策更易受收入預(yù)期和市場信心影響。當(dāng)前居民就業(yè)收入預(yù)期仍偏弱，短期銷售規(guī)模仍面臨下行壓力。

房價(jià)方面：根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2025年1-11月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌7.46%，自2021年10月以來調(diào)整已約四年，今年下半年價(jià)格跌幅有所擴(kuò)大。從新房價(jià)格來看，中指百城新建住宅價(jià)格指數(shù)1-11月累計(jì)小幅上漲2.29%，主要源于核心城市優(yōu)質(zhì)改善新盤入市拉動(dòng)結(jié)構(gòu)性上漲。從全國新房成交均價(jià)來看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年1-10月，全國新建商品房銷售均價(jià)為9588元/平米，同比下降2.8%。

圖：商品房待售面積及新開工累計(jì)同比

圖：全國土地（住宅+商辦）累計(jì)成交面積、房屋新開工面積、商品房銷售面積累計(jì)同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，

新開工方面：2025年，受新房銷售仍在回落、過去兩年土地成交顯著縮量等因素影響，全國房屋新開工面積延續(xù)下行態(tài)勢，1-10月新開工面積同比下降19.8%。從趨勢來看，當(dāng)前市場仍處于“去庫存”階段，截至2025年10月，全國商品房待售面積達(dá)7.56億平方米，同比增長3.5%，庫存水平較高疊加銷售端持續(xù)承壓，預(yù)計(jì)將繼續(xù)影響房企開工意愿。而作為新開工的先行指標(biāo)，今年以來土地成交面積降幅呈現(xiàn)收窄態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-10月全國土地（住宅+商辦用地）成交面積同比下降9.7%，降幅較2024年全年收窄7.4個(gè)百分點(diǎn)。在房企整體拿地審慎態(tài)度下，其所獲取的優(yōu)質(zhì)地塊傾向于加快開工并銷售回籠資金；同時(shí)地方國資托底拿地情況減少（托底地塊往往開工節(jié)奏較慢），進(jìn)一步推動(dòng)了土地成交向?qū)嶋H開工的傳導(dǎo)效率。因此，2025年土地成交降幅收窄在一定程度上可對未來新開工量形成一定支撐。但需注意，新開工修復(fù)的先決條件仍是市場銷售的企穩(wěn)，短期內(nèi)新開工規(guī)模預(yù)計(jì)仍將處于低位。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，

投資方面：2025年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為7.4萬億元，同比下降14.7%。從結(jié)構(gòu)來看，建筑工程投資與土地購置費(fèi)合計(jì)占房地產(chǎn)開發(fā)投資92%，1-10月建筑工程投資同比下降16.6%，土地購置費(fèi)同比下降11.3%，建筑工程投資回落較明顯。從趨勢來看，2025年房企拿地進(jìn)一步聚焦核心城市，帶動(dòng)土地出讓金規(guī)模有所趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)將對明年土地購置費(fèi)形成一定支撐。而隨著“保交樓”工作持續(xù)推進(jìn)，相關(guān)工程量將逐步減少，預(yù)計(jì)明年施工面積將延續(xù)回落態(tài)勢，進(jìn)而對建筑工程投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資形成拖累。

未來五年新建住宅年均銷售面積有望保持在7-8億平米

根據(jù)中指測算，“十五五”時(shí)期全國城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平米。對應(yīng)住房供給端，除市場化的商品住宅外，保障性住房及多套房業(yè)主出售非自住房產(chǎn)等也會消化部分增量需求。綜合按照70%-80%的轉(zhuǎn)化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預(yù)計(jì)為7-8億平米。從住房需求構(gòu)成來看：1）新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求，這也是過去支撐房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的核心動(dòng)力，假設(shè)未來五年全國總?cè)丝诿磕隃p少約0.25%，城鎮(zhèn)化率年均提升0.7個(gè)百分點(diǎn)，則五年城鎮(zhèn)人口增加約3650萬人，帶動(dòng)住房需求增加16.1億平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，本報(bào)告通過城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增加趨勢來評估這一影響，按照五年累計(jì)增加2.1平米計(jì)算，“十五五”末全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到45平米，帶動(dòng)住房需求增量20.3億平米，占總需求比例約四成，是未來住房消費(fèi)的核心增長點(diǎn)。3）拆遷改造帶來的住房需求，在“十三五”大規(guī)模棚改貨幣化安置階段，該因素曾是市場較快發(fā)展的重要支撐，但隨著城市發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，拆遷改造帶來的住房需求預(yù)計(jì)將回落，但其仍將為市場提供一定支持，預(yù)計(jì)未來五年拆改需求約13.4億平米。

圖：“十五五”期間全國新建商品住宅銷售面積預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

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劃重點(diǎn)！未來五年房地產(chǎn)發(fā)展方向明確

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“十五五”前瞻，四中全會釋放房地產(chǎn)積極信號

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盤活存量房屋，地方明確4大方向！

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2025年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜

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2025年1-11月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

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老舊住房更新潮起：代建別錯(cuò)過這波風(fēng)口

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2025年1-9月中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜

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?房地產(chǎn)市場

城市更新或成為“十五五”城市發(fā)展重要抓手，各項(xiàng)政策機(jī)制有望加快建立

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2025年三季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

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2025年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀

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2025年10月中國住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜

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?指數(shù)研究

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2025年11月）

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最新！2025年10月十大城市二手房房價(jià)地圖

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2025年三季度中國寫字樓租金指數(shù)研究報(bào)告

https://u.fang.com/yosiva/

2025年三季度中國百城地價(jià)指數(shù)報(bào)告

https://u.fang.com/yosiv9/

?物業(yè)研究

2025中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://u.fang.com/ypms6s/

2025中國物業(yè)服務(wù)滿意度研究報(bào)告

https://u.fang.com/yowgyj/

2025年三季度中國物業(yè)管理行業(yè)總結(jié)與展望

https://u.fang.com/yotdsh/

2025中國房地產(chǎn)服務(wù)品牌價(jià)值研究報(bào)告

https://u.fang.com/yov8ej/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。